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新城控股集团有限公司总裁助理谭为民先生

【陈晟】：现在新城在目前形势下有什么特殊的应对措施？

【谭为民】：我们从自身和行业我们过去做了一个分析，我们企业的利润从哪里来，我们做了一个数据其实做下来以后不是很乐观，我们卖的子，卖的越来越贵，可是我们的行业的股东的意识越来越低，销售净利润也是越来越低。这个现象和表现出来的完全不一样，我们以前的利润是来自于土地的利润，现在我们看到我们利润的来源更多是来自于我们房子。

我能提供什么样的附加值，和在这个房子生产的过程当中我怎么来控制我的成本，我们都在思考这个问题，我们觉得有这么两个方向，是我们现在在着重解决的，个就是因为房地产很大一部分来讲，它的周转率还是一个，我们认为是一个很核心的一个要素。因为这一个它沉淀的资金和成本是大的，缩短三个月设计周期和思考的时间，把思考的时间省下来，造房子的时间是省不下来了，我们省的时间是对产品的把握和产品的复制能力。我们在这一块重点把握了这一个标准化把这个事情做好。

我们是学生，我们做这个事情的时候也是学其他的领头企业做的。我们现在发现我们是一点一点的积累，先从零部件做起，然后推广到整个房子的工业环境，所以我想这是我们用的个办法。就是复制能力的提升，还有标准化来提升我们的周转率。

第二个就是新阶段我们的成本怎么解决这个问题，以前来讲房地产企业说的难听一点好日子还是过的比较多的，在成本方面一般来讲控制的不是很细，那么我们现在就是说我们是对这个管理半径和管理层级这个方面是主要的也就是说我们的的财务控制和财务预算的，我们通过这些系统一点一点的细化，我们的销售净利润越来越低的时候，每一点来的艰难，这是我们未来要做的，我想这是我们的两个观点。

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鑫苑物业服务有限公司总经理蔡文艳女士

【蔡文艳】：我是一个物业公司，大家今天在讨论品牌，对于一个地产来说只有品质才能增强消费者的信心。第二个对于优化经营模式和切合市场需求也是地产公司地产企业品牌企业应该去研究，应该去延伸的。第三个是整合侯爷资源，在这一点我可能要说到就是物业行业对于地产品牌的这样一个支撑。

我在想对于消费者来说我们也提到品牌的价值是让消费者有限购选和持续购选，我们如何让消费者从房子变成家园，对于我们物质的获取变为对精神的享有，就是幸福和快乐。

我想在这里面的物业企业在品牌地产的这样一个支撑起到很大的作用。作为鑫苑物业品牌，我有三个数字，个是我们的满意度持续在85%以上，第二个是07年的统计我们的重复购房率达到64%。10年的统计老业主的推荐购房率达到63%，物业企业对于我们品牌地产的滴水穿石的力量是不可忽视的。

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福晟集团有限公司董事副总裁郭国强先生

【郭国强】：谢谢陈总，我是来自福晟的，今天这个话题很好，今天上午的嘉宾提到目前房地产调控严峻的局面，早上莫院长提到的条就是准确，是一个未来的不确定因素更加提高的这么一个过程。我想房地产本身是内金融的行业，在这样一个调控背景下面，当然有很多的渠道，可能很多的服务，包括从新城的角度更多是从地和房子这么一个角度去区分，包括其他的一些角度，都是正常。

那么从福晟的角度讲，我觉得可能在这样一个大的宏观调控的背景下面可能更多是强化我们资本的能力，或者在这样一种环境下面的一个融资的能力，这一点是很重要的。今天下午刚才听了一下前面嘉宾讲的，目前还是处于一个货币流动性过剩的这么一个状态，因为其中有一个指标就是M2和GDP还是180%，这是一个概念。

第二个是影子银行，现在整个的货币流动性很多，但是中小企业的融资很难的这么一个情况，这是很现实的。社会上不是没有钱，真正需要的企业很难拿到钱，这里面很大的问题在于一个管道或者一个渠道。前面我也提过我的观点，中国现在居民存款的数量是大的，前几年是没有分享过中国时期的成果，第二个渠道狭窄，也没有很好分享到这么一个成果，现在我觉得未来或者很长的时期里面中国商的功能是明显的。

的一个平台就是打造一个比较好的基金管理的平台，我想国内目前也有一些基金管理的平台。可以把社会上很多的闲散资金通过这样的合伙的角度去集中起来同时去投入到好的城市分享，这一点我觉得是好的。

