产业网讯：3月23日-24日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、赵昌文、刘洪玉、黄瑜、邵明晓、范小冲、秦虹等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会，共同探讨百强企业如何把握机遇做强做大，实现可持续发展，以促进房地产市场的健康发展。

2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长 国务院发展研究企业研究所所长 赵昌文

【赵昌文】各位嘉宾、各位朋友，今天荣幸参加第九届中国房地产百强企业研究成果发布会，一年一度的这个活动不仅仅是把国内最有影响的一百家企业选出来，在我看出来更主要的意义在于创造一种追求卓越的理念，创造一种贡献房地产企业，贡献国家经济增长服务百姓的这么一个态度。所以我自己认为不仅仅是结果，这个过程也是同样重要，今天我们在这里举行这个发布会，我想借这个机会就房地产市场的一些问题谈一些个人的想法。有些想法可以供大家参考。

主要想谈四个方面的问题：一个是房地产业在这么多年来对我们整个经济发展中的地位及其变化的情况。第二个简单说说产业政策的变化，第三个说一说当前的主要特点，还有一个就是就几个大家关注的问题谈一谈一些想法。

这个表我们可以看一下改革开放30年来房地产业在我们整个经济发展中它的地位是经历了一个不断变化的过程，这个表实际上是我们国务院发展研究有一个课题组他们花了一段时间以后做的一个研究成果，经济发展中房地产业的发展是不一样的，一直到本世纪以来房地产业才成为国民经济的支柱产业，或者叫主导产业，因为国际上对产业有一个标准，一个产业的增加值占到GDP的5%以上，大体上可以把它视为国民经济的主导产业和支柱产业。但是这个标准也不是的，只是一个相对的。所以我们看到进入到本世纪以来房地产业跟汽车，还有很多其他的工业行业、服务业行业，比如说建材、化工、金融等等同样成为经济发展中重要的产业。

房地产业成为一个主导的产业它是在30多年改革开放的这样一个过程之中，不断形成的，并不是一开始就是这样的。作为一个主导产业它体现在很多方面，首先我们可以看到房地产业的实际上是中国经济发展重要的一个力量。从2003年到2011年大家看最下面一行的数据，房地产业的占固定资产城镇固定资产的比例，大体上都在20%左右，也就五分之一。所以房地产市场的发展直接关系到中国的这样一个状况，而我们知道中国经济增长三架马车，、出口、贸易外贸、消费，是多年以来在我们经济增长中至关重要的一种驱动力。所以这也是为什么大家关注房地产业的调控，对中国经济的影响，主要是，当然也还有其他的方面消费。

我们看看美国的例子，在美国房地产业的发展其实和中国一样，但是我们时间还不够长，因为我们改革开放30年来房地产业的发展，它的时间是相对短的。在美国从20世纪50年代中期以前到现在应该说房地产业的发展同样是经历了一个不同的发展阶段，而且每一个阶段房地产业增加值占GDP的比重也是不一样的，个阶段是6%，属于5%以上的支柱产业。第二个阶段就到6%到8%，第三个阶段占8%到10%，它的增加值占GDP的比重在不断的提高。还有一个就是它和人均GDP的指标也是直接相关的，随着我们整个人均GDP水平的提高房地产业的发展也是在不断的提升。可以说明中国房地产市场，中国房地产业的发展前景是广阔的。因为我们人均GDP的这个指标近。如果说到2020年，按照现在的预测到2020年，甚至到2030年我们的人均国民收入，或者人均GDP有可能有大幅度增长的话，实际上对房地产业来说也是一个很大的发展空间。现在各方面的预测都可以看到，2020年中国的经济总量超过美国，成为，人均GDP的水平也大幅度的提高，所以说对房地产业来说是一个重要的方面。

日本差不多是同样的这样一个阶段，大家看到近十年来日本房地产业的发展在GDP里面也是十分重要的，10%左右。所以刚才我们看到美国的第三个阶段，最后一个阶段是8%到12%，日本是10%，这些发达国家房地产业的增加值占GDP的比重大体上是10%到12%左右。我们再来看看OECD国家，这些国家它的平均是8.7%，因为我们知道OECD国家，20多个国家它的发展水平相对还是有差异的，尽管我们叫做富人的俱乐部，是发达国家，但是也有发展不平衡的国家。

