搜房产业网讯：由国务院发展研究企业研究所，房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果（华东）发布会”于2012年4月18日在上海市东滩花园隆重召开。黄瑜、秦虹等嘉宾将受邀发表主题演讲，数十家华东百强房企代表、金融机构及媒体精英参会，深度研讨在当前市场环境下房地产企业如何科学调整策略，实现持续稳健发展。同时，会上将发布2012中国房地产百强企业研究成果。

【朱瑜】：旭辉参与百强企业7年，我们对中指院的公正性、性、持之以恒的不断自我提升、完善的认可，我们跟了7年，我们还会继续跟下去。

从收入规模来讲，旭辉属于中低收入群体，安排我们做一个交流，我理解黄院长是想听一听中低收入群体和嘉兴城的想法和做法。今天我的标题是战略引导、能力驱动，这是旭辉这些年来一直在致力打造的体系，也是我们实践的总结。

我先从企业的角度谈一下我们对宏观经济的看法，跟秦主任差距很大，因为秦主任是我们尊敬的学者型的领导，她的研究是深刻，我们只能从企业的角度感知一下目前宏观经济状况。

一季度数据，可以看到GDP增速09年第二季度以来的水平，工业增加值消化很厉害，前两天报道出来的用电量增幅下滑也厉害，地方财政收入增幅明显回落，前两个月规模以上工业企业的利润同比下降5%多。昨天为止上市公司公布835家企业的一季报，超过半数是亏损的，所以我们上海的著名财经评论员叶檀女士有一篇博客，标题是“中国实体经济接近崩溃”。但是对于同样的一些数据，有不同的解读，我们北京的经济学家马先生就认为，现在的宏观数据并不是那么糟糕，昨天汇丰发布的中国2012年的预估GDP8.6%，给我们企业一个什么感觉呢？我找了一些方先生90年代画的一幅漫画，不同的角度会有不同的观点，给我们企业有些启发，但是一定是选择性的应用。乐观的人会赞同乐观一点的观点，悲观的人会认同叶檀女士的观点。这是宏观经济方面，我们所看到的。

秦主任讲，我们的总理隔三差五就讲一下坚定不动摇，给我们一个强烈的感觉，中国的房地产还是掌控在政府的手里。行业里面，一些老总也都在纷纷的发表自己的点，我看到绿城的张总说今年下跌空间还有10%-25%，这是比较恐怖的预测。同时也看到，杭州金星快出局了，据说瑞达也快出局了，据说还有很多都要出局了，有出局也会有进局的，法国保险公司安盛、德国资产管理公司SEM Asset、香港的ARA AsseT Managemen等要入市。

作为企业来说，作为旭辉来说，我们有一些共识，有一些认识，作为一家中小型房地产企业来说，去预测政策变化，预测未来管理层、高层出台一些什么东西，我们是没有能力的，我们的本事，针对目前已经发生的，已经客观存在的一些问题，一些现实做一些我们的思考、应对和策略上的调整。旭辉基于基本的认识，刚刚秦主任说的，短期里面政策市场舒缓程度，可能还看不到这样的基本认识。所以我们觉得，可能我们的房地产企业会逐步的告别我们以往的熟悉的模式，做惯的模式，高利润、高速度。高利润确实利润很高，房地产也，不光我们行业里面的从业人士怎么去辩解说我们的毛利率是在72个大的分类当中不是的，但是实际上房地产行业是有资金，仅次于采矿和做银行的，我们可以排到老三，所以我们的自有资金率是很高的。就是我们习惯于四两拨千斤，借人家的钱来做生意，现在我们跟把这个习惯逐步的告别。

百强研究报告，我们可以看到过去3、5年，很多的同行，一年就能再造一个半公司，这个速度是快的，已经用到，企业财务的控制还是很有效果的，但是绝大多数的房地产企业，大家的负债率都比较高，即使刨去光看有些负债，我们的有些负债大陆的企业，即使是百强前20位的，也比不上港资的，香港前十大他们的有些负债，基本上不会超过20%，杜总提供的数据，有些负债，百强均值是35%，还是有差距的，比如冲动型，有地先买，拿了一块地，也没有考虑做什么，先拿来做说，粗放式管理，自残式的经营，人家说出来混都要还的，一些自残式的经营，今年曝露出来的问题就多，因为大家可以看到媒体报道维权的多，这都是一些粗放式管理和资产经营导致的恶果，包括囤地、、，而现在这些现象都没有了。

我们将更关注与我们的现金流、销售额、去化率、流动性、回款、业绩锁定率。整个行业将逐步习惯于平均利润，平均速度，向制造业学习。前面秦主任也说了，也会发生一些多元化的转型。在座大多数都是同行，转型是很难的，浙江的工商联合会的主任，他说过一句话我赞成，中小型企业转型基本是不可能的，多元化我本人也是经历了改革开放波的企业崛起，多元化说当初的多元化，初级型的多元化，什么赚钱做什么，所以才会做到后来做死掉。那我们看杭州，杭州金星倒闭的母公司中江控股，资产毛估一下不会超过20亿，但是涉足6大领域，这样的企业做那么多，我觉得很难做好，除非我们已经有足够的资金实力，已经有了足够人才储备，我们才能够考虑多元化。所以多元化一定是慎之又慎，我们所能看到多元化做得成功的例子就是李嘉诚。

