产业网讯：3月23日-24日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、赵昌文、刘洪玉、黄瑜、邵明晓、范小冲、秦虹等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会，共同探讨百强企业如何把握机遇做强做大，实现可持续发展，以促进房地产市场的健康发展。

2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会

住房和城乡建设部政策研究主任秦虹女士

【秦虹】抱歉其实给我的题目不是策略，是政策趋势，所以我按照政策趋势准备的，我按照我准备的给大家做交流，2012年的政策趋势是清楚的，我一直在说我们今年的2012年的房地产调控政策已经明确，比如说大家看到在去年年底经济工作会议对房地产市场管理的表述和今年两会政府政府工作报告关于房地产市场管理的政策表述基本上是一致的，经济工作工作上坚持房地产政策不动摇，促进分家合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展，政府工作报告继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。对比这两个部分，我们清楚的可以看到关于2012年房地产的政策趋势，政策基调实际上明确，这个基调怎么样把握房地产政策不动摇，我想理解这样一个政策的基调和趋势，要把握调控政策的核心，我自己的理解这次房地产调控从国十条以来房地产调控的政策始终把握着一个核心，什么核心呢，就是两手一起抓，一手控制和投机性需求，控制房地产上涨，另一手大力坚持保障性住房，满足市场的刚性需求，这个是两手一起抓的，这个是从国八条到今年的两会始终贯彻这样的基调表述这样的政策。关于这个不多说了。

我们也看到从国十条出政策以来，持续一年半的时候市场有两个变化，一个是性需求挤出了市场，第二个变化就是房价的涨幅得到了有效的控制，部分城市房价下调。所以调控效果要巩固，不能放松。大力建保障性房子满足市场刚性需求，十二五期间3200套保障性住房，去年新开工1000万套，今年是7000万套，这个计划已经在实践中开始推行，而且我也有信心在一级和地方政府两级政府高度重视的一个这样一个环境下，这样的任务是能够完成。

满足市场的刚性需求我们也看到在经济工作会议和今年的政府工作报告会议里面提出来要增加普遍商品房的供求，政府工作报告会议要采取有效措施增加普通商品房的供给，也就说实际好多商品房的供给如果没有需求做支撑的话这个供给就是无效供给，就是增加库存，所以我们也看到央行也再看，在信贷政策上支持普通商品房的购买和开发，在今年市场上关注的是普通商品房市场，这个已经清晰，今年也会按照这样的政策基调继续贯彻和执行。所以不多说了。

我们再看长远一点，按照我们今后的政策趋势怎么来分析和理解我个人的看法给大家做一个交流。一个是到目前为止房地产调控已经明确的政策趋势和过去的调控相比较，比如2003年就在调控房地产，到现在也在调，这一轮的房地产调控和过去有什么不同，政策的重点已经发生了转向，过去的房地产的政策从比较注重经济功能，注重房地产的经济功能，现在在政策层面上更加注重房地产的社会功能。房地产对国民经济增长的贡献是不容置疑的。现在固定资产，中国的GDP靠什么出口、消费，在这一部分在中国三足鼎立，50%是靠，剩下50%，20%多一点是房地产，基础设施占剩下的。拉动经济增长有贡献的固定资产其中房地产是一个很重要的部分，每年占25%左右。房地产增加值占GDP的比重已经超过了5%，在经济学上超过5%一个产业的增加值超过5%在经济学上就是支柱产业。所以房地产产业链比较长，他的经济功能在拉动经济增长这个层面，从另外一个层面上作为家庭财富的重要组成部分，经济功能已经不容置疑了，是客观的。过去03年到07年防止经济过热不管在什么时候，我们的房地产的政策更多的强调经济功能，来保持经济的平稳。现在大家看到中国的GDP的增速总量在增大，大家知道去年的GDP的增长部分等于1997年咱们GDP的实际总量，现在一年的GDP的增长大一部分，比过去一年实体经济的增量的部分，现在GDP的总盘子已经大，现在也不需要追求那么高的经济增长速度。在这种情况下，再加上整个住宅，房地产里面的70%到80%是住房市场，还有民生的影响是大的。我们现在看到这一轮的调控政策，在房地产政策更多的是转向社会功能，就是要房地产这个产业更多的回归以提供支柱产品这样的一个产业定位上。毫无疑问房地产的资产属性，买房子就是行为，但是这个资产房地产的资产和其他的任何其他的资产有所不同的就在于房地产的资产属性，这个属性有增长功能和实用属性，过去的资产属性从无到有开始膨胀，现在更多的强调居住功能，居住属性，回归到社会属性，社会功能，政策的重点已经发生转向，我觉得这是一个长期的，中国的房地产市场不可能今后变成一个市场，所以抑制和投机性需求是政策方向我的看法长期不会动摇。

