产业网讯：由国务院发展研究企业研究所，房地产研究所和中指研究院三家单位共同主办的“2012年中国房地产百强企业研究成果（武汉）发布会暨第九届中国房地产（武汉）百强企业家峰会”于5月17日在武汉•楚天传媒大厦成功举行。房地产企业家们齐聚一堂，一起探讨百强企业的发展策略，以顺应行业大势，保持稳健发展。

【研究报告】 【进入专题】

中国房地产10研究组室主任 中指研究院常务副院长 黄瑜

【黄瑜】首先我代表三个主办单位，国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院，对来到在汉的百强企业，以及湖北的30强企业的各位老总，还有媒体界的朋友，以及给予大支持的楚天都市报表示衷心的感谢。

百强企业研究今年是第9年，也是因为基于这个研究，确确实实武汉这些年在整个湖北，在的地位越来越高，而且整个房地产市场的表现也越来越好，我们也结合这个做了湖北30强企业的研究。百强企业今年做了第9年，这个研究的时候也是国务院办的研究企业研究所，发展说2001年中国房地产成为国民经济的支柱产业，一定要加强对主流房地产企业的研究，所以当时他们找到我们，说一定要开始对企业进行研究，在他的要求和发起之下，我们三个单位形成了北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组，这项研究到今年第9年，也是因为支持不断的坚持，也得到了社会各界的广泛认同。前天，我们跟国际的金融机构一起，这些金融机构仍然很关注的中国房地产这个行业，他们问我一个问题，说“为什么彭博社、包括华尔街，说中国的媒体或者社会各界要认可你们，可能要搞好关系就行了，国际的大媒体，或者一些国民经济机构会认可你们，最主要的原因是什么？”当时我还没有答上来，似乎大家逐步的认同已经成为了一种常态。

昨天我问一家外媒为什么用我们的数据等东西，他们说我们持续的在做一件事，这本身就很有价值。另一方面，他说最主要的是你有系统的平台和保障体系，结合今天，今天早上我坐在这里，周总问我们说这个研究做了很长时间了，其实我们的企业研究也是一样的，我们做到今天能得到社会各界的认同，与我们持续不断的坚持有很大的关系。包括我们在研究方法体系上也在不断的完善，百强企业的研究，从最初的三方面，14个指标，到今天7个方面、33个指标在不断的结合这个社会和市场，以及行业发展的一种需要，我们把方法体系进行了完善，对企业进行了系统的评价。这是我认为研究得到大家认同的很重要一方面。

【黄瑜】另一方面，与我们的坚持有很大的关系，我们对数据的要求高。这些年市场中的评比也挺多，我们可能和其他评比不一样的是因为我们有完整的体系，更主要的是坚持数据作为的评判标准，数据是一定要过关的，这些年我们对数据的要求也越来越严格，不仅我们每年年底要求各地的分院把各地的交易数据进行整理，进行初选，在这一轮初选的企业按会计师审计的报表进行填报，最后把市场中交易的数据与企业填报数据进行交叉复核，如果有问题，我们要求提供税票进行再次复核，最重要的是9年的坚持自动复核效益是强的。这两项使得我们研究的客观性和严谨性得以体现，并且得到了社会各界的广泛认同。一方面包括政府部门，发改委、央行等各主管的政府部门对我们的认可，包括建设部把我们的成果纳入很重要的建设体系。同时，也得到了金融机构的广泛认同，早在2005年的时候，农业银行把我们的百强企业作为客户，之后四大银行陆续的也这样做。近两年，为百强企业提供贷款方面开通了绿色通道，整个房地产贷款方面是收缩的时候，是今年初的时候，跟一些主要银行进行交流会的时候，明显的实行名单制，百强企业就成为了他们名单制的客户。

