德意志银行睿富房地产基金总裁 曹文伟先生

【主持人】下面进入今天下午的第二个主题，我们下面有请德意志银行睿富房地产基金总裁曹文伟为2012国际国内经济形势及百强企业融资策略建议的演讲，有请。

【曹文伟】：各位嘉宾、各位朋友下午好，首先感谢主办单位受邀来到北京跟大家做一个国外市场形势的分享，因为我想大家今天在通过不同的讨论当中对国内的情况跟形势跟将来的预测可能有一定的了解，前面很多的在这方向有分享。我也希望在短短未来的时间里跟大家可以对比一下国外的情况，因为我发现各行各业来看房地产不例外，其实全球的经济仅仅绑在一起的，通过了解中国对我了解全球的房地产市场，通过了解全球的房地产市场也可以对中国的房地产市场有一些启发跟借鉴。我希望可以在这方面跟大家做出个人的意见分享。

其实我的资料来源都是我们这个体系是做房地产基金的，我也有很好的消息渠道，我们本身调研的团队和全球的员工，其实今天我所说的其实跟他们很多时候每周也好，或者过几天也好跟他们做交流，也得到了手的消息带给大家。

其实怎么样来探讨这个话题，这个话题大，但是我想有几点我想跟大家去沟通，点其实我们先来从总体全球的GDP，虽然我不是经济学家，但是我觉得大前提，全球的经济现在是什么样的情况，2012年大概是什么样的情况，我们回顾了一下2011年，2011年从的层面来看也是多变化，比较动荡的一年，因为大家也可以记得上一年美国国债评级有掉下来，还有阿拉伯国家的政治局面不稳定，加上本身我们亚太区的日本大地震、海啸的天灾。最后通过这么多动荡的情况之下，全球GDP增长还是得到了全年的3.8，那其实10年是更高是5.2，其实从这样子来看的话，本身全球的经济我觉得还是可以的，当然中国上一年作为全球GDP贡献还不小，到9，10年超过10，3.8是可以接受的数字，假如看一看比较大的国家来看，美国上一年我也记得3月份的时候跟一些中国者沟通，看看要不要买一些国外的一些房产或者是美国，刚好也是美国国债的消息出来的时候，最后美国其实全年2011年GDP增长也有1.8，这个数字还可以，也增长了160万。其实美国也可以看出他作为一个还是比较成熟的国家，他最后受到动荡之后其实还是有一定的支撑力。

那很自然的大家也会看到欧洲是什么样的情况，欧洲是增长1.6，跟美国没有差很多，这是欧盟地区。当然再前一点11.9，可能当然我们等一会很快跟大家分享12年的判断，欧洲1.6，日本的话上一年是负增长0.9，因为也是天灾的原因。10年是4.4。中国这边大家很熟悉，我不多讲，10年的10%到今年的9%，现在变成7.5。12年我想全球经济的大前提也是会有3.3%的增长，这个意识到其实全球的经济还是可以的，美国还是会增长起码1.8到2.5，这个也是可能不同的他们的判断。所以还是回到上一年我跟中国者说的时候，其实这个经济本身还是比较成熟，有一定的恢复力和反弹能力，现在在慢慢复苏当中，还有2%的增长。欧盟是0增长，这是欧债危机。日本的反弹比较大，可能会回到1.7，可能是重建的工作。

在全球有3%的GDP的增长底下，其实作为一个金融者它怎么样配制，当然要买股票，买债券，或者放一些另类，房地产还是比较可观的一年。其实上一年从美国的看法，美国股票市场可能看你怎么样算，但是总体回报10%到11%，假如投美国的债券市场最后的回报上一年好，最后得到16%。我们说国外的房地产，大部分是有现金流的，也不一定是开发类型的项目，上一年美国的回报是14%，比股票市场更好。所以本身它的低波动率，本身它的比较稳健的现金流，在国外的比较成熟的市场当中房地产还是占一个重要的地位。这些PPT的内容我不一定会花很多的时间讲，我重点把一些数据跟大家分享。