第二点就是今天上午秦女士的报告里面是很有意思的，他说现在的时代是住房趋金融化，本身这个概念住房的功能除了消费功能以外，肯定有功能的，这个是企业更多去思考的问题。

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广物地产副总裁海南董事长王春芙先生

【王春芙】：大家好，滨江海岸是一个海口项目，我们在品牌建设上面，大概从这几个方面考虑做的工作，一个是借助大的背景概念，去年国务院批准作为国际旅游岛，很多内地去的个人一下飞机不是先到酒店，而是先到楼盘看房子。

我们很快就借助了国际旅游岛的概念，比如说打造海口的首席生活社区，这个概念跟国际旅游岛很相近，这个概念一打出来对我们的品牌影响很大。我们注意挖掘文化提高品牌的文化。滨江海岸是在南渡江的入海口，海口这个城市的命名就是以这个地方命名的，也是海口原著居民生息繁衍的地方，海口的文化就是从这个地方出来的，我们挖掘这个地方的文化丰富我们品牌的理念。

再一个是，我们打造精品，通过精品树立行业的标杆，由于我们精心雕琢滨江海岸的建筑，现在在海口的建筑中不管是外观和内部质量都是比较好的，由于从这几个方面的努力，现在海口的业主有文化底蕴的楼盘滨江海岸，正是这样的努力在业主中形成了这样好的口碑，虽然现在限购很严厉，但是我们明显感到销售在上升。

广物地产是一个比较新的企业，我本人更是搞房地产还不到8个月的房地产的新人，今天这个会对我来说很重要，我从早上一直坐在这里认真听各位的发言，对我很大。谢谢大家。

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上海景瑞地产（集团）股份有限公司董事会秘书许朝辉先生

【许朝辉】：现在在政策市场之间的开发商都越来越关注，也越来越纠结，今天从上午到下午整个的一些讲座都对当前的金融政策和房地产的政策，包括国家整体的经济走势都做了一些分析，我们作为开发商也经常收到专业的机构发的一些政策的解读，一些政策的判断。

总体来说，大家对未来看的不是很清楚，的确现在的经济形势比较复杂，总理的讲话也认真学习了，总理的讲话当然是很周详很稳健，正是因为稳健对未来的方向指引不是很清楚，我们作为一个企业也很难从领导的讲话当中看到未来走向的蛛丝马迹。政策一方面影响力巨大，另外一方面走向不清，这是一个长期的，我们作为企业经营者背后接受的环境现实。作为企业还是一直在关注市场，这个是无论任何政策环境下都不变的，而每一个企业关注的市场是不同的，我们现在更关注的是长三角三线城市，这个是我们从05年开始执行的这么一个战略方向，到现在长三角三线城市已经有11个城市做开发，对于这个城市我们的客户需求做了一些研究。

总体来讲，就像这些长三角三线城市，尤其是上海周边相对经济比较发达的地方，就是人均的住宅拥有量是比较高的，比上海、北京这些一线城市要高。但是品质比较好的这种改善性的居所，应该说还没有，这种需求还没有被满足，景瑞也是根据这样的市场分析，开拓长三角三线城市作为自己战略的区域目标。景瑞可能走的还是比较早的，从去年到现在越来越多的一线开发商也在战略性的进入这个市场，一方面这个市场竞争更加激烈，另外一方面也是好事，就是可以迅速的提升三线城市的开发水平。可以提升当地消费者的眼界，这样对共同做好这个市场还是有帮助的。除了政策和市场以外呢，我觉得一个企业应对还要关注自身的特点，这是每个企业从他的创立到成长，都是很不同的，虽然总体通过房地产行业是一个比较年轻的，市场化的房地产行业是20多年，现在比较活跃的开发企业都有自身鲜明的特性。

我们景瑞分析自己，我们感觉我们对长三角的客户还是比较了解的，另外我们对一些产品，尤其对我们熟悉的物业类型的特点还有一点感受，另外我们对一些积极产品的品牌的塑造，这几年也有了一些感悟，基于这样的政策市场和我们自身的特点，我们确定了自己的战略方向。另外一方面景瑞这几年发展还是不够快，主要原因是景瑞和资本市场衔接的不够好，虽然我们从07年启动了国内A股的上市进程，但是由于各种各样的因素，刚一启动就08年出现金融危机，09、10年又有了比较好的窗口期，包括像国土部的审查，其实景瑞在合规上一直做的很好，通过了审查，但是后来又进入了更严厉的调控，政策方面对房地产IPU基本停滞，到现在还没有跟资本市场良好的接轨，这确实影响了景瑞自身发展的速度。