第二个方面我觉得政策的目标已经十分的明确，过去我们知道都是福利分房，改革开放一直到2007年这个期间解决住的问题，这个方面不是很清楚，大家向往的，或者我们都觉得应该实现居者有其房屋，但是我们看到家，各个国家提居者有其屋的住房政策，除了新加坡其他国家都没有这样的提法，新加坡实现了居者有其屋，但是新加坡是一个城市性的国家，13亿的人口和500万的人是不可能一样的。为什么从2007年开始明确了今后住房政策的目标呢，就是07年咱们国家召开了十七大，十七大明确提出来要努力使全体居民住有所居，我觉得住有所居就是通过租赁和购买两种行为，来解决需求，并不是大家都要买房子，我们都要通过租赁的方式逐步的改善住房状况，既要发展卖房市场，也要发展住房的租赁市场。那天碰到一个记者问，有限购了不让人买房，房地产怎么发展，租赁市场也有，个挖掘存量资源的，过去我们还是看到过去从住房社会改革到目前为止中国城市新建商品住房超过了80个平方米，尽可能的挖掘存量资源。第二个我想在中国的住房的品种里面，确定一个品种，什么品种，就是由企业提供长期租赁住房的居住小区，我们现在开发小区建的房子都是卖的，租赁是一家一户提供的，随着今后的供给总量的一个增加，供给总量的增加让市场逐渐的成熟，由企业租赁小区，也是一个方向。当然保障性住房和公租房也是租赁的方式。政策的目标已经明确了，就是住有所居。

下面的问题是不能通过市场解决租赁或者购买住房的人怎么办，下一步围绕着住有所居，这个顶层设计还要有两方面，一个是政策措施进一步的完善，落实住有所居的制度，这就是今后在住房的供给方面发挥市场配制资源的主渠道和政策保障相结合来实现居住需求的全面覆盖。对中国来说满足城镇现在6亿人，城镇常住人口达到6.6亿，今后还要新增3亿人进城的这么一个大的规模的居住需求怎么办，还是要发挥市场的功能，市场有资源，满足市场丰富多样的居住需求，市场为渠道，好市场解决。我觉得政府管什么，一个方面就是脱贫性的保障，对于生活，收入低，就业能力差，不能在市场上买房租房的家庭进行脱贫的保障，不仅要管，可能一辈子要管，第二个解决过渡性的需求，暂时性的工作不稳定，收入比较低，通过保障性的住房解决过渡性的需求。透过市场配制资源，有渠道和政府保障相结合解决，这个政策我想也是清楚的，中国的住房今后一定要发展，而不是说我们要萎缩这个市场，或者要削弱这个市场，不是削弱，而是要加强。关键的是要促进这个市场的健康持续发展，下面除了一个政策的完善和配套落实住房的住有所居，更重要的一条还有就是长期机制的建设，这个也是房地产市场长期健康发展的一个很重要的方面，房地产市场发展很快，但是长期机制的制度性的建设我们不足，很多制度如何按照房地产市场的规模确定我们的制度安排，我觉得我们的调整还不够，这里面涉及到金融制度、税收制度都有调整和完善的空间，此外房地产影响的还有很多的方面对这个市场发展有很重要的影响，比如说公共资源配制优化、城市的协调发展。最近我跑了很多的城市做调研，给得到做一个交流，我跑到几个城市发现过去十年，每年新增常住人口在60万的层次有北京、上海两个城市，过去十年，北京、上海每年新增常住人口大概60万人，每年新增常住人口在30万的级别有深圳、成都，青岛、西安这些城市每年都是在10万人左右，同时还可以发现像连云港、淮安、阜阳过去十年每年新增的常住人口不但没有增加每年大概以1%的速度在减少。这个问题说明一个问题，我们说房地产市场是不是繁荣活跃，我们说房地产的房价高和低，是不是有很大的关系，北京、上海每年新增60万，意味着每年新增住房需求20万套，实际上这是一个没有达到供求的关系。在我们整个政策长期会化的环境下，房地产公司开发什么样的产品是关键。说到底房地产产业还是第三产业，房地产的发展一定是依托第二产业的，为什么这些北京、上海、深圳、成都这些城市吸引这么多的人进去，背后表面上我们看到房价的上涨，表面看到需求的增加，但是背后还是这些地区经济实力比较强，资源配置比较丰富，吸引了大量的人去工作，它的背后还是二三产业的发达。

我们想作为一个房地产今后我们这个产业今后更多的要回归到它的产业层面来思考我们的问题，这个时候产品本身本质以及你的服务，以及专业化的能力都将考验到很多企业。那么在这样的情况下是不是我们进一步的，我个人的看法中国的大城市发展是有空间的，我们应该更多的培育更多的能够集聚人口的大城市提高产业发展的效率，来满足人们追求就业，追求公共服务的愿望，更多的把资源配置在有发展的一些大中城市，让大中城市发展起来吸引更多的人口，只有城市有发展，我们房地产业的发展才能均衡。大家知道德国8200万人，有2000多个城市，城市的发展均衡，公共服务的均等化做的好，无论在哪个城市享受的公共服务和就业机会都是差不多的，在这样的情况下德国有严格的市场管理，有比较发达的住房金融之外，它的城市发展均衡性远远高于发展中国家，这也是一个很重要的房地产背后的一些原因。

总而言之我们说现在短期今年的政策是清楚的，从长期来看政策方向和过去的政策方向也已经做了调整和变化，而且今后政策自目标已经清晰，在这种情况下企业真正需要思考的是在我们这个产业房地产遇到产业层面的情况下如何做好自己的产品，如何提高自己的专业化能力，这才是我们企业长期发展之道，这是我政策的一些体会，和大家分享，仅供大家参考，谢谢大家。