刚才也谈到了从汇报方面国外的情况刚才说16%，其实国外看市场国内很多人看中最回报，反正最后我讲的率是多少，这个是重点。国外的市场很重要它会更细分，就算是美国的住宅市场还是欧洲的住宅市场不是单个的销售，但是这个有，但是从金融行业来看，可能也有很多保险公司、社保基金也会去买那些住宅项目，但是这种住宅项目是100%输出的，它可以作为（英语）的一个方式。16%的来源你可以把它切开来，一部分是6%到8%是现金流，7到8%是增长率，每年也会做详细的估值，你可以有很清楚的数据分析，今年的回报哪一部分是，哪一部分是销售。我们看资本市场的资金流动是从哪里来，除了价格的话，或者回报的话，其实在国外的资本市场跟国内也是一样，你可以配制股票，可以配制债券，也可以配制一些房地产，其实上一年又回到2011年还是全球经济有很多变化的一年，美国总体的很多资本流入到房地产市场的话增长了51%，差不多超过1861美元。其中工业地产跟住宅跟写字楼都有超过70、55、32的增长，总体来讲上一年真的是中国者去美国的话也乐观的一个回报。

本来欧洲的情况是如何，它也增长了，也有第二，从总体资本流量的话也差不多有1500多亿，在亚太区的话就是900多亿还是第三。但是总体来说亚太区它的增长幅度没有这么大。但是中国这方面我们看到有多的2011年还是比较好的一年。所以看到本身这么大的资金流动的话，其实2011年是一个好的表现一年，2012年是怎么样，2012年可能这个增长速度不一定好像我说的这么快。

我们总体再分享一下本身一个市场的情况，经济机遇和风险，这张图有意思，是差不多9个月的时候总结的，我们回顾一下是否还有这样子的机遇在市场上面。本身低利率的环境在国外还是延续的，本身利差，我买美国的欧债我有多少的汇报，的有多少的汇报，其实率的分差，现在是一个差距，是历史当中的，以往这么多年的差距（英语）做这么大的话，房地产市场的反弹性，或者未来三到五年的反弹还是有的。低利率还是会带给国外的房地产一些很多机会。

日本经济在复苏当中刚才我也说过了，美国跟中国其实有一点我觉得还是挺相同的，本身企业，国企也好，或者在美国的企业也好，本身他们的总体，他们的收入或者前景或者他们的现金流还是健康的，就算11年发生这么多的事情，其实美国的企业欧洲的企业德国的企业法国的企业英国的企业，其实他们的表现还不错。人员价格下跌，这个是疑问的趋势，最近我们看到人员的价格也会往上调整，这个也是风险。总体来说住宅市场稳定，消费者不管在美国还是在中国，中国我们在看内需，内需方面的话也会带来，其实中国的内需对品的要求其实也可以说是对欧洲对美国他们那边的房地产商或者房地产的项目有一定的影响。风险其实我也不需要一步一步的过，我想欧债危机这个事情可能会延续大概两到三年，这个事情短期的话比较稳定。欧洲的问题可能比美国相对来说严重一点，因为它的债务还是比较大，欧洲的人口还是最老的全。美国可能中间数可能37，我们中国其实也差不多32、33。但是欧洲的人口老化的结构性也会带给他一些怎么样把他们的债务事情解决。

最后当然谈到一些新兴的问题，有没有美国跟欧洲或者亚太区的消费者他们口袋松不松有没有信心，这个可能也会影响到本身成熟房地产行业有没有不同的机会。刚才也说了从交易程度来说，也很高兴，其实亚太区从09年以来其实它的交易是大的，远远比欧洲和美国更大，因为金融危机以后的确受到影响很大。但是我刚才说为什么美国还是，欧洲是第二，资金的流量跟交易量这个是两个概念，因为金融市场是自由的在国外，也许偏在房地产，也许偏在艺术品，但是从亚太区的重要性来说越来越大，中国对这方面的贡献越来越重要。

