产业网讯：3月23日-24日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、赵昌文、刘洪玉、黄瑜、邵明晓、范小冲、秦虹等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会，共同探讨百强企业如何把握机遇做强做大，实现可持续发展，以促进房地产市场的健康发展。

2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会

【研究报告】 【现场直播】 【微直播】 【历届回顾】

下面是本次活动的实录：

【主持人】尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们、女士们、先生们大家上午好。很高兴受主办方的邀请主持2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会。 中国房地产百强企业研究由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院三家机构共同组成的中国10研究组从2004年已经连续进行了9年，引起了社会的广泛关注。2012年在国家积极的财政政策和稳健的货币政策之下中国经济将稳中求进，在这样的情况下既要坚持房地产调控政策不动摇，同时要促进房地产市场的健康发展，房地产将迎来变革和转型，房地产企业的要顺应市场的发展又要提高自己的成长，为行业树立发展的榜样。 为此中国10研究组起动2012中国房地产百强企业研究发掘行业中综合实力强的房地产群体，鼓励企业认识当前的市场，抓住机遇做强做大。今天我们在这里隆重的举行2012中国房地产百强企业研究成果发布会，暨第九届中国房地产百强企业家峰会。

【主持人】介绍一下今天的嘉宾：

中国10研究组联席组长、国务院发展研究企业研究所所长赵昌文先生

中国10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉教授

中国10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生

中国10研究组室主任中指研究院常务副院长黄瑜女士

中国10研究组百强项目研究负责人、中指研究院企业研究总监蒋云峰先生

【主持人】同时到会的还有来自的房地产及相关企业，他们是万科、恒大、绿地、龙湖、中信地产、阳光100等企业，欢迎大家的到来。今天还有媒体朋友们、搜房网、香港明报、证券日报等媒体的到来，我们还请来了住房和城乡建设部政策研究主任秦虹女士。首先有请中国10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生演讲题目为中国房地产百强企业研究回顾与发展。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长 莫天全

【莫天全】各位领导、各位来宾大家上午好，欢迎大家参加我们2012中国房地产百强企业研究成果发布会，我先给大家介绍一下我们的背景介绍和我们研究的展望。

中国10研究组是我们对房地产最的企业进行研究，今年进行到第，其研究成果得到了各界的广泛关注，相关的研究结论也已经成为了评判房地产行业实力和地位的重要标准。房地产百强企业研究是在中国10研究组总的指导下的一项研究，2002年、2003年由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家单位发起成立了中国10研究组，当初的意图也是很简单的就是对中国规模大的效益好的品牌最的房地产企业进行研究得出一些研究成果，得出我们产业领头的企业和领头的市场，供这个产业参考，带领这个产业往前推动，这个研究很大的特点，也是重要的因素，就是一切以数据说话，公正客观、与国际接轨的方式对的企业做评价，且这三家研究单位都是国内最的研究机构，国务院发展研究企业研究所是具性的，房地产研究所是建立时间最长的房地产企业，中指研究院也是15年前开始对中国房地产进行研究的研究机构，这三家研究机构的功底确保我们研究成果的准确性以及它的公正性，我们对的数据进行整理和搜集到最后的评价，由我们三个联席组长做最后的决策和判断，实际上的研究成果都是以数据为核心，我们这9年做百强企业研究的过程当中还没有任何一次需要提交到我们三位组长这里做最后的判断情况，所以我们一切的研究结果以数据为最终的话语权。这是它的背景。

我用这个机会来稍微总结一下从我们2004年年百强研究一直到现在第九届研究的过程当中我们中国房地产百强企业的变迁，从名单上来说这个变迁从年到第的名单有70%多的淘汰率，2004年次做这个评价的时候到现在只有28家房地产的企业现在还在我们百强的名单上面，中国房地产市场的变化跟过去9年当中还是很大。真正的10前十家的企业有5家企业还在名单里面，所以大企业的生存率及发展相对比较稳健。

从百强企业区域分布来看，我们看华北从2004年的32家到现在的19家，实际上是降的，华东从31家到39家上升了，华南从21家到27家上升，从销售金额的变化看，的企业在过去当中增长了18倍，2003年10的名销售额只有63亿，到2007年的时候发展到524亿，到今年我们做去年的数字已经到1815亿，我们看领头羊的企业它的规模跟销售额在过去的当中增长是挺快的。从我们整个百强企业销售来看2003年的数字是14.37亿，到今年2011年已经达到了145.83亿，这个增长是超过了15倍的增长，这是在9年当中我们百强企业的情况。