那我们中国2011年房地产增加值占GDP的比重是5.4%我们进入到本世纪以来国家把房地产业作为国民经济发展的支柱产业，或者是主导产业。但是我们十一年以后，2011年增加值占GDP的比重是5.4%，从03年到现在大体上也是保持这么一个4%、5%的这样一个比例。

第二部分简单说说房地产业政策的演变，这个用不着我多说，因为在座的各位都是房地产行业的从业者，应该说对政策的变化是最敏感的，如果说我们把房地产发展分为这么几个阶段的话，大体上大家在这个图上可以看到，确实房地产业经历了明显的周期性变化，而这个周期性变化既是市场发展的结果也是政策的结果，两方面的因素共同对房地产业的发展构成影响。但是有时候实际上市场变化不符合我们政策的预期，所以我们主动出台一些调控政策。有时候可能是市场本身发展的一个结果，所以这五个阶段应该说是鲜明的周期性特点，实际上与这些政策有很大的相关性。所以刚才我们看到的那五个阶段是政策的四个阶段之间有显著的关系的。从98年到03年的政策支持，04年到08年比较稳定的房价，后面有支柱产业和加强房地产市场的调控，整个市场的变化和政策的周期基本上是一致的。

所以这也说明房地产业尽管是作为国民经济的支柱产业或者是主导产业，但是房地产业确实是一个首政策影响的一个行业一个产业，因为它不仅仅是关系到经济增长的问题，也涉及到刚才我们说的家计民生的问题。

我们来看第三个问题就是中国房地产业发展的主导特点，这个是我们指数研究院做的数字，是昨天晚上连续把它用过来，我们看看这个图是有意思的一张图，这张图大家看到了我们08年，首先是三条线，条线是销售面积，还有一条线是销售因素，还有一个是销售价格，这三条线最有意思的是销售收入和销售价格的变化比较大，是2008年到现在大家看到最后那个阶段，其实是2008年之前虽然也有周期性的波动，但是相对是比较平稳一点，波动的幅度要小一些。08年销售幅度和销售的价格大幅度的上升，然后2010年以后就明显的下降。所以我们把影响房地产市场的宏观经济因素分了这么一些。所以大家可以看到从这张图里这么一些因素是如何影响房地产市场的发展与变化，其中包括货币政策，M2，直接影响到房地产市场的变化，另外一个是人均的可支配收入，还有就是GDP的情况，人均GDP的情况，土地的情况等等，这些因素严格意义上并不是基于很严谨的科学分析，因为这里面有很多的因素是相关的，我们知道他们之间的关联性是强的。

最后一个想借此机会就四个问题谈谈看法，说的不对的地方请大家指正，我觉得这四个问题都很难简单的说清楚。个问题是价格问题，大家知道前不久两会期间总理的政府工作报告对房地产市场提了很多很明确的指导性意见，比如说打引号的叫严格执行并逐步完善，抑制投机性需求的政策措施。还有下面的坚决遏止部分城市房价上涨的势头，进一步巩固调控成果促进房价合理回归，房价远远没有回到合理的价位，等等这些工作报告里面提到的方面，实际上都会是我们判断房地产调控政策的有些重要的依据。总体上来看政府认为我们目前的房地产价格还是偏高的，没有回到合理的价格。当然说房地产价格合理的价位，什么是合理的这个确实是一个比较难以判断的问题。我们只能从原则上做一些大体的规定，包括总理的政府工作报告里面讲到的，房价与居民的收入相适应，房价与投入合理的利润相匹配，这都是一些重要的文字性的判断。因为我们是社会主义市场经济体制，那么在市场体制下确实大家知道市场经济的基本原则就是一个供给关系的问题。当然政府需要调控。所以如果说不考虑外部的因素，那么从供求关系的角度来说，如果说供给远远大于需求的话价格一定会下跌，反过来如果说需求远远大于供给价格一定会上升的，这是一个市场法则。问题在于刚才我们前面谈到的，投机性的和性的归导致房地产市场作为一个商品的属性它和其他的商品不完全一样，可能问题在这里。因为我们是做研究的，有时候更多的是从理性思维，基于这一点也就是房地产市场不是一个市场初期的机制，有时候我们可能需要看多方面的信号来综合判断价值的问题，利润的问题。如果说房地产价格远远超过老百姓的收入水平，超过老百姓的承受能力，从长期来看是不可持续的，因为一个高的价格超出大家的购买力很难 维持高的价格，现在就是刚才讲到的，因为我们真正购房的人究竟的是什么样的力量，这个是需要我们好好研究的。它和一般的商品市场的供求机制确实有一些不一样的地方，这是结构性的问题。这个是利润问题。还有价格问题。

