产业网讯：由国务院发展研究企业研究所，房地产研究所和中指研究院三家单位组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”主办的中国房地产品牌价值研究成果（华南）发布会暨第八届中国房地产（华南）品牌发展高峰论坛于2011年10月11日在深圳五洲宾馆举行。届时华南品牌房地产企业代表将共聚一堂，共同分享企业品牌建设经验，并与与会嘉宾一起探讨品牌企业成长之道。【现场直播】【下载报告】【进入专题】

住房与城乡建设部政策研究主任 秦虹

大家下午好，很高兴在这里有机会和大家交流一下有关房地产的问题。我们和中指研究院有一个长期合作的项目，就叫做房地产政策的效果评估，也就是利用中国指数院强大的数据库，来做一个政策出台之后对房地产市场到底产生了什么样的影响，影响程度有多大。这是一个客观的分析，根据他们的数据客观在市场上的反映是怎么样的状况来做分析，对政策的效果进行评估。所以今天我主要是把对第三季度的政策效果评估做局部的分析，什么叫局部分析呢？因为大家知道现在影响房地产的调控政策有两类，一类是限制贷款和限购，43个城市在实施限购，这一类的房地产调控政策在产生影响。还有偏紧的货币政策对房地产有影响，因为一收紧信贷，使房地产的全产业链都受到影响，拿地、新开工和个人贷款购房都受到影响。这次第三季度主要是侧重于房地产调控政策的一个政策，也就是限购的影响度有多大，做了一个专题分析，我在这里根据数据研究的客观结论给大家做介绍。

除此之外，我再根据会议的要求谈两点意见，今天我发言的内容是三个方面，是限购政策对房地产市场产生了多大的影响；第二是房地产的调控政策或者货币政策会不会发生转向；第三是从中长期来看房地产发展的总体趋势。

，限购政策是这一轮对房地产本身调控政策的核心内容，从去年的国十条，原则上是房价高、供求快，到现在要求副省级以上的城市必须实施限购，所以限购政策是这次调控政策里面关键的一项核心因素。到目前为止，43个城市已经出台了具体的限购政策，除了最后出台的3个政策之外，我们分析有40个限购城市对市场影响的变化。首先是对商品住房的成交面积影响，和去年同期相比，限购城市销售面积总体出现明显的下降，非限购城市的成交面积还在比较快速的增长。导致这40个城市总体在1—8月份没有增长，有些城市的负增长很厉害，比如无锡，去年期今年的成交面积下降40%，大连下降30%，北京下降了20%，这是和去年同期相比，去年就是低的基数。在去年低的基数情况下，今年仍然有一个大幅度的负增长。所以加起来40个重点城市，和去年同期相比成交量几乎没有增长，但是1—8月份总的成交量上涨了13%，可以想象非限购城市在今年1—8月份的销售速度还是增长快。

限购城市首先挤出的是性需求，这次是两套房以上的不准买，外地人没有拿到年限的不准买，所以对性需求是的。在某种程度上，加上限购也影响了一部分一定的改善性需求。根据对北京的观察，这个图是2008年1月份到今年9月份的成交量数据变化，通过直观的数据可以看到，北京现在每个月的商品住房成交面积和2008年几乎是持平的，大家可以把思维拉回到2008年，想想2008年的市场状况，二手房下降明显。这和去年一年相比，大家说去年是一个比较高的成交量，所以和去年相比没有增长，但是和前三年的成交数相比，今年的限购城市成交量下降更为明显，幅度更大。限购城市也使住房的需求结构发生了重大的变化，首次购房者明显提高，在中小户型结构里面持续占到50%左右，大家可以看到限购以来的重点城市的90平方米以下的小户型稳定在50%左右，确实是把一些性需求从限购城市里挤出去了，限购城市主要是以刚性需求为主。

大家看北京市在限购之前，外地人到北京买房占到35%，现在是10%，过去北京市是不到10%，有7%左右是外地人，下降的幅度还是比较大的，蓝色的是本市有户口居民在购房，明显占比提高比较大。根据中指研究院的数据做了测算，根据典型城市外地人的比例变化，首次购房的变化比例做了一个计算，大概限购城市限购之后使所限购的城市大概有6千亿左右的资金从原来的城市挤出去，如果这个市场延续前年的政策的话，没有出现限购政策的话，大概今年有6千亿资金应该是实现在这些限购城市成交。