市场占有率，这是根据商品销售额的比率，名企业2003年只有不到1%，到去年已经到2.06%，这个增长也是很显著的。但是我们看到占有率还是偏低，的企业，百强企业加起来中国一百个企业加起来2003年的时候占是13.52%，到去年的数字我们百强企业已经占到了28.5%，中国国内的房地产业的开发的集中度是一步一步的提高，而且提高的速度还不慢。刚才用数字看了我们百强企业的变化，另外百强企业的影响力也是很大的，从央行到发改委到委和其他的部门都是通过百强企业研究成果对房地产业也有一个直接的了解，刚才这个数字对我们的领导决策，对我们相关部门的思维还是有影响的。另外是国家统计局一直以来对中国房地产的研究收入和研究结果，这个也是从历对百强企业有一个地位的定位。

市场占有率，这是根据商品销售额的比率，名企业2003年只有不到1%，到去年已经到2.06%，这个增长也是很显著的。但是我们看到占有率还是偏低，的企业，百强企业2003年的时候占13.52%，到去年已经占到了28.5%，中国国内的房地产业的开发的集中度是一步步的提高，而且提高的速度还不慢。

 刚才用数字看了我们百强企业的变化，其实百强企业的影响力也是很大的，从央行到发改委到委和其他的部门都是通过百强企业研究成果对房地产业也有一个直接的了解，这个数字对我们的领导决策，对我们相关部门的思维还是有影响的。是国家统计局一直以来对中国房地产的研究收入和研究结果，这个也是从历对百强企业有一个地位的定位。 第二个方面就是百强企业研究成果的颁布企业获得国内外的研究机构的支持，在过程当中不少的经营机构专门对百强企业设定支持的项目。对百强企业的信用评级或者贷款，以及发行债券都有支持和批准。第三个方面百强企业的研究成果广泛被资本市场应用，资本市场对百强企业的研究成果不断的引用，用百强企业的研究成果支持说明我们资本市场房地产企业或者上市企业的行为和业绩。同时不管是国外媒体、港澳媒体还是国内媒体均对此研究进行全面的报道。

刚才回顾了一下我们百强企业研究的背景与过程，下面稍微谈一下百强企业研究的展望。从今年开始我们百强企业研究组次展开了对美国、英国、加拿大等房地产企业的研究，对我们国内的企业进行比较，希望帮助全面的认知上房地产发展的状况，以及我们所处的地位，也促进我们更好的与国际竞争。一会我们有详细的发布，在这里简单的比较。

 从我们今年的研究成果来看，从销售额这个指标来看全球50强的企业，中国企业占到35%，全球10十强企业有7家是中国的企业，从销售套数来看由于国际上的研究数据有时候不是很完整，所以我们总销售套数这个指标做一个比较研究，全球50强当中的34强是中国的企业，20家企业19家是房地产中国企业，销售套数上看中国企业占领了前十家或者前20家的企业。这涉及到我们这个研究怎么能国际化，我们对国际市场有一点影响，我们看到美国的房地产市场基本上在谷底，开始有点回暖。我们看英国在我们基本上从谷底开始有点回升，但是回升还没有历史的高点，还有不少的机会。澳大利亚，这个市场受了一点的影响，就是08年、09年的时候有赖于亚洲和中国的发展。这是百强企业研究过程当中我们所了解到的国际上的情况。

同时我们也发现中国的房地产企业开始在海外，海外市场已经跟中国市场合作，房地产企业跟中国企业的合作应该还是处在开始的阶段，有几个案例，一个是直接开放，绿地跟韩国的济州岛有合作的项目，这个合作项目还不小，有很大的，这是个中国房地产开发企业走向韩国。开发是一块另外是购买成熟的国外的物业，从旅游住房到酒店的商业住房，我们知道这个楼是美国银行的大楼，这是搜房控股花了六千多万美元购买的华尔街大楼，这是中国本部的企业次真正的拥有华尔街的18层的楼，这个价钱现在买了一年，现在的价钱至少翻一番。

