产业网讯：9月9日-10日，由中指研究院、国务院发展研究企业研究所、房地产研究所共同主办的2011中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第八届中国房地产品牌发展高峰论坛于北京举行。赵昌文、刘洪玉、朱中一、秦虹、孙学工、张承惠等嘉宾发表主题演讲，200多家房企代表及媒体精英参会，共同探讨当前市场形势下房地产品牌企业发展之路，构建“地产品牌生态圈”。【现场直播】【微博直播】【下载报告】【进入专题】

国家发展及改革委员会经济形势研究室主任、国内宏观经济形势分析课题组组长孙学工讲话

9月9日下午14:00，第八届中国房地产品牌发展高峰论坛启动，国家发展及改革委员会经济形势研究室主任、国内宏观经济形势分析课题组组长孙学工首先发表演讲，解析当前宏观经济形势，谈中国房地产品牌企业如何把握发展机遇。

国家发展及改革委员会经济形势研究室主任、国内宏观经济形势分析课题组组长孙学工

【孙学工】：今天高兴有这样的机会跟大家交流一下有关当前经济形势政策的一些想法，我是来自国家发展及改革委员会经济形势研究所的，今天我讲的是代表个人的观点，不代表国家发改委的观点，温家宝总理发表了一篇文章，关心形势的可以看一下。现在对经济形势的判断应该说还是处于微妙的时刻，现在谈论这个宏观经济形势是一个比较好的实际。我们对2011年整个经济形势的总体判断，应该说是三条：

2011年经济形势的基本趋势是增长趋向平稳，物价将会出现一个冲顶回落这样一个态势。总体来看因为我们的GDP还是以工业为主导的，工业应该说处于一个相对比较平缓的这样一个过程之中。经济增长也是平稳增长的态势。尽管是在放缓，但是比较平稳的。如果从最近的情况来看，应当说中国经济有很大的改变，5个季度实现9到10这样一个区间的经济增长。如果你看以前中国经济的增长情况，实际上连续4个或者5个季度都在一个相对稳定的，9到10，因为9到10是普遍公认的增长。连续5个季度处于这样的增长区间的情况，时间是少的。所以也说明现在整个经济运行的稳定性还是比较高的。

从另外一个方面看我们的价格水平现在还是比较高，8月份的数据，最近的数据是6.2，如果大家预期的那样物价终于是达到了最顶点，现在出现回落。这个回落比之前预计可能来的稍微慢了一点，回落的这个过程应该说也是比较曲折的。但是我们觉得这种回落的具体点会受到很多具体因素的意外的或者不可控的因素的影响，它并不会影响到整体的价格回落的态势。那么我们做出这样一个判断主要依据是什么呢，这个主要依据我们觉得还是由经济的基本面的因素决定的，因为讲经济形势实际上有形有势，短期是形，应该是有一个大的势来决定的这个大的势是说中国经济发展所处的阶段，我们仍然处于一个城市化和工业化加速的这样一个阶段。潜在增长率在相当长的时间内维持在9%，这个潜在增长率是我们判断经济形势是一个重要的作用，无论是判断经济增长可能出现的区间，或者通胀的压力是一个重要的指标。

现在对中国经济增长，是我们这种高增长，9到10的高增长还能持续多久，也是国内外十分关心的问题，包括领导同志也是关心这个问题，前段时间我们也做了这样的研究，其实就是看我们这个高增长才能持续多长时间。房地产来说中长期的趋势可能比短期的波动可能更有意义的一个指标。

如果从国际经验来判断这个是高增长的经济体出现减速时候的人均GDP的一个分布，就是他在人均GDP的水平上高增长可能放慢这样一个概率。从这个概率上来看，出现这个放缓的可能从三千到九千之间，它的概率都是要比别的要高的。那么平均是一万一千美元，从国际平均来看人均GDP在一千美元的时候，这个高增长可能会出现一个比较大的减速这样一个趋势。从这个概率分布上可以看到，实际上还是一个并不是那么集中的一个分布，显然还有很多因素影响到这个高增长的，即便我们看的只有10%左右，实际上人均GDP达到很高水平以后，比如一万一千美元以后才出现减速的累加起来的概率也还是很高的。这是给大家一个直观的一个印象。

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如果我们从一个相对经济规模来看，我们一般把美国作为一个领先的国家，其他追赶的国家都是跟他不断缩小这种相对的差距。这种相对差距的减少这个经济出现这个减速的概率就会更大一些。这个我们也看到基本上好像是双峰的分布。平均来看差不多是在50%左右这样一个水平。

我们看看中国的情况，这里的GDP是按照购买力评价，然后再去除通货膨胀的因素以后来计算的一个叫国际元来看的以这个来衡量，中国2010年中国人均GDP达到731国际元，相当于美国的24%，如果从这个数值上来看，中国高增长将要结束这个区间，但是还达不到经济减速时期国际的平均情况。也就是我们人均的GDP距离这个还有一定的距离，我们相对水平跟美国就更打了，达到56%的时候经济才会出现明显的减速。当然我们还有一些所谓的，就是每个国家出现的减速的情况还是不一样的，还是有一些别的结构性的因素会影响到这个国家高增长的时期有多长。如果我们对比一下总体来看中国实际上有可能比国际的平均情况更延续高增长的时期。所以不管怎么说应当说在最近的一段时间，至少在中期之内，中国经济增长的内在的这种潜在的增长还是在一个比较高的水平上。那么从短期的因素来看我们今年的经济发展的总体环境，政策环境会努力的，因为我们处于这样一个十二五的开局之年，五年规划是中国经济的一个政治周期，如果大家有机会到中国不同的地方去看一看的话，就发现每一次的五年计划的开局，实际上从地方政府到企业都有很强的发展意愿和发展的冲动，所以他总体上来说对发展经济会保持增长还是有利的。