旭辉所打造的战略引导、能力驱动，主要是以下几个方面，一个是战略，战略上面，我们在区域分布上，我们在11个城市有在建项目，有13个城市有项目，也算是一个布局的企业，我们看百强企业当中，前20基本都是布局的，黄院长也给我们介绍了，但是这个命题倒过来并不一定成立，布局的企业并不见得就能做得很很好，所以布局是一个方面，更需要做到的，我们的理解是，要成为区域的主流，要成为城市的龙头，我们要精耕细作，以前习惯哪里有地，做一个项目，打一枪换一个地方，这种模式以后会慢慢的放弃。

产品专注，旭辉专注的产品是宜居、刚需、中低段的产品，80%以上都是住宅项目，而在这儿80%当中有80%的宜居、刚需、中低端。我们拿地在二线城市的区域，三线城市的核心。另外还有一些拿地的标准和原则。旭辉的土地储备，有限储备，滚动，因为每年的发展速度只要每做一个3年、5年规划，我们都有策划，都有决定，在这样的规划下，我们会根据我们的发展速度补充我们的土地储备，要实现这样一些策略，需要我们在拿地、分析测算、决策、资源整合，包括整合政府当地的风俗文化、供应商、团队，需要我们有超越以往的能力。

产品策略，我们是宜居、刚需、中低端，所谓的宜居，所以我们是造给住的人的房子。我们面向首次置业、改善的人群，我们面向市场主体人群，市场的主流不是中低端的，一个时代的发展，主流一定是不断提升的，对环境、品质、居住，提出更高要求的，这才是主流。但是不见得我们在现阶段就应该去满足这些主流，在我们的同行当中很多是做这一块的，可能在这一轮调控下面日子不太好过。而现在市场的主体人群中低端人群，实现我们的产品策略，就需要有配套的产品定位、研发能力、市场能力、标准化、客户服务、精细化、客户研究分析、客户价值创造等等。

运营策略，高周转、轻资产。所谓高周转，如果熟悉杜邦公示的大家都很清楚，在杜邦公示里面，左边是净资产率，右边是净利润率×总资产周转率×财务，一家企业如果它是稳健的，是健康的，财务75%，我觉得已经是到顶了，0.4%已经到顶了。那随着行业的调控下半场，随着游资逐步被刮薄，净利润率逐步下降，企业要想获得理想的净资产利润率，唯有做大增强总资产周转率这一招。所以我们早早就提出来高周转这样一个要求。因为做企业一定是要盈利的，股东指望你有，所以每个公司，我觉得对净资产的率都应该是有一定的要求的，你要实现在净利润率不断下降，在用到的时候，只有提高你的周转。

轻资产快速去化，房地产企业由资金堆出来，没有钱没有办法运营，因方式方法，渠道也是有限的，有些负债也一定是要跟企业的偿债能力匹配。所以我们财务策略，稳健，第二稳健，第三时稳健。

资本策略，旭辉是一家股份公司，遗憾的是我们还没有上市，所以对我们来说的融资渠道，09年9月26日到现在上市公司跟我们也回到同一条起跑线，融资目前来说，对我们来讲，我们做得比较多的个应收帐款，一分钱的利息都不用付。第二股权融资，在项目公司层面上，跟一些者不断进行合作。债权融资，问银行借钱。第三夹层融资，做财务都知道，介乎于股权和债券之间的，刚才秦主任也说，现在房地产行业做多渠道融资的企业越来越多，夹层融资可以做，但是资金成本很贵，无论是信托，还是基金，资金成本很贵，至少在眼下，我还看不到资金成本下降的迹象。

旭辉销售策略，零库存，住宅销售产品零库存，在销售的手段上面平衡销售速度和产品的价格，在推盘方式上面会考虑小批量多批次，形势逼人强，去年4月份的时候，刚出新国十条，很多同行都在说，包括也在说，国家的政策不是打压房价的，是有利于整个行业的健康发展，那是鬼话，骗自己的，我们都很清楚，它就是打压房价的，那怎么来平衡你的销售速度和定价？我感觉上，凡是死抗的坚信不移不是打压房价的哥们，日子过得不是好，所以对于旭辉来说，我们总体上来讲，形势逼人强，我们要顺势而为。

这就是我们主要的一些做法。

前天看到世行首席经济学家在说，发了一篇记者采访稿叫做“政策改变的时机尚未来到”，我把这句话带给大家，另外一句话也带给大家，“如果房地产企业能充分发挥自己的资金和战略，不仅在当下为自己营造更好的生存环境，更有望积累充足的粮草，以备政策环境和市场环境好转后，能够更积极地采取扩张战略，领先整个行业。”“高筑墙、广积粮”，旭辉还远远够不上称王，所以后面三个字缓称王就不打出来了。谢谢大家。