还有CIC中投，我们当初在曼哈顿的时候中投收购了在曼哈顿的一个大楼，这是中国的涉足海外房地产。这个国际化是一个趋势，我们今年的研究的时候也开始加入了国际化的一个成分，因为感觉到国际化是一个趋势，包括房地产业实际上进入国际市场也已经开始，我们制造业进入国际市场是成熟了，我们房地产业跟国际上结合起来还是处在早期。所以我们百强企业的研究会不断的加深方面的研究，也加入国内外的评价。同时我们也在华尔街成立了一个专门的机构试图把国内、国外的房地产做更透彻的研究。这是我们目前这次稍微有些调整的，也是我们以后研究要花更多的经历拓展的，希望通过这个方式跟百强企业一起探索我们发展的道路。

上面是我简单的介绍，这次我感谢搜房网，因为我们数据的搜集过程中我们的数据，对数据的搜集印证核实起到了很大的作用，我们感谢搜房网八千名的员工给予的支持，谢谢。

【主持人】感谢莫总的发言，也感谢莫总对中国10研究组引领未来的发展思路和方向。下面有请中国10研究组联席组长、国务院发展研究企业研究所所长赵昌文先生做2012中国房地产百强企业研究的现实意义及转型升级意义，有请。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长 国务院发展研究企业研究所所长 赵昌文

【赵昌文】各位嘉宾、各位朋友，今天荣幸参加第九届中国房地产百强企业研究成果发布会，一年一度的这个活动不仅仅是把国内最有影响的一百家企业选出来，在我看出来更主要的意义在于创造一种追求卓越的理念，创造一种贡献房地产企业，贡献国家经济增长服务百姓的这么一个态度。所以我自己认为不仅仅是结果，这个过程也是同样重要，今天我们在这里举行这个发布会，我想借这个机会就房地产市场的一些问题谈一些个人的想法。有些想法可以供大家参考。

主要想谈四个方面的问题：一个是房地产业在这么多年来对我们整个经济发展中的地位及其变化的情况。第二个简单说说产业政策的变化，第三个说一说当前的主要特点，还有一个就是就几个大家关注的问题谈一谈一些想法。

这个表我们可以看一下改革开放30年来房地产业在我们整个经济发展中它的地位是经历了一个不断变化的过程，这个表实际上是我们国务院发展研究有一个课题组他们花了一段时间以后做的一个研究成果，经济发展中房地产业的发展是不一样的，一直到本世纪以来房地产业才成为国民经济的支柱产业，或者叫主导产业，因为国际上对产业有一个标准，一个产业的增加值占到GDP的5%以上，大体上可以把它视为国民经济的主导产业和支柱产业。但是这个标准也不是的，只是一个相对的。所以我们看到进入到本世纪以来房地产业跟汽车，还有很多其他的工业行业、服务业行业，比如说建材、化工、金融等等同样成为经济发展中重要的产业。

房地产业成为一个主导的产业它是在30多年改革开放的这样一个过程之中，不断形成的，并不是一开始就是这样的。作为一个主导产业它体现在很多方面，首先我们可以看到房地产业的实际上是中国经济发展重要的一个力量。从2003年到2011年大家看最下面一行的数据，房地产业的占固定资产城镇固定资产的比例，大体上都在20%左右，也就五分之一。所以房地产市场的发展直接关系到中国的这样一个状况，而我们知道中国经济增长三架马车，、出口、贸易外贸、消费，是多年以来在我们经济增长中至关重要的一种驱动力。所以这也是为什么大家关注房地产业的调控，对中国经济的影响，主要是，当然也还有其他的方面消费。

我们看看美国的例子，在美国房地产业的发展其实和中国一样，但是我们时间还不够长，因为我们改革开放30年来房地产业的发展，它的时间是相对短的。在美国从20世纪50年代中期以前到现在应该说房地产业的发展同样是经历了一个不同的发展阶段，而且每一个阶段房地产业增加值占GDP的比重也是不一样的，个阶段是6%，属于5%以上的支柱产业。第二个阶段就到6%到8%，第三个阶段占8%到10%，它的增加值占GDP的比重在不断的提高。还有一个就是它和人均GDP的指标也是直接相关的，随着我们整个人均GDP水平的提高房地产业的发展也是在不断的提升。可以说明中国房地产市场，中国房地产业的发展前景是广阔的。因为我们人均GDP的这个指标近。如果说到2020年，按照现在的预测到2020年，甚至到2030年我们的人均国民收入，或者人均GDP有可能有大幅度增长的话，实际上对房地产业来说也是一个很大的发展空间。现在各方面的预测都可以看到，2020年中国的经济总量超过美国，成为，人均GDP的水平也大幅度的提高，所以说对房地产业来说是一个重要的方面。