当然，我们也不能单独的抱怨，现在各个项目，单个项目的净利润率总体趋势我认为是下降的，从整个社会来讲很难让一个行业的盈利水平长期的高于社会的平均水平，这也不符合经济规律。目前国家对房价控制的要求，而地价地方政府不愿意降，各种税费又在加。另外一个企业来讲负债率有上限，像今年这样的环境各个企业的负债率都会高的我们还要关注股东回报，只有从速度，速度我觉得可能是个找到在各个困境之间，找到出路的一个很重要的一方面。速度说起来容易，其实做起来对企业整体的经营管理水平效果，包括一些从定位到思路，到客户的分析到良好的物业服务，其实对企业整体的经营管理提出了很高的要求，我想到最后企业可能真正的，除了极少数做少而精的项目之外，对外规模增长型的企业，速度是应对当前复杂情况下的一个必要的突破点。谢谢。

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卓越置业集团北京公司总经理孙彦彬先生

【孙彦彬】：我想跟大家交流一下卓越在当前形势下的一些做法，深圳卓越集团是总部是在深圳，现在目前已经有十几个城市，都在做，主要的业务模式我们是住宅跟商业双引擎的这样一个选择。目前这种选择我们已经坚持了将近十来年的时间所以在这种形势之下，也应该是感受到了前期战略整个带来的一些。目前来说我们已经形成了出售跟持有租售业态的品类。

目前我们在深圳区已经建成的是一百万平米的商业，目前在建和在施的商业总量也在三百万平米左右，我们在青岛、上海、杭州也有大型的项目，我们希望把深圳成功的经验不断复制到各个城市去。持续不断的资金收入能够弥补住宅现金流的短缺，所以这是我们一种相当于一个这种商业跟住宅基本开发模式可以评议的方向。第二个还是要练好内功，不断的树立一些产品线，不断把我们的在一些好的一些产品，然后产品在做标准化的东西，包括我们现在自己的研发团队，包括我们自己研发的设计公司也正在保障性住房的一些产品标准，并且有一些成功的专利技术已经在运用起来。

第二个就是我们在产品战略选择这一块，我们考虑我要谨慎拿地，有限制有选择的进入新的区域，因为我们在每一个城市利用自身对政策的理解，对市场的理解可能会加快一些速度，这样的话贸然进入新的领域的话，可能会牺牲一些速度，这样的话拿地策略和策略方面是相对比较谨慎。

第三个方面就是我们有一些新的比如说创新性的一些标准，一些理念，包括我们在商业物业管网这一块我们已经通过了美国绿色认证协会的认证指标，华南区域是首先通过这个认证的企业。所以给客户带来节省能源，实际能够节省成本的是能够给客户不断创造他的价值。这一块还是身体力行做了一些东西，所以从以上这几个方面，我们觉得自身的企业，在做好自己的情况下再把自己的业务模式不断的增强，不断创新的情况下，能够比较平稳的度过当前的周期。谢谢大家。

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沿海绿色家园有限公司执行总裁陈昕先生

【陈昕】：今天这个话题是在目前的形势下品牌企业应该做什么，我想关于这个问题的话谈谈沿海的思考，我们认为一个企业之所以成为一个企业是因为有市场的存在，有市场才能成就企业。这个话题和出发点必须是市场，市场的在目前情况有什么变化，沿海有两个问题，个就是我们的顾客需求，第二个竞争力，这两个问题想清楚用什么策略应对市场答案就比较清晰。个就是顾客需求，现在什么情况，目前中国房地产市场我的观点这个市场的信号怎么样，我们谈市场有三个因素，一个是公益、供求，市场和价值在整个市场运转的面前加上看得见的手，这个手干预和调整市场，这样的情况下市场的是不清晰的，这市场的三个要素没有反映出市场的本身规模，这个情况下企业要清晰，一个企业要善于解读数据背后的市场。我们发现目前的国家宏观调控消防者和购房、普通住宅购房行为的话有一种面积放大的趋势。我们看整个国家政策有三个方面，个方面是加大保障房的供应，这个主要解决低收入人群的住宅收入的问题，第二个就是要压制或者投机性的住宅，不希望过高的热钱进入这个领域。第三个改善性的住宅其实是误打的状况。

从这三个方面看，房地产企业的市场链在收窄。首次改善的客户有一个问题，目前禁止买第二套房，第三套是没有资格的，这样的情况下很多消费者能够相对一步到位，我们也迅速对我们的产品做了调整，原来我们普通供应大概是三种，一类是80到90平米，第二个是120到130平米，这个产品线主要针对首次改善型的客户，次换房。第三个是140以上的，这是二次改善的。现在我们做了一个比较大的调整，一个就是我们仍然保留80到90的产品线，但是比例会没有以前那么多，就是我们说的小两房。第二个就是增加新的产品线，这个是100到110，这个产品线相对来说相对舒适一点的，或者相对经济一点的三房两厅第三个产品还是保留部分的130平米，所以我们的产品线会往100到110的方向集中，我们原来规划普通供应的140 或者140以上的产品上我们不做了，第二次以上换房客户的需求，这是我们目前通过市场，根据目前政策引导下客户的这种购买的行为和需求迅速的对我们产品做了调整。