第二，限购对房价上涨的确也有显著的作用，大家看这是房价的走势变化，这是国家统计局公布的70个大中城市的房价走势变化，明显看出房价的涨幅缩小明显，今年8月份70个大中城市房价上涨的没有超过0.4%。对土地市场的影响，显然比住宅市场影响还要大，有一个容易记的数字，我经常拿这个数字让我自己记，今年的前三季度，130个城市的住宅成交面积下降了11%；第二，整个130个城市住宅下降11%，其中前10个城市下降了将近60%，下降57.7%，第三季度当季，最后这个季度是下降28.9%，130个城市一到三季度住宅面积的成交下降了11%，其中最后一个季度下降了30%，前10大城市下降60%，下降了10%。显然土地市场的影响对住宅市场影响更大，也显示了企业资金面在紧张，第二是未来预期也不是那么乐观，所以对重点城市、限购城市拿地的积极性在下降。这是一个客观的现实，但它也有很大的负面作用，对今后两年的供应也会产生一定的负面影响。土地市场的变化不单是出现住宅成交量的变化，土地市场的结构也在发生变化，刚才说了住宅用地下降11%，那么非住宅用地的成交面积上涨11%，工业用地在前三季度上涨53%，也就是说整个房地产市场的土地市场结构发生了明显巨大的变化。对关联产业的影响，今年总体目前还没有太大的负面影响，因为今年1—9月份房地产开发增速还保持在33%的水平，新开工面积的增长速度还保持在20%以上的速度在增加，所以对整个上游产业的需求应该和去年是保持稳定的，甚至还略有增长。对下游产业有影响，但是由于总的销售面积上涨13%，所以房地产对下游产业的影响还是正面的。对限购城市是影响比较大的，由于在没有普遍实施，所以整体市场算总账还比较平稳，也就是说今年房地产市场的特点是结构性变化，销售有的保持增长，增长势头还比较高，有的是明显下降。价格也是有涨有跌，即使在一个城市里，有的项目涨、有的项目跌。住宅成交量下降，溢价率下降，住宅价格下降，但是商贩物业在，涨的速度高。大企业在这次市场上再次显示了和前几轮调控相似的一点，也就是机会比那些中小企业要大得多。客观上，我们的调控政策、货币政策客观上对大企业是有利的，比如资金比较紧张，银行的货币政策不是以生息为主，而是以数量规模来调控货币政策，而不是以价格来调控货币政策。对银行来说，可放贷的资金有限，它会不停连续的发放给他以前贷给款的企业，所以大企业、好企业不停的可以获得贷款，它的困难性就会小。而得不到的贷款企业会持续得不到贷款，只能去市场上高资本融资，成本压力大。

现在企业总体上的分化还是越来越明显的，大企业强者越强，这个特点越来越明显，在市场上的占有份额也越来越提高。现在开发商缺不缺钱呢？怎么判断呢？我的看法是算总账，总的开发企业是不缺钱的，始终控制额低于销售额，所以今年1—8月份商品住房的销售额是27.76亿，商品住房的额只有21亿，算总账是不缺钱的，回来的钱比投出去的钱还要多。总体上结构问题还是比较突出，有的企业真不缺钱，有的企业可能真的困难，缺钱。今年上半年10大企业多数销售额同比增长50%。由于大企业在三、四线城市布局，所以也使他们得以在这次调整过程中占到了先机，可以看红色的二线城市占比迅速提高。客观上限购政策对房地产市场就是产生了这样的影响，造成了整个今年的房地产市场是结构性的变化，价格下调了，但是也有上涨，成交量有下降的，但是也有城市的成交量再上涨，企业也有困难的，也有不困难的，这就是今年市场的特点，以结构性变化为主。

在这样的情况下，政策会调整吗？我们先说货币政策，和前两年相比明显是偏紧的。从总体上来看，今年1—8月份市场流动性还是充足的，通胀处于高位。比如8月份，新增的贷款并没有出现回落，由于大家预计8月份的新增贷款会下降，但实际上8月份的新增贷款在增长。银行间的市场利率明显回落，也就是资金上并没有进一步的缺钱。虽然代表货币发行量的M2余额同比和环比都出现了下降，但是商业银行表外业务增长迅速，实际上也推高了货币供应量的增长。也就是说货币政策主要是应对通胀的，在通胀处于高位的情况下，在目前市场总的流动性比较充裕的情况下，我们看不到货币政策掉头转向的条件，现在是看不到的，可能不一定会继续收紧，但是掉头放松的条件目前来看还不具备。