日本差不多是同样的这样一个阶段，大家看到近十年来日本房地产业的发展在GDP里面也是十分重要的，10%左右。所以刚才我们看到美国的第三个阶段，最后一个阶段是8%到12%，日本是10%，这些发达国家房地产业的增加值占GDP的比重大体上是10%到12%左右。我们再来看看OECD国家，这些国家它的平均是8.7%，因为我们知道OECD国家，20多个国家它的发展水平相对还是有差异的，尽管我们叫做富人的俱乐部，是发达国家，但是也有发展不平衡的国家。

那我们中国2011年房地产增加值占GDP的比重是5.4%我们进入到本世纪以来国家把房地产业作为国民经济发展的支柱产业，或者是主导产业。但是我们十一年以后，2011年增加值占GDP的比重是5.4%，从03年到现在大体上也是保持这么一个4%、5%的这样一个比例。

第二部分简单说说房地产业政策的演变，这个用不着我多说，因为在座的各位都是房地产行业的从业者，应该说对政策的变化是最敏感的，如果说我们把房地产发展分为这么几个阶段的话，大体上大家在这个图上可以看到，确实房地产业经历了明显的周期性变化，而这个周期性变化既是市场发展的结果也是政策的结果，两方面的因素共同对房地产业的发展构成影响。但是有时候实际上市场变化不符合我们政策的预期，所以我们主动出台一些调控政策。有时候可能是市场本身发展的一个结果，所以这五个阶段应该说是鲜明的周期性特点，实际上与这些政策有很大的相关性。所以刚才我们看到的那五个阶段是政策的四个阶段之间有显著的关系的。从98年到03年的政策支持，04年到08年比较稳定的房价，后面有支柱产业和加强房地产市场的调控，整个市场的变化和政策的周期基本上是一致的。

所以这也说明房地产业尽管是作为国民经济的支柱产业或者是主导产业，但是房地产业确实是一个首政策影响的一个行业一个产业，因为它不仅仅是关系到经济增长的问题，也涉及到刚才我们说的家计民生的问题。

我们来看第三个问题就是中国房地产业发展的主导特点，这个是我们指数研究院做的数字，是昨天晚上连续把它用过来，我们看看这个图是有意思的一张图，这张图大家看到了我们08年，首先是三条线，条线是销售面积，还有一条线是销售因素，还有一个是销售价格，这三条线最有意思的是销售收入和销售价格的变化比较大，是2008年到现在大家看到最后那个阶段，其实是2008年之前虽然也有周期性的波动，但是相对是比较平稳一点，波动的幅度要小一些。08年销售幅度和销售的价格大幅度的上升，然后2010年以后就明显的下降。所以我们把影响房地产市场的宏观经济因素分了这么一些。所以大家可以看到从这张图里这么一些因素是如何影响房地产市场的发展与变化，其中包括货币政策，M2，直接影响到房地产市场的变化，另外一个是人均的可支配收入，还有就是GDP的情况，人均GDP的情况，土地的情况等等，这些因素严格意义上并不是基于很严谨的科学分析，因为这里面有很多的因素是相关的，我们知道他们之间的关联性是强的。

最后一个想借此机会就四个问题谈谈看法，说的不对的地方请大家指正，我觉得这四个问题都很难简单的说清楚。个问题是价格问题，大家知道前不久两会期间总理的政府工作报告对房地产市场提了很多很明确的指导性意见，比如说打引号的叫严格执行并逐步完善，抑制投机性需求的政策措施。还有下面的坚决遏止部分城市房价上涨的势头，进一步巩固调控成果促进房价合理回归，房价远远没有回到合理的价位，等等这些工作报告里面提到的方面，实际上都会是我们判断房地产调控政策的有些重要的依据。总体上来看政府认为我们目前的房地产价格还是偏高的，没有回到合理的价格。当然说房地产价格合理的价位，什么是合理的这个确实是一个比较难以判断的问题。我们只能从原则上做一些大体的规定，包括总理的政府工作报告里面讲到的，房价与居民的收入相适应，房价与投入合理的利润相匹配，这都是一些重要的文字性的判断。因为我们是社会主义市场经济体制，那么在市场体制下确实大家知道市场经济的基本原则就是一个供给关系的问题。当然政府需要调控。所以如果说不考虑外部的因素，那么从供求关系的角度来说，如果说供给远远大于需求的话价格一定会下跌，反过来如果说需求远远大于供给价格一定会上升的，这是一个市场法则。问题在于刚才我们前面谈到的，投机性的和性的归导致房地产市场作为一个商品的属性它和其他的商品不完全一样，可能问题在这里。因为我们是做研究的，有时候更多的是从理性思维，基于这一点也就是房地产市场不是一个市场初期的机制，有时候我们可能需要看多方面的信号来综合判断价值的问题，利润的问题。如果说房地产价格远远超过老百姓的收入水平，超过老百姓的承受能力，从长期来看是不可持续的，因为一个高的价格超出大家的购买力很难 维持高的价格，现在就是刚才讲到的，因为我们真正购房的人究竟的是什么样的力量，这个是需要我们好好研究的。它和一般的商品市场的供求机制确实有一些不一样的地方，这是结构性的问题。这个是利润问题。还有价格问题。

