杨铁军:新形势下三线城市房地产市场发展机遇探讨

2012-03-23 17:31:00 房天下产业网 来源:产业网

产业网讯:3月23日-24日,由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、赵昌文、刘洪玉、黄瑜、邵明晓、范小冲、秦虹等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表及媒体精英参会,共同探讨百强企业如何把握机遇做强做大,实现可持续发展,以促进房地产市场的健康发展。

2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会

研究报告】 【现场直播】 【微直播历届回顾

上海景瑞地产(集团)股份有限公司副总裁兼CFO 杨铁军先生

【主持人】下面请上海景瑞地产股份有限公司副总裁兼CEO杨铁军先生为我们做新形势下三线城市房地产市场发展机遇的探讨,掌声有请。

【杨铁军】各位嘉宾大家下午好,感谢主办单位提供这样的机会跟在座的同行学习和交流,这个调控应该说我们每一位同行可能都有深切的体会,我也相信这一次的调整应该说对整个行业会产生深远的影响,我也相信在座的同行和都在思考,在这样一种调整之下,将来整个行业会怎样的演进和发展,我们怎么样参与到这个发展当中,更好的适应将来这个行业。

借今天这个机会和大家做一个简单的交流,探讨一下在这样一个新的形势下,三线城市的发展机遇。其实前面很多嘉宾都提到,房地产行业的十年,大家感觉已经过去了。在过去十年当中虽然经历了很多次的调控,但是整个行业得到了飞速的发展,整个发展规模可以看到十年增长的6倍,一些领先的龙头企业应该说在过去的几年有十几倍的增长。从整个行业的盈利水平来看,我们看到整个行业在一些因素的推动之下,整个行业的盈利水平有高的盈利水平,首先房价有飞速的增长。另外由于房地产行业是一个资金密集型的行业,在行业的发展起到重要的作用。在过去的发展过程当中我们可以看到房地产行业有很多的,比如说预售款、金融,这些促成整个行业的盈利水平,发展到今天实际上这样的因素都不存在了。这个也就是说我们判断整个很也发展过程期逐渐在消失。

我们可以看到整个市场的规模应该说还是在,去年我们看整个的房地产市场已经达到了10亿的规模,但是随着中国整个城市化率的一个进展还在持续的演进过程当中,所以我们觉得整个市场的规模还是有强劲的发展动力的支撑。除了城市化进程以外另外随着整个经济发展,人民的生活水平的提高改善性的需求也是不断的在增长。这一块应该说对整个房地产会构成一个基础的支撑,今天上午其实大家可以从的报告里面可以看到,房地产增长占GDP的比重在中国目前是5%,但是发达国家已经达到了10% 左右的水平,这个空间也是大的,我们相信整个市场的规模在未来相当长的时间内应该可以维持在高的水平。另外一个我们可以从企业的盈利水平来看,以中国的资本市场为例我们可以看到在过去三年资本市场上市房地产企业的盈利水平相当于整个资本市场的盈利水平来说有一个空间在。虽然后期的调控各个方面的成本在升高,但是我想这样的一个空间应该还足以支撑这个行业在未来一段时间大家有一个比较好的发展。

前面我从几个比较简要的视角讲到十年过去,白银十年还在的一个概念。白银十年在机遇在哪里也是在座的各位都在思考的问题。我们可以看一下数据,这是去年整个中国住宅市场大概增长4%,在这样一个数据我们做一个拆分发现三线城市功不可没,市场巨大,去年限购的42个城市,全年的住宅销售面积是3.7亿,同比有11%左右的下降。但是未限购的一些城市,实际上它的销售量达到了17%的增长,从这样一个简单的数据有一些特定的条件在,但是实际上这些数据背后里面还是有一些基本的东西。我们以长三角来看一下,通过长三角这样一个城市群分析的话,你会发现三线城市应该说是一个可靠的而且巨大的市场,长三角的融合和经济总量11.6亿的人口,十万亿GDP的总量,在这样的一个总量当中实际上三线城市占比重,人口占到1.1个亿,GDP占到了6万亿所以大家可以看到其中的,当然也有人可能会置疑长三角是这样,其他地方是不是这样,这里面其实长三角应该说是未来中国整体发展的一个象征性的前导性的标志,中国将来其他的产业转型其实中西部也会朝这样的趋势发展,这是一个好的趋势。

当然长三角三线城市主流的特征,我们通过长时间的分析中自住改善性需求为主体,蕴含着70%的需求,一旦条件具备的话这些需求有条件转化为市场的增长动力。另外本身从三线城市来看,三线城市的产品需求高,一线城市的产品进入创新的阶段,二线城市是有限升级阶段,这对行业来说是大的需求。我是来自景瑞地产,我们在上海已经做了18年了,我们做了很多的城市研究,有一百多个研究对象,确定了20多个重点城市,对这个区域的客户也做了一些定位的研究包括产品,做了系统的研究。这个是我们对绍兴的研究,绍兴作为长三角一个重要的,它的城市供给和客户有明显的属性,这一块应该说也给我们提供了很多的借鉴。

目前为止我们已经在8个城市有10多个项目在开发,应该说在过去取得了比较好的回报。景瑞基于产品领先的战略打造我们的品牌。我们希望面对三线市场的机遇和挑战,与在座的同行们更多的交流,大家能够有机会多合作,我们一起度过这个艰难的时候,我们迎来更好的时代,谢谢大家。

标签: 杨铁军百强企业TOP10

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