第二点就是关于竞争力的问题，中国的房地产市场发展的势头是不容置疑的，在竞争比较严峻的形势下，我认为真正最后有两类需求，一类是你有规模，你的规模代表你资源整合，另外一类是有特色，我就做好一个细分市场，我就针对某一类的目标客户群。我相信要么你有规模，要么你有特色，这是未来房地产企业具有竞争能力的特征，如果这两个都没有的话，相信在这个市场上很难获得竞争的一席之地。关于这个问题沿海选择走自己的特色，坚持自己的特色，沿海从04年开始把健康住宅作为自己的细分市场，我们不断的研究目标客户，研究我们的产品，研究我们的市场，研究我们的服务，围绕这个其实沿海目前是想，简单来说三个，一个我们希望我们的客户住的更加经济一些，第二个希望我们的客户住的更加舒适一些，第三个希望我们的顾客住的和谐一些。围绕这三个方面打造沿海的健康。所谓经济的话是指的住宅持续保养的过程，其实我们用了很多的新能源，新技术，我们现在测算就是我们用的一些新能源新技术的话，他的能耗的经济负担大概下降30%左右，一年。我觉得这样的话对客户是经济的。第二块是住的比较舒适，是客户的物质形态的生活方式，它的通风系统、隔热系统、保温系统等等这些住的比较舒适，我们也是围绕客户的使用层面。第三个是住的和谐，主要是指精神层面的，在我们的规划当中我们有老人、小孩娱乐的空间，有一种大家体育锻炼的空间，有邻里交流的空间，等等在精神文化上的生活能够享受到这种健康的生活方式。沿海我们就把我们的产品线从这三个方面不断的加以提升，我们希望为中国追求这种健康生活方式的这一类的客户提供相应的健康的住宅，谢谢。

【马骏】：各位企业家结合自己的成功经验和谈的一些经验和策略，虽然很简要，但是很精辟。我看大家有一个共识，就是这个行业正确从高利润行业，转向一个低利润的行业。那么在这种形势下如何应对，大家主要是提了几个观点，有的提到地与房子的公开，做好自己的产品，有的提到品质加商业模式和商业准则的思路，有的提到像做金融一样做房地产，有的提到商业地产和住宅组合，另外加强技术创新。这些思路可以说都是好的一些建议，那么代表的企业家对行业发展规律的深刻认识，我想各位在座的房地产朋友一定很受启发。下面我还想在提一个问题继续探讨，我们大家知道我们国家提了宏大的保障房的计划。大家知道他们要实现这个计划，要通过商业模式创新保证实施。我想请各位企业家谈谈这方面的看法。

【陈晟】：马所长提到的保障房的背景是很重要的背景，各位企业家是怎么考量的。

【马骏】：是如何抓住这个巨大的历史性的机遇，不但体现你们的发展，也能为社会做贡献，我想对你们要通过金融创新和商业模式创新的实现。

【陈晟】：讲这个问题的时候也对自己未来的形势也做一下判断。

【陈昕】：关于保障房住房的看法，保障房不能取代房地产市场的定位，主要有两个方面，个就是它的客户受众，保障房关注的是低收入族，申请保障房的这些人群他们的收入应该是相对比较低的。可能像一线城市的话，月收入三千以下，或者四千以下才能在北京、上海这些地方申请保障房。我们的客户群在一线城市月收入都会接近八千或者一万，这是的一个要求。所以受众不一样，所以不能取代商品房的判断。

第二个判断是产品的舒适度，保障性用房解决的是有个房子给你住就可以了，他的套内面积小，这种房子的话我们都知道基本上是不太能够满足一个家庭常态的生活舒适度的需要，只能有一个住房而已。我觉得受众跟产品的舒适度来看不能取代房地产市场的地位。国家启动这个保障房就是保障房跟商品房是原动力，沿海在这方面也积极参与进去。因为一个符合性的社区需要不断的建设，我们现在做的一级开发保障房，还有商品房的市场是联动的状况。这样的话我们在整个城市规划区域里面既能解决低收入的问题，又能解决市场化的客户群的问题，还能解决企业盈利的问题。所以是解决低收入，解决政府的建设，解决企业的盈利问题，还有为老百姓提供更舒适的环境，四个方面我觉得都有这种结合点。沿海在这方面也做一些常识，我们现在有些项目都是做保障房和商品房的联动。

【陈晟】：马所长直接给大家提一个建议吧。

【马骏】：房地产行业具有经济和社会的双重属性，我建议我们的房地产企业要关注这两个属性，不仅要促进经济发展，也要促进生态和谐。也祝大家的企业发展越来越好，越来越强，谢谢。

【陈晟】：谢谢在座的各位嘉宾，谢谢马所长。

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