利润涉及到两个方面的问题，一个是房地产业本身行业的关系，以及和实体经济的比较问题，两会期间包括最近一段时间以来大家关心中国实体经济的发展，大量的资金从实体经济里面退出来到性领域，到房地产业，这个对中国经济长期的健康发展确实是不利的。但是还是我刚才讲的，因为我们是市场经济，所以有时候资本会逐利性，哪个行业利益高，他就到那个行业去，所以没有办法控制。现在必须从两个方面看一个就是房地产行业的高利润，高率，是不是明显的或者说在比较长的时间内远远高于从事实体经济，是制造业的利润，这是我们关注的个问题。

第二个问题就是如何引导资本，如何引导资金从事制造业，从事实体经济，所以是一个问题的两个方面。我想我们在座的各位应该对这个问题会有不少的思考。

第三个简单说说土地问题，前不久有关同志一起交流这个问题的时候谈到，中国的房地产问题实际上不仅仅是从房地产或者说房子本身商品的供求关系来说，而取决于它在这种商品形成过程中它的要素，它的供求关系，它的管理和政策。土地实际上是一个重要的要素，当然还有建材。这也是房地产业为什么会有那么长的产业链，为什么会影响到那么多行业的发展一个重要的原因。关于土地市场现在应该说我个人的观点是从长期发展的角度来说，中国还是一个发展中国家，我们的住房从长期来看肯定是需要继续发展，是重视的保障房，共建是重要的部分。将来的格局可能是保障房，以保障房为主的政策性的保障体系与商品房市场并存的格局，这个其实很多国家都是这样一种格局。所以它会在土地市场方面体现出不同的供给的特点。是在保障房市场至关重要。

最后一个就是关于金融问题，房地产市场的金融问题，最近房地产调控房价下降了，或者说这个市场情况不是很好的时候，大家关注房地产的金融问题。关注房地产的金融不仅仅是找钱来修房子，也包括房子怎么卖出去，还包括整个房地产业怎么健康发展的问题。去年经济工作会议和这次的两会，包括经济增长和金融政策的目标应该是明确的，总体上来说2012年继续实行积极的财政政策与稳健的货币政策，当然这个稳健它的内涵我们可以，我认为稳健的内涵实际上是比较宽的一个概念，也就是包括适度稳健，也包括比较偏紧一点的，大体上都可以划到这个范围内，紧和松当然不是稳健。我刚才讲的这些话，包括在我们的经济工作会和政府工作报告里面都提到提高宏观调控政策的效益，适度的调一调，根据经济发展的情况。在房地产领域我自己觉得有三件事，对房地产金融领域有三件事需要关注：一个是住房，信贷政策的差异性，这是我们需要关注的一个问题，将来确实不应该把这个保障性住房的金融政策和商品房市场的金融政策用一个政策来衡量，这个和我们现在调控的目标是不一致的。第二个问题就是在房地产业发展的方面，如何通过更加有效的金融政策来支持房地产业的发展。第三个我觉得重要的是，不光是住宅市场，包括工业、商业房地产市场的发展，如何创新金融的产品，包括在国外很多的国家房地产信托等等这样一些模式，对房地产市场长期稳定的发展都是至关重要的。我就借这个机会讲这么多，谢谢大家。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长 房地产研究所所长 刘洪玉