【黄瑜】我们影响力的扩大与媒体的报道也是密不可分的，关于我们的数据报道纸媒有1255篇，网络媒体9年里面报道了710多个专题，他们的广泛宣传报道对我们研究成果的扩大发挥了重要的作用。对于企业来说，这种成果也是帮他们促进在资本市场的影响力。现在房地产企业里面，百强企业至今为止有80%已经走向了资本市场，另外的20%在争取上市，同时还有中国的一些最的企业，尽管没有进入百强，他们也陆续向资本市场，他们在走向资本市场的时候，需要第三方给他们提供一个成果，我们也发挥了重要的作用。大公司上市之后，如果他要表明他的业绩，也需要第三方认证，比如万科也陆续的引用我们的研究成果，说明他们在上一年在行业中做出的贡献，同时像保利、中海也会在他们的年报引用我们的数据做说明。

影响力的持续扩大与我们不断的发布成果、与行业的共享也有很大的贡献，每年3月份我们会在北京进行成果的发布，之后在4-5月在主要的城市进行区域的发布，今年是第5次来到武汉做华中区域的发布会，是今年的4月底和5月初，我们在5月2号在华尔街首次举行了国际发布，那次发布会的影响力很大，我确实没有想到，国内参与的百强企业去的只有30家左右，当天国际的媒体报道，像彭博社、BBC、CNN，他们都派人进行了相关报道，是新华社，在美国纽约时代广场，有一个大屏，专门给了我们10秒钟进行消息的发布和现场报道。他们认为中国的企业，是房地产百强企业能够到美国，能够走到这一步，对中国来说也是一种国际形象的提升。

【黄瑜】9年间百强企业在国内的市场地位也在不断提升，从2003年次开展成果发布的时候是13.52%，到去年已经提升到28.05%，可想而知，百强企业在9年间，我们的研究也不断的鞭策和促进了这些企业不断的发展。他们的市场份额也在持续的提升，他们的销售额在过去9年间也增长了15倍，像位企业增长了18倍，应该说他们比整个行业的进步更快一些。在这9年间，武汉的百强企业，是武汉的区域企业，湖北省区域的企业也是不断的发展壮大，总结我们到现在进入武汉的百强企业有33家，有1/3的百强企业已经进入了武汉，他们在武汉的市场份额，像万科、万达、保利等，他们的销售套数排行榜上前10位基本上是百强企业，按销售金额计算，百强企业在武汉的市场占有率达到了29.8%，在市场调控的时候，他们的市场份额相对于去年提高了4.4个百分点，我们在对整个湖北省的企业，30强企业进行系统研究，我们也沿用了百强企业的研究体系，对湖北整个省的房地产企业进行评价，我们也形成了一个30强的成果。从这30强的企业研究可以看到，首先这30强企业的市场份额也在不断的提升，到2011年的时候，整个30强的市场份额不断的加大，在整个湖北省所占的份额接近30%。同时，这种增长不是盲目的规模的扩大，更多的是有质量的提升，因为可以看到他们净资产同比增长了36.19%，总资产的增长是23.84%，前者大大高于后者，这也是整个资产实现了有质量的增长。 

【黄瑜】同时，30强企业的利润也是同比增长的，增长了15.9%，尽管相当于宏观调控之前利润的增长稍有下降，但是增长率还是不错的，大企业在湖北呈现出了很强的表现，像本土集团和外来的万科、万达、保利，大家在市场中占了很大的主导地位。万科在武汉的市场份额是超过了10%，同时像保利、绿地也是依托化的实现了很好的增长。比如本土的银湖和奥山，也是发挥地产领域的，实现了好的增长。

同时，可以看到武汉的30强企业，他们在逆势中有很好的增长是营业效率的有效提升，像万达和福星惠誉，他们在抢占了商业地产的先机，万达两个项目在武汉突破了70亿，万科、保利、恒大这些企业也是顺势抢占了市场的先机，他们以好的周转率保证了他们盈利水平的提升。

以上是总结过去，我想让这些企业知道这些做得好的企业到底是什么样子的状况，他们已经做到什么样的地位了，主要让大家有一个全面的了解。更多的需要我们对未来有一个准确的把握，在目前这种情况下，今年是百强，明年还要是百强，今年是湖北30强，明年也是这样。所以我也把的一些数据和市场信息带过来跟大家分享，也帮助大家对未来的形势进行预判和把握。

