搜房产业网讯：由国务院发展研究企业研究所，房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果（华东）发布会”于2012年4月18日在上海市东滩花园隆重召开。黄瑜、秦虹等嘉宾将受邀发表主题演讲，数十家华东百强房企代表、金融机构及媒体精英参会，深度研讨在当前市场环境下房地产企业如何科学调整策略，实现持续稳健发展。同时，会上将发布2012中国房地产百强企业研究成果。

【黄瑜】：尊敬的各位来宾，大家下午好！荣幸来到美丽的崇明岛，来举办2012中国房地产百强企业研究成果华东发布会

房地产百强企业研究已经做了了，每年3月都会在钓鱼台宾馆做的发布，而今天在这里做华东发布。华东发布会，百强做了，整个华东发布会是做了第八年，可以想到整个华东区在中国的房地产百强企业当中占据重要的地位。

我们的研究是由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院三家机构共同来研究主办的。我们三家机构在2000年的时候，为中国的企业群体进行研究，02年设立10研究组，03年做中国房地产百强企业的研究，一直坚持到现在。

在整个企业研究当中，除了百强还有上市公司还有品牌价值，百强是最重要的研究成果，也是最长的研究成果。在过去的当中，我们始终如一，不断坚持和完善我们的研究方法体系，从的是在04年三个方面，四个指标，到现在2012年七个方面三十三个指标，研究体系也是更加的完善。

评价企业的角度，坚持将企业的规模和营运效率结合起来，把盈盈能力和社会责任感相结合，融资能力和综合实力相结合，从几个结合来设计我们的研究体系。数据符合方面过去，由企业填报，发展到现在，现在是每年12月份根据上一年企业的销售业绩进行一个总结，总结提炼出来2千家企业，最后由三家单位，比如一年里面有没有什么不太正当的行为，我们会进行系统的排除，然后邀请500家企业进行数据填报。在这两年间，由于各个金融机构重视我们的研究成果，主动申请填报的企业越来越多，每年收到的数据表将近700、800份。我们在其中用我们系统数据库，的销售数据进行符合，以及这些企业多年以来提供的数据交叉符合，包括对存在置疑的数据提供一些税票等等进行交叉符合，没有问题的数据进行我们的数据库，然后进行系统的评价。

正是因为我们的研究成果方法体系不断完善，以及数据的符合相对严格，使得我们的研究成果得到社会各界的广泛认同。首先政府部门，已经把我们的研究成果当作企业信用档案，各地的政府对我们的百强企业发出很好的邀请，包括到我们的崇明岛，包括到东滩的地方政府对我们的百强企业今天来开会表示的热烈欢迎。

同时，我们也得到了金融机构的大力支持，百强企业在05年的时候，农行首次为这些企业开辟绿色通道，近年来有15年过的银行，10多家国际金融机构把我们列为的信贷客户。他们在整个房地产业界信用评级是更加高，贷款额也更高，包括在发行债券、信托基金等方面的也是越来越明显。

同时，在这个过程当中，我们的媒体对我们的研究成果进行广泛的报道。在过去间，像是美联社、路透社、福布斯、香港境外的民报、大公报，电视台、证券日报、国土资源报等对我们的研究成果进行系统的报道。间各个媒体的报道，总共有2500多条，其中纸媒1255篇，电视媒体是361次，网络媒体有710多个专题。由于媒体的广泛报道，使得我们的百强企业在社会影响力资本影响力越来越大，百强企业也是陆续把我们的研究成果放在他们的招股说明书当中进行应用。

最主要是在研究当中，由于我们的研究也是鞭策我们的企业不断进步地过去间，的份额从03年13.52%，到2011年市场们额增长到28.05%，的企业，他们的市场占有率从03年0.82%增长到去年2.06%，我们百强企业平均销售额也是从03年10亿到去年165亿，可见我们的百强企业在过去间增长15倍。 的企业，像是万科，在03年当时的年报数据大概是63个亿，去年是1215亿，它的销售额也是增长18倍。由于这个研究，群体的共同时进步，企业越来越。