【刘洪玉】尊敬的各位来宾大家早上好，我代表我们百强研究组来介绍一下我们百强的研究方法，另外针对我们百强研究过程当中发现的，对百强企业的区域发展的一个策略问题，也做一些简单的介绍。

刚才莫总回顾了百强企业从2003年到2011年的发展过程，应该说随着我们国家房地产市场的发展，尤其是住宅商品房市场的发展的提升，实际上市场规模，整体规模在不断的扩大。但是我们百强企业的规模扩张的速度或者增长的速度远远大于市场整体规模的增长速度。而且我们说虽然我们的市场占有率相对其他的国家和地区的一些市场来说，好像还不算太大，但是要想我们国家有8亿每年住房，8亿平方米的规模，那么2%实际上刚才看了，我们的企业已经到了全球了。确实说如果从，原来我们从量上来占到的前列，现在我们应该从价值纬度看也在向前发展，也基本上排在前列，这是一个重要的转变。

那么我们房地产百强研究的研究方法实际上也和企业的发展过程或者成长过程一样，我们不断的去完善我们的评价的体系，实际上我们今年是第九次开展这个研究，我们这个体系是不断的发展和完善。那么目标是希望能够更加准确细致的反应房地产百强企业和整个行业这个期间发生的变化。另外对房地产企业的持续健康发展提供一些指引，或者说提供一些引导性的建议。

在04年我们最开始光发布，到05年的时候我们搭建一个框架，以后每年都在这个框架的基础上不断的完善。包括我们最开始设定的阶级进入评定的门槛，从营业额这样一个角度两个亿，一开始的门槛是低的，另外用三个一级指标，主要当初考虑规模性、成长性和盈利性三个一级指标，然后有相应的14个二级指标，我们也可以理解为二级指标和三级指标，我们总的目标是百强的目标。这是05年，实际上一开始奠定了一个基础，04年我们实际上是实验着做。06年我们的门槛有所提高，同时我们增加了两个二级指标就是偿债能力和社会责任，房地产行业，包括我们在教科书上也都理解，实际上为城市的发展，为社会的进步，为人居环境的改善，尤其是对住房的改善和面貌的改善在我们国家发挥巨大的作用。但是整个社会上因为在开放的过程中要和原来的群体发生一些利益的冲突，所以它在形象包括社会上对这个行业的抱怨比较多。实际上我们努力，我们企业要提高我们企业的社会责任感，也重视我们企业的偿债能力的提升，过去我们国家企业家的发展是白手起家，慢慢的我们规模做大了以后，实际上在控制偿债的能力，06年我们增加了这样两个指标。07年我们开使用固定的，算评分的方法，我们固定的采用一定的因子计算方法，08年我们增加了运营效率的指标，因为我们发现企业，到现在为止大家还是一个很纠结的问题，到底是加快周转提高效率还是把它放慢脚步，然后要追求更多的利润，因为实际上在上升的市场条件下，我们说房地产的开发过程当中适当的板块获得价值。从我们学术研究的角度这是一个使用期权。但是市场未必总是处在上山发展的等待，可能这些机会也丧失机会，所以我们把运营效率的指标增加到了一个我们评价体系当中去。另外在盈利性指标这个底下我们也增加了长期资本的率和利润率，真的是盈利，原来我们经常发生房地产企业的R1，就是股权，RA资产不是很高，但是跟我们说毛利是高，这里面主要三项费用，财务、管理和营销销售费用比较高，我们考察从盈利性指标也更加的科学。到09年我们把偿债能力变成了稳健性，这跟我们当时的金融危机的影响环境相关，我们觉得可能企业要强调稳健，另外在成长性的指标上，还有运营效率的指标做一些调整。所以到09年的时候我们的二级指标增加了6个，三级指标等等了20多个，到10年我们当时的主旨就是理性成长，在09年我们的经济刺激计划的推动下，实际上企业那个时候买地，这种非理性的程度越来越多。所以现在看来，现在回想起来10年我们开发商在激烈的竞争中拿了地，现在是卖房子的时候，那个时候拿了地现在卖房子，实际上赚钱的少。那个时候10年的时候我们评价就把这个稳健性的指标加上去了。另外适当的调整一些其他的三级指标。