从5月2号发布的100个城市的价格指数来看，100个城市的价格指数有71个城市呈现了环比的下跌，环比和同比首次双双下降，之前几个月是环比下降，4月底的情况是同比也出现了下降，跌幅是0.7%，这是100个城市总体销售均价的情况。

我们做了10个大城市的跟踪，主要是北上广深包括武汉在内的10大城市，环比和同比都下降了，是同比是第4个月连续下跌，这是的10个大城市的情况。

从成交的情况来看，的4月份的20个代表城市，成交是环比下降了14%，同比增长了23%，在20个城市，包括北上广深等一线城市，还包括6个三线城市，10个二线城市，从这20个代表城市成交总量上说，环比3月份下降14%。从1-4月累计的情况看，20个代表城市与去年同期比低了4%，可以看到横线图，相对于2010和2011年，前四月累计的成交量是稍有下降的。

【黄瑜】1-4月累计的供应量相对于2011年和2010年同期比，还是分别下降了10%和14%，处于一个低位，4月当月供应量开始上来，也是因为这种数字关系，使我们4月份的供应量的增长大于成交量的增长，所以4月整个的销售比都是在1之下，市场上累计的存量还是在增长。

这是主要城市成交和供应的情况，再从宏观的房地产经营数据来看，1-4月房地产销售面积和销售额来看，销售面积同比下降13.4%，后者同比下降18%，相对于1-3月降幅是缩小的，值得关注的是1-4月首次下降，销售面积的降幅在住宅上是各类物业中的。商业营业用房销售增数也放缓了。

从的情况看，1-4月同比增长了18.7%，这个增速相对于1-3月回落了4.8个百分点，值得关注的是，这个增速是近三年来首次低于20%，其中住宅的同比增长是13.9%，商业、楼的增速还是比较高的，一个是37.1%，一个是34.2%，内业的增速还是比较高的。1-4东部地区的开发的增速是18.2%，低于中部和西部的增速，值得关注的是西部地区的增速的回落幅度是的。从新开工来看，1-4月是5.4亿平方米，也是近三年来首次出现下降，从不同的物业上看，1-4月住宅同比下降7.9%，降幅是的，这是宏观类的指标。

基于这些现实表现，以及目前的政策环境，我们对未来的市场也有一些预判，首先是政策的环境，今年仍然在强调坚持宏观调控不动摇，最近确实在合理需求得到保护上，各地地方政府也出台了相关的政策，比较明显的有几个方面。

方面，北京、厦门、天津等城市，一线主要的经济发达的城市，他们首次下调了普通住宅的标准，他们把普通住宅的总价标准进行了调整。

第二方面，在合理需求保护的政策范围里，在一些相关的住房公积金贷款上给予了一些支持，把贷款额度进行了提升，希望把首次置业的、刚性需求的购房成本通过公积金贷款进行降低，大概有13个城市左右。

第三方面，给予适当的补贴，比如扬州和芜湖，主要对于首次置业和刚性需求的购买者进行减税等政策，总共有合理需求的城市有21个左右。

在最近的政策方面，一方面是坚持宏观调控不动摇，另一方面在保护合理需求方面也采取了相应的政策措施，并且各地方也出台了一些配套政策，这是的政策动向。从的角度上来说，从我们对各方目前对价格方面，还是一个很重要的焦点，政府说如果房价不降，调控仍然不止，也是大家调控一个很重要的焦点所在。整个政策环境目前是这样的。

基于政策环境的预判以及对数据的把握，我们做的中长期动态模型，也对未来一年主要的一些指标进行预判和预测，从模型中可以看到，2012年整个销售面积的预测，仍然会维持在10.3-10.6亿平方米之间，新开工面积相对于2011年同比增长7-10%，额相当于2011年同比增长12.5-18%，这是总体的主要指标的预测值。

总体的情况是量价是有调整，和增速会放缓。对需求来看，我们认为价格会趋稳，供应会上升，总体不要预计有大幅的反弹。从开工情况来看，是在2009-2011年间卖了大量的地，我们的项目应该会陆续的入市，整个局面还是供过于求，企业会根据市场的情况调整它的和新开工的步伐。从2012年土地市场的情况看，过去三年间土地市场的供应量的增幅过大，我们认为整个2012年的供地计划会有所缩紧，但是仍然还会是在一个比较大的数字，因为明确了2012年接近10万公顷。在09年的时候在8万公顷左右，相当于05-08年间，平均是5万公顷，2010年是12万公顷，2011年在13-14万公顷之间，过去5年的平均水平在10万公顷，计划尽管有所缩紧，但是不会太低。 