在过去整个系统研究当中，我们通过每年的研究，也是给我们行业提供一些启示，整个行业的企业提供一些发展的启示。像是在总结的时候，看到整个百强企业他们的发展速度，无论是在市场好还是市场不好的时候，基本上都是高于行业平均增长率在发展，使得这些企业的市场份额逐步的提高，是遇到调控的时候，他们的发展速度还会更快，市场份额提升更加的明显。但是从这个研究也可以看到，我们这些企业是会顺势而为，不断的调整自己的速度，包括是今年明显的，速度开始放缓，并且回归常态。

同时，系统研究当中，在过去几年做得好的企业还有重要的特点，层次布局是越来越广阔，是他们提前对二三线城市进行有序的布局，这种有序布局不仅是说在城市的选择上，它会考虑政策、区位等等进行城市选择。另外在布局的次序上，也是有根有据，立足本市市场发展，并且选择可以进入的核心层次，然后以点带面实现化的布局。由于整个系统的有序性，也是带动了我们企业规模迅速的发展，已经在这轮调控当中规避了市场的风险。

我们从研究当中也可以看到，这轮做得好的企业，顺应市场的发展需要，不断调整他们的产品结构，是通过提升整个周转率，确保企业的盈利能力，从这张图表可以看到，去年一年间，这条线是存货周转率和营业利润纵横坐标的曲线关系，2011年效率边界是下滑并且陡峭，企业经营模式利润的降低，利润率虽然降低，但是有效的加快了周转。由于周转的加快，也确保了企业一定程度的抢占了先机，促进了企业营运能力的提升。在顺应市场这一块，做得有策略。

另外不断实行企业转型和升级，那么在转型升级方面，企业是做得不是盲目今天做住宅，明天做商业，它利用自己的资源，不断整合内外步的资源实现自我的扩大。比如现在有些企业，在做旅游或者是相关的项目，整合资源进行拓展。比如像是大的企业，现在陆续不仅是做住宅，同时也做综合性的商业以及产业地产的发展。基本上是根据自己的业务特点和内部进行有序的转型的，或者是实现它自己业务不断的升级。

最主要的一点，这些企业在发展过程当中，都是顺应市场的发展，积极调整自己的策略。包括近期企业采取的行动，我们也可以看到，今年以来从销售目标来讲，2012年的销售目标相对去年还是要保守一些，像是中海、恒大定的目标都是略低于去年的销售目标，没有盲目的实现增长。从具体的销售策略来讲，用一些促销、打折、装修标准、产品品质等方式来促进项目的营销。从目前企业销售业绩表现来说，尽管大的企业同比略微有所下降，销售额下降率还是低于整个市场的，我们算了一下十个大企业一季度的销售额下降10%，重点城市一季度的成交额同比下降将近30%。3月份市场回升，这些企业业绩基本有大幅度的提升。算一下主要的企业，像是万科，三月同比上涨23%，环比上涨57%，大的企业仍然还是会抓住市场的机会，顺应调整，都会略微跑赢大市。

这是我们在新的发展当中，百强企业它们的一些变化、策略也是值得大家借鉴的。

另外，从拿地的角度来说，基本上是更加谨慎，十个大企业拿地的走势图，最近拿地基本还是在下降的，拿地的数额比值是在逐步的下降。

对于整体的市场判断，我们也是一直做市场研究，包括跟秦主任做政策效果评估，市场总体的判断，认为未来市场，今年市场不容乐观，但是也不要悲观，我们也做了相关的预测，认为整个2012年销售面积还是略微有所下降，但是是会在去年历史高位的基础上略微有下降，但是我们认为这个市场仍然会在高位的销售面积上，整体市场无须悲观。百强企业更要利用这个机会，再次把握市场的发展机遇，继续来做强做大我们的企业。我们也希望年年是百强，每年我们的百强峰会上我们的百强企业可以再相聚，衷心感谢我们的主办方给我们提供了场地支持。