到11年的时候我们把融资能力又提出来，所以我们相应的设置了一些三级指标反应企业的融资能力，企业实际上房子可以建的很好，但是融资的问题解决不好资本的结构出现问题可能会发现房子白盖，都是给别人盖的，自己什么都没有。另外在运行效率指标里面我们纳入了存量资产的指标，另外社会责任的指标我们增加了政策性住房、竣工面积，跟我们的市场环境，跟我们企业所面临的一些问题相关联。我们今年的指标体系设置和过去基本保持一致，规模和效率相结合，你要有规模，但是你也要有效率，因为我们发现规模上升了以后，效益下降了。成长和稳健相结合，我们肯定是开发追求快速增长的一个渠道，但是实际上这种快速成长你大量的存货都是待价而沽的，这些房子受市场上的价格变化有很大的影响。实际上我们看成长，追求快速的成长和稳健性都会受到一些影响，能不能让这两个相互结合，再有就是盈利能力和社会责任相结合，不仅我们的行业要获得盈利，为我们的者为股东获得利益，同时我们也要为全社会做出更多的贡献。还有一个就是融资能力和综合实力相结合，因为我们发现在自筹资金的能力，因为银行贷款的渠道越来越困难，我们的房地产金融创新实际上我们，一个是我们的市场管理条件还不具备，还有一个就是我们的金融这种政策的管理还没有给我们充分的放开。所以企业自筹资金的这样一个能力，和一些战略的机构者合作等等这样一些方式就会变得很重要，但是这些东西就和我们企业的实力密切关联。

所以我们指标体系也是进行了一些适当的调整，增加了一些代利负债的比率，从国际上大的房地产公司来说，他们的持有物业的收入占全部收入的比重是比较重要的分量，开发利润增长速度快，持有稳定，能够抵御市场周期的风险。通过指标体系的变化，我们现在更强调稳定，适度增长，我们增设了这样的指标，形成了我们今年的2012年的这样一个指标的体系，变得越来越复杂了，二级指标有7个，三级指标有33个，我们尽量的要进一步的去完善。这是今年的体系。数据和往年没有差异，数据来源不说了，我们经过了数据的复合和确认的过程，也是按照过年来一直启动的工作习惯和规则来做的，评价方法也没有太多的变化，就是没有什么变化，所以我也不说了，省时间。

最后我想讲一下我们百强企业市场的区域布局的战略，这是我们的百强企业里面的一些主要企业，它的市场区域分布的一个状况。大家看像一线城市在这样一些企业里面占有的份额是很小，二线城市，甚至三线城市很多企业的比重越来越大了。所以实际上我们百强企业的销售额200亿以上的企业平均进入25个城市，大家都在思考说我们一线、二线限购，我们往三四线去，是不是就对了，我们想试图说明这样一个问题。我们说中国的社会发展不均衡性，还有梯次并进的格局，形成了市场特色、背景都有差异，我们要区别地域市场，我们有回旋空间的余地，像当年研究美国的时候，美国是从东部，然后再到中部，再到西部，然后西部发展完了以后又回到东部，这是轮回的变化。大家可能认为这已经是一个共识了，要加快往二三四线发展，但是我们研究的过程当中发现企业想扩展的话不能盲目，应该借区域的特点和企业的能力进行科学的布局，个问题是怎么选择城市，基于政策环境和这样一些因素选择城市，优先考虑政策的影响，它反应了国家城镇化发展的大的战略思路，就叫均衡发展。另外就是要看成是的吸引力，城市的吸引力从哪些角度判断，就是房价和收入，房价和经济基本面匹配的状况去判断。另外还要考虑城市的消费理念，其次就是怎么样展开布局，我们这里面发现任何企业都是以点带面，以核心为依托，都是有这样一个过程，这个在报告里也写了。同时要好的把握不同的区域市场的特点，也就是一线城市我们说它的筹码高了，那里面的企业实力已经很强了，我们怎么办，二线城市机会很多，但是竞争也很激烈。三四线城市有利润高，但是风险也大，包括我们对很多企业实际上管理能力能不能做到这样。最后我们觉得有几个建议，实际上我感觉到深耕本地市场还是一个基础，然后如果你向三四线城市扩展的话还是要以深耕一二线的市场经验为依托，包括空间区域的连续性，然后去扩展。再有一个就是区域扩展要跟产品策略相结合，要跟企业产品经营的策略相结合，这样的话才能不断的去优化我们的企业业务覆盖，或者市场覆盖的区域布局，然后为企业的长期发展，以及当前的利润和长期的发展能够做出比较好的贡献，我就讲这么多，谢谢大家。