企业拿地的意愿不像前几年那么高，所以整个量价会走低。从近期的企业表现上看，可以看到大企业，是百强企业，他们整个4月份的销售额还保持一个比较好的状态，是同比有一个比较大的增长，今年1-4月总体表现上看，10个大企业销售额同比稍有下降，但是相对于总体水平而言，我们都是大大的跑赢了大势。从全面的主流企业的销售计划上看，他们趋于保守和务实，市场也在积极调整价格的策略促进销售。

总拿地上看，1-4月以及4月份的情况看，企业拿地的数量并不是那么多，但是4月份他们的积极性也有所提高了，前4个月累计的量是大幅下滑。

我们也测算了今年1-4月企业拿地支出的情况，基本上在2009年的时候，拿地支出是收100块拿出90块，今年1-4月是收100块，只拿了12块拿地，这是监测10个代表企业土地和支出的情况。

从策略上看，大家在不断的优化他们的布局，不断的适应市场，调整他们产品的结构，同时也强化营销，更注重的是加强财务管理，更注重现金流的管理。

这是我们对2012年主要的一些指标的一些预判，以及企业目前的表现，对于中长期房地产来看，我们认为持比较乐观的态度，包括2011、2012年，我们对整个市场的判断，我们认为可能不会那么乐观，但也不用那么悲观，刚才我们提的预测数字，跟大家讲一下，我们的预测相对于其他的机构，偏乐观一些，包括过去几年的预测我们也对比过，但是有些数字跟国家统计局又偏悲观一点，这是每年预判总结的时候的情况。

对于中长期的房地产市场我们仍然持比较乐观的态度，我们认为未来的房地产市场仍然会有一些好的前景。主要是基于中国经济的基本面，中国房地产跟中国经济紧密关联，是不是支柱产业有时候不用说是还是不是，因为它在经济中占的比重大家可以看到。从2011年开始，整个GDP的比重开始超过5%，近几年以来，08比较特殊，之后的三年都超过了10%，去年占整个GDP的比重是13%，所以房地产对整个国家的经济贡献还是比较大的，还是很关联的产业。中国经济的基本面在转，与整个房地产是紧密关联的，经济的基本面保持了行业未来发展的基础。

另一方面，整个市场中的资金面，目前中国是跟全比，是货币供应量大国，我们还有一点是居民的储蓄，居民的储蓄到去年年底大概有30万亿，去年年底商品房的销售额是5.9万亿，居民的储蓄额是去年商品房销售额的5倍，总体中国经济基本面在转，老百姓手中还有钱，他们有没有更多的渠道，买房对中国房地产老百姓来说，不管是喜好也好，只能去做这个，这是三个基本的基础。

其次，城市化进程对于整个中国房地产也有很大的推动作用。到去年年底是统计报公布的城镇化率只有51.3%，如果要达到发达国家的70%的，还有将近20个百分点，如果每年一个百分点，还有15-20年的发展机遇，提高一个百分点，大概会增加住宅的需求10亿平方米，到现在为止，去年商品住宅的销售面积大概是10亿平方米，今年我们预测也大概也接近10亿，新增的需求也还在对这个行业有一个基本的保证。

我们也在做一些做城镇化进程的专题研究，百万人口以上的不到20座，中国未来在10年间可能还要增加100万人口以上的城市100座，将近300座左右，这也是不断聚集的程度，是对经济发达的一线和二线城市，以及经济发展发达的三线和四线城市，还是有巨大的房地产市场机会的。

基于这些方面的判断，我们对未来的房地产仍然充满信心，我们也希望百强企业，是占据地利的湖北30强企业要不断的做强做大，我们也希望利用我们的平台和信息，为大家的发展提供一个比较好的决策工具，谢谢大家！