产业网讯：9月9日-10日，由中指研究院、国务院发展研究企业研究所、房地产研究所共同主办的2011中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第八届中国房地产品牌发展高峰论坛于北京举行。赵昌文、刘洪玉、朱中一、秦虹、孙学工、张承惠等嘉宾发表主题演讲，200多家房企代表及媒体精英参会，共同探讨当前市场形势下房地产品牌企业发展之路，构建“地产品牌生态圈”。【现场直播】【微博直播】【下载报告】【进入专题】

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜讲话

在2011中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第八届中国房地产品牌发展高峰论坛上，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜做精彩压轴演讲：品牌企业的市场在哪里？——抢滩二三线城市。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜

【黄瑜】：大家开了一天的会很辛苦，但是我觉得这个题大家还是会比较感兴趣的，所以利用最简短的时间跟大家分享一下我们对二三线市场的研究成果，确确实实目前出台的政策也比较密集，是近期大家都在关注是要扩大限购范围，并且哪些城市会进入限购呢，这个是我们的，应该是我们百城价格指数里面在没有限购的城市，到6月份的一个房价的，可以看到珠海、台州、昆山等等，是台州已经出台了，可能在没有限购的城市里面仅次于珠海。我们看看我们的房价涨幅里面，包括洛阳，以及青岛还有秦皇岛，像洛阳、秦皇岛这些城市涨幅确实比较高，这个大家可以参考，未来可能不一定出30个城市，可能10个或者20个。

去年以来我们整个三线城市的销售面积和销售额也出现了稳步的增长，我们看一下比例，在整个销售面积的占比可以看到三线城市再2010年占到62%，11年上半年占到63%，我们销售额的占比2010年是占了44%，11年上半年占了47%，可想而知本身我们的价格不高，我们的占比是稳线上升的，对整个对中国市场当中所占的份额是越来越大，对整个房地产市场的影响会举足轻重。这些城市的发展与出台一系列的区域规划是紧密不可分割的，我们企业的市场布局来说确确实实我们这些大企业也不约而同加大城市，是三线城市的拓展布局，今年是1到7月整个新增土地其中有512万平方米是位于三线城市，保利也有40%的城市是三线城市，恒达是在三线城市占了30%。

我们因为整个的三线城市在中国的房地产市场中起了这么重要的作用，也加大了研究，也建立了一整套的方法体系，这个方法体系我们从03年就开始做了，这次我们对三线城市的研究，在原有的体系上进行了完善，主要建了三个大的纬度，宏观环境、房地产市场和宏观与市场的协调度，这个研究里面这些指标体系我们就不细说。我们这个数据是基于05年到现在的6年的数据进行分析，11年上半年的数据，我们在研究的时候跟大家强调数据至关重要。最近我看到一些最近发布的城市的三四线城市的研究，大部分都是09年以前的，时间区间跨度比较小的范围，这个研究也说明数据不是的，排出一些方法体系的原因等等之外，数据不是东西的时候有可能会误导大家，我们觉得这个数据是重要的。我们这次研究的数据都是的，主要研究的是286个地级以上的房地产企业。这个结果我这边不再说了，到时候大家需要的话我们有印刷版的报告，这个是286个城市整个和系统的。

从这个里面可以看到一点，整个的可以看到确确实实长三角、珠三角和环渤海仍然是主流，整个的除了重庆、成都、鄂尔多斯、包头、呼和浩特以外没有任何城市进入前50，前20的城市是一线城市和二线城市。这个里面通过我们这个系统研究我们还有几个发现，个从经济发展的情况来看，二三线城市的GDP的增速明显快于一线城市，可以看到我们三线城市是黄色的线，是在最上面的，二线城市是粉色的线，不仅看到他的增长速度快于一线城市，并且增长率的差值也比较大。

从房地产来看我们二三线的增长是呈现上升的趋势，可以看一下我们这些逐年以来的一个柱状图，可以看到09年以来我们整个的三线城市的额的比例已经超过了40%，那么从各个区域的线条上来看的话，也表现出是这种状况，几乎我们二三线城市整个额的比例很多的区域都超过了80%。从销售的情况来看，我们整个的，一线城市，普通的一线城市，是宏观调控以来整个成交是下降的，我们主要的三线城市基本上出现了增长，是部分三线城市增长超过了50%。可想而知我们二三线城市确确实实发展速度还是好的，从人均的销售面积来看的话，这是一个整体的，从这个来看像我们一些沿海的一些城市，像威海、三亚需求很旺盛。从我们的购买力来看，我们的购买力计算是用储蓄额和销售额进行的比值，这个比值应该是像我们保定、石家庄储蓄额是销售额的十倍以上，这远远高于的整体水平是6倍，所以我们的储蓄额和销售额比的话还是有一定的，刚才我点的这几个，我们的保定、石家庄、太原这些销售购买力远远没有发掘出来。