刚才提到本身美国为什么有比较好的复苏，他本身在国外的话很多数据可以分析，包括租金它的预收会上涨。美国的机会我们分成几类，一本身消费的部分，大家也会慢慢松口袋，美国说的每一个家庭的收入现在稳定下来了，他们其实也是愿意去消费，愿意去买东西，中国的出口情况会不会受到美国，受到太大的影响呢，我觉得个人认为多多少少会有，但是按照我跟大家分享数据也不一定这么严重。基本上现在改善的话，就是刚刚说了假如有一定的购买力的话，从中国洛杉矶、旧金山西岸的房地产在美国也是看好的，因为本身双方贸易的在可以的情况下工业地产的反弹也会带来一些回报。

住宅其实很多者最近在问我，美国可不可以去买住宅的一些楼，其实可以两方面回答这个问题，一是比较成熟，可能机构性者去买的商业项目的话可以，以往两年的反弹已经大了，去收购一些大型的项目其实它的价格最近一两年调升了不少，这样也是金融危机之后很多人没有钱，甚至他们个人也破产了必须要去租房子，租房子也是去大型的一些住宅项目里面租。所以本身它的租金跟估值也有关系。我们现在看欧洲害怕，一年前或者现在欧洲的同事他们看中国的市场，因为他们知道在调控，他们也的害怕，我跟他们做一些交流，我发现从每一个有危机的情况之下好像刚才说的美国比较多，其实欧洲一样也会带给房地产者的机会，欧洲的情况更会边缘化，有一些好的国家比如说英国、德国、法国、波兰、北欧、瑞典、荷兰这些国家总体来说的对于一些写字楼，或者是零售，还是可观的。但是另外一边为什么比较边缘化，另外一边就是意大利、葡萄牙、西班牙，这些不需要我说了，大家都知道本身它的政府财政方面方面国民本身的消费有没有信心，这些负面的影响导致成欧洲今年财政是零增长。

最后就是回到亚洲这边，本身也是有两种类型的国家，一种我就是觉得跟美国、欧洲国外的市场比较强烈的一点，香港、新加坡、台湾这种地区经济也会跟美国复苏慢慢会增长2%到3%，本身在别的一些国家，比如说马来西亚、南韩或者是印尼他们的增长会比较好，可能是5%到6%。当然中国在7、7.5、8这个水平之下，总体亚太区也可以比较精明的挑选中国的零售行业，或者某一些城市比较好的也地产，其实从外资的角度来看还是会看好中国的发展。在一些工业或者是写字楼的话刚才这张图澳大利亚也好，也可以挑一些比较好的资产。

所以在这个环境当中未来一年其实我们是希望本身做什么配制，其实刚才也回到，假如你有一百块钱的话，你要怎么样分布这样三个地区，现在的情况也可以跟大家这样说，假如按照总体本身它的可投的体量来说，和的金额来说，全球应该来说这个数据是从这子的，按照体量来说欧洲应该投配制的37%，一百块投37块欧洲，32块到北美，31块到亚太区的。按照刚才我说了这么多，包括经济的情况回报的基金流量，GDP，其实可以去考虑的话，当然还是亚太区带动大部分的资产配制，可能会超出34%。美国那边也是34%，然后欧洲反而应该调整到32%。其实本身这个也是意识到亚太区的重要性也是大。

最后将来除了这样子的配制，我们也会去看在中国本身房地产也是多的机会，这个也是希望将来慢慢好像这张图表示出来就是怎么样好像刚才说的，国外的一个市场它很多背后都是因为一些资本市场跟金融市场支撑的市场，也不是个体户买一些房地产作为主要的支撑，做一些开发类型的项目，做一些房地产的基金国外也是有债权的计划，通过一揽子的计划中国房地产行业和金融行业大家可以延伸出来新的一些方向跟新的一些举措，谢谢各位。