第二，看看房地产的调控政策，房地产的调控政策也不能够寄希望于它能够转向，为什么呢？我个人的看法是市场只有出现一致性的趋势性变化的时候，政策才有可能调整，当市场没有出现一致性、趋势性的变化的时候，你让政策方向性的调整恐怕不太可能。但是今年的特点就是结构性的变化，有涨有跌的，涨的比跌的还多，有困难的、也有不困难的，好的企业还有很多，价格有下降的，但是价格上涨的也很多。过去几年有两次趋势性的上涨，2007年和2009年，但是现在看不到这个趋势性的变化，都是在结构性的调整。我关注到今年9月1日温家宝总理在《求是》杂志上发表了文章，文章题目是关于当前的经济工作和经济形势，他提出来房地产调控政策方向不改变、决心不动摇、力度不放松，我想为什么有这样的表态也是基于今年的市场情况。所以开发企业的市场政策转向还不能够有过高的预期，我们还要实事求是的针对市场情况和状况来做调整。

第三，中长期房地产市场的看法，今后的房地产空间还是存在的，但是今后10年的房地产市场发展或者20年的房地产发展不可复制前10年房地产市场高速增长的态势。大家想想前10年房地产市场是如何高速增长的，2010年这一年商品房销售额是2000年的10倍，去年一年开发企业的融资额是2000年的10倍，去年一年房地产开发企业的是2000年的7.6倍，也就是市场在10年里面一年的规模就扩张了10倍。为什么会这样扩张呢？有几个方面的环境导致，方面的环境是中国改革开放的经济高速增长带来人们收入的提高对住房需求的改善，过去10年只有一年的GDP增速在8%以上，这样高速的经济增长速度在未来的10年、20年还会出现吗？我觉得不太可能，大家注意到“十二五”期间，国家确定了中国经济增长的GDP是7%，今年可能有望达到9%以上多一点，但是整个“十二五”期间国家是已经意识到要控制经济增长速度，要实现又好又快。所以过去快速的经济增长带来人们生活水平的快速提高，这个增长速度在未来10年不可能保持，在政策上也在逐步调整。另外，我们压抑了50多年的住房需求在过去10年集中释放，也就是因为房改，今后不再存在这个制度持续了。第三是现在年轻力壮的年轻人进了城里，中国城镇化过去10年比我们预计的要快，至少快了2个百分点，按照国家统计局给我们公布的数据，去年年底的时候中国城镇化率是47.6%，但是去年年底10年一次做了人口普查，最后普查的结果告诉我们，中国的城镇化率不是47.6%，是49.68%，也就是整个城镇化进程的速度比我们预计的数少了2个百分点，也就是将近3000万人没有在各个企业的城镇化考虑之内。今后城镇化的速度还会增加，但是这个速度都会放缓。

未来10年，房地产的市场空间不是到此为止了，我们要倒退了，肯定不是这个格局。但是我们可以想一下未来10年的房地产增长速度不可能复制前10年的房地产高速增长。对于我们开发企业来说，正确的面对现实是重要的，因为开发企业一定要看远一点，开发企业从来都是长期性的，一个项目没有3年到5年是不可能完成的，所以一定是关注长期的。从长期来看，中国房地产市场一定是有空间的，一定是发展的，而不是倒退的，一定是增长的，而不是负增长的，但是这个增长速度一定会下降。这就要求开发企业面对现在市场的状况，现在大家都在谈转型，这个词好，确实要考虑转型的问题，怎么使我们开发的品种、开发的产品更多的为客户服务，能够提升产品的质量，真正靠竞争，靠我们的产品赢得客户，而不是靠简单的复制和快速规模的膨胀。我们如何靠真正所开发的产品贡献社会而获得企业的盈利，而不是靠过去简单的土地、土地盈利的模式，我们企业如何更多的合作、更多的联合，吸引更多的者参与，我们共同分担风险，共同分享，而不是单打独斗，自己勇往直前，冒着风险往前冲，这些都是需要企业认真考虑和决策的一些方面。

这就是我们想借这个机会谈的三个方面的内容，和大家做一个交流，我发言到这里，谢谢大家！