利润涉及到两个方面的问题，一个是房地产业本身行业的关系，以及和实体经济的比较问题，两会期间包括最近一段时间以来大家关心中国实体经济的发展，大量的资金从实体经济里面退出来到性领域，到房地产业，这个对中国经济长期的健康发展确实是不利的。但是还是我刚才讲的，因为我们是市场经济，所以有时候资本会逐利性，哪个行业利益高，他就到那个行业去，所以没有办法控制。现在必须从两个方面看一个就是房地产行业的高利润，高率，是不是明显的或者说在比较长的时间内远远高于从事实体经济，是制造业的利润，这是我们关注的个问题。

第二个问题就是如何引导资本，如何引导资金从事制造业，从事实体经济，所以是一个问题的两个方面。我想我们在座的各位应该对这个问题会有不少的思考。

第三个简单说说土地问题，前不久有关同志一起交流这个问题的时候谈到，中国的房地产问题实际上不仅仅是从房地产或者说房子本身商品的供求关系来说，而取决于它在这种商品形成过程中它的要素，它的供求关系，它的管理和政策。土地实际上是一个重要的要素，当然还有建材。这也是房地产业为什么会有那么长的产业链，为什么会影响到那么多行业的发展一个重要的原因。关于土地市场现在应该说我个人的观点是从长期发展的角度来说，中国还是一个发展中国家，我们的住房从长期来看肯定是需要继续发展，是重视的保障房，共建是重要的部分。将来的格局可能是保障房，以保障房为主的政策性的保障体系与商品房市场并存的格局，这个其实很多国家都是这样一种格局。所以它会在土地市场方面体现出不同的供给的特点。是在保障房市场至关重要。

最后一个就是关于金融问题，房地产市场的金融问题，最近房地产调控房价下降了，或者说这个市场情况不是很好的时候，大家关注房地产的金融问题。关注房地产的金融不仅仅是找钱来修房子，也包括房子怎么卖出去，还包括整个房地产业怎么健康发展的问题。去年经济工作会议和这次的两会，包括经济增长和金融政策的目标应该是明确的，总体上来说2012年继续实行积极的财政政策与稳健的货币政策，当然这个稳健它的内涵我们可以，我认为稳健的内涵实际上是比较宽的一个概念，也就是包括适度稳健，也包括比较偏紧一点的，大体上都可以划到这个范围内，紧和松当然不是稳健。我刚才讲的这些话，包括在我们的经济工作会和政府工作报告里面都提到提高宏观调控政策的效益，适度的调一调，根据经济发展的情况。在房地产领域我自己觉得有三件事，对房地产金融领域有三件事需要关注：一个是住房，信贷政策的差异性，这是我们需要关注的一个问题，将来确实不应该把这个保障性住房的金融政策和商品房市场的金融政策用一个政策来衡量，这个和我们现在调控的目标是不一致的。第二个问题就是在房地产业发展的方面，如何通过更加有效的金融政策来支持房地产业的发展。第三个我觉得重要的是，不光是住宅市场，包括工业、商业房地产市场的发展，如何创新金融的产品，包括在国外很多的国家房地产信托等等这样一些模式，对房地产市场长期稳定的发展都是至关重要的。我就借这个机会讲这么多，谢谢大家。