从地价的情况来看，一线城市竞争是激烈的，我们三线城市可以看一下我们这个地价在房价的比值，我们三线城市基本上地价是房价的18%。而一线城市都已经超过了三分之一，三线城市差不多一个多亿可以拿到一块地，二线城市是4个多亿，我们一线城市是10个亿以上。从竞争格局来看，一线城市进驻企业较多，竞争激烈，我们二三线城市相对来说更有空间，比如说我们以郑州为例，销售前20的本土企业就有15家，在市场份额占到67%，我们这些企业这些地方还是有市场，它们竞争也没有那么激烈。从城市化进程来看我们一线城市都进入了80%，二三线城市在50%以下。从城市群来看，我需要强调的是我们环渤海的城市有很好的发展空间。我们环渤海的一线城市一线城市的价差和二线城市的价差，大概有超过一万多块钱，一万四左右，和三线城市的价差，三线城市是我们二线城市的一半，是一线城市的大概就是20%不到30%，这个价差是大大高于长三角和珠三角，从中间的差确确实实环渤海整个的二三线城市有很好的发展空间。从价差也可以看到一线城市，我们中西部城市的城市圈还没有形成，辐射和带动还是有限的。

整个特色来看少数的城市，包括有一些由于经济水平高，或者特色资源，像我们最近有一些矿产资源的城市它的表现确实比较突出一点。从各个区域的情况来看我们长三角地区，值得提醒的是我们江苏省和浙江省在未来的是略胜一筹。这可以看到我们江苏省发展更大一点，前50名长三角有4个入围的，从珠三角来看前20位的城市里面，广东省占了13个城市，珠三角是广东、福建和海南这几个区域，珠三角有10个城市入围，全部都在广东省，比如佛山、东莞等等。从环渤海来说我们山东省的实力是不可小视的，前50名里面，我们有5个地级市，其中有3个地级市在山东省。中部地区的话安徽省更多一些，中部地区的话前十位里面，安徽有5个城市入围，都是省级市，没有地级市场。东市表现的是辽宁省，他们主要像沈阳、大连、鞍山都是靠资源产业表现突出。西北是西安的表现比较明显，内蒙地区也希望大家着力的关注。我们西安地区的话，的是四川省，四川省之外就是广西省，广西省大概在前十位的城市里面，广西省有3个。从这个来看确确实实这个成果无论是的整体研究还是区域的发展研究，还是给大家作为发展布局是一个很重要的参考。这些大的企业也开始在做这些工作，包括我们已经为万科、万达、远洋、首创都在做性的布局，他们重点研究也是在二三线城市，最主要关注三线城市，四线城市研究的还是相对少一些。

今天在最后的时间里也是把这一些，我觉得还是有用的东西为大家提供一些信息，我认为还是有帮助的，谢谢大家。

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从购买力来看，我们的购买力计算是用储蓄额和销售额进行的比值，这个比值应该是像我们保定、石家庄储蓄额是销售额的十倍以上，这远远高于的整体水平是6倍，所以我们的储蓄额和销售额比的话还是有一定的，刚才我点的这几个，我们的保定、石家庄、太原这些销售购买力远远没有发掘出来。

从地价的情况来看，一线城市竞争是激烈的，我们三线城市可以看一下我们这个地价在房价的比值，我们三线城市基本上地价是房价的18%。而一线城市都已经超过了三分之一，三线城市差不多一个多亿可以拿到一块地，二线城市是4个多亿，我们一线城市是10个亿以上。我们二三线城市相对来说更有空间，比如说我们以郑州为例，销售前20的本土企业就有50家，在市场份额占到57恩%，我们这些企业这些地方还是有市场，它们竞争也没有那么激烈。从城市化进程来看我们一线城市都进入了80%，二三线城市在50%以下。从城市群来看，我需要强调的是我们环渤海的城市有很好的发展空间。

我们环渤海的一线城市一线城市的价差和二线城市的价差，大概有超过一万多块钱，一万四左右，和三线城市的价差，三线城市是我们二线城市的一半，是一线城市的大概就是20%不到30%，这个价差是大大高于长三角和珠三角，从中间的差确确实实环渤海整个的二三线城市有很好的发展空间。从价差也可以看到一线城市，我们中西部城市的城市圈还没有形成，辐射和带动还是有限的。

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从环渤海来说我们山东省的实力是不可小视的，前50名里面，我们有5个地级市，其中有3个地级市在山东省。中部地区的话安徽省更多一些，中部地区的话前十位里面，安徽有5个城市入围，都是省级市，没有地级市场。东市表现的是辽宁省，他们主要像沈阳、大连、鞍山都是靠资源产业表现突出。西北是西安的表现比较明显，内蒙地区也希望大家着力的关注。我们西安地区的话，的是四川省，四川省之外就是广西省，广西省大概在前十位的城市里面，广西省有3个。从这个来看确确实实这个成果无论是的整体研究还是区域的发展研究，还是给大家作为发展布局是一个很重要的参考。这些大的企业也开始在做这些工作，包括我们已经为万科、万达、远洋、首创都在做性的布局，他们重点研究也是在二三线城市，最主要关注三线城市，四线城市研究的还是相对少一些。

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