另外一个因素可能决定中国经济增长态势的，从这几年来看外部因素的影响，欧美经济最近大家也都说的比较多，股市接二连三的，欧美经济出现了一定的问题。从2009、08年经济危机以后中国经济内部也在发生一些调整，这种外需在中国经济当中的作用跟当年的时候已经有所不同了。我们现在作为进出口贸易顺差的这个数量一直在下降，贸易顺差在GDP当中的比重现在降到了2%以下这样一个水平，即便欧美经济出现了比较大的减速，它对中国经济的实际影响也不会像08年那样大。

另外经济当中还有一些新的增长力量，是新兴市场的增长，这次危机复苏的过程中新兴市场的增长明显好于发达经济体，对于我们整个的出口、外需也有一个补偿这样一个作用。总的来看尽管外部形势不是那么好，但是导致的影响可能不会像过去那么严重。下面一个方面就是我们这个通胀，但是通胀现在应该说是影响经济形势和政策的最主要的因素，我们认为推动国内外通胀上升的动力应该是减弱了，下面会详细的说的。

另外一个影响我们经济走势比较重要的就是主要的风险性的因素，应该说我们经济在减速，在减速的过程中有一些矛盾，或者有一些问题会暴露出来。现在比较突出的房地产业的，这个大家可能比较清楚，另外就是地方政府的债务问题，现在从各方面的情况来看，应该说这两块基本上是可控的，至少在今年之内不会导致严重的问题。

如果我们更具体的来看，我们从需求面来看今年经济增长的情况，方面来看，今年以来我们增长应该说GDP保持平稳的态势。增长对今年以来主要的驱动力跟前几年还是发生了比较大的变化。今年以来工业，是设备制造业的是一直在加速的，跟前两年主要依靠基础设施应该说有一定的差别，中国的特点工业和制造业的主要以民间为主，也是现在民间的动力还是相对比较强的。

那么从上半年的情况来看，应该说政府是增长的慢，如果展望下半年的话政策还是有一些新的增长点，是下半年保障房的建设，工程建设，以及马上出台的战略型新兴产业的规划。这些应该说对我们下半年政府可能会在民间保持一个比较高的增长的基础上会有所加速，实际上这个对我们整个的增长也会起到一个比较好的保障作用。

另外就是房地产，从上半年的数据来看房地产的情况来看还是不错的，和去年比是略微降了一点，房地产去年估计房地产调控对今年的房地产产生比较大的影响，现在来看这个应该说这个影响还并没有明显的显现出来，尽管说市场的销售这个影响明显，但是从这个影响还并不明显。中国增长还有一个重要的支撑因素，就是我们中西部地区的增长，实际上政策的工业化也是表现出这种梯度推进的过程，中西部承接产业转移正在处于一个高峰期，大家也听到了很多像成都、重庆、西安，甚至包括郑州、武汉大量的像富士康这样的企业从沿海地区迁移到中西部地区，像广州、上海现在增长速度并不快，今年我们的增长还是很有可能保持一个平稳的态势。

从消费的这个角度来看，今年的消费确实也是出现了一定的疲软，这可能也是大家比较担心的，那么消费出现减速的主要原因，可能一是政策促使下的消费，像汽车消费更加明显，我们前两年有很多比如购置税减免这样的政策。第二个是政策的影响，我们觉得消费有一定的减速，但是这个减速的程度还是有限的，这是因为支持消费增长的有利因素也是比较多的，是就业，大家可能听到现在说的比较多的，中国经济处于这种所谓的拐点，劳动力从无限过甚现在到短缺这样一个转变的过程当中。从各地都出现缺工的现象，就业的状况还是不错的。就业是收入的基础，如果有就业的话消费还是有一些基础性的保障。

另外就是工资和收入增长比较快，是低收入阶层，农民工的工资大概涨了20%到30%的上涨幅度，超过了白领阶层的收入增长，低收入的经济拉动把高收入的经济拉动大。

第三个是社会保障制度推进迅速，现在医疗保险，还有所得税的制度改革也是有利于降低个人的税收负担，但是一些新的消费形势也迅猛，现在一定程度上也是发掘消费建立。出口方面是面临着不确定性是的，如果从危机以后整体的情况来看，中国的出口增长实际上要远远好于预期的，我们之前谈论了很多，说化的影响并没有出现。出口商的议价能力也超过预期，我们出口的价格还是有一定的上升。8月份的数也比7月份的情况好一些，不管怎么说看下半年可能还是风险性的因素大一些，一个是发达国家现在复苏力度美国的国债，欧洲的主权债务危机，现在都没有结束的迹象。现在恐怕还是处于衰退边缘的状况，所以我们对外需的状况并不是那么乐观。国内的情况来看，国内的出口企业也是面临着多重的这种挑战，成本上升，人民币汇率，还有很多外贸的转型都对他们构成了比较大的影响。现在为止出口情况还是不错的，可能下半年不会像上半年这样好。

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价格方面应该说我们还是认为现在这个价格上涨的动力还是在减弱，这个主要还是从价格上涨的原因分析开始，就是说从我个人的观点来看，本轮价格上涨主要是受供给面因素影响，需求不是价格上涨的主要原因。这种实际上也是依据潜在增长来判断，因为我们的这个危机以后整个经济增长的速度还是处于一个比较适度的空间。

从货币的角度来看，应该说中国确实货币条件是比较宽松，但是这个宽松应该说还是跟我们长期的这种高储蓄率这种长期的外汇顺差，这是一个长期积累的效应，并不能简单的把它归为短期的，是在危机时候的政策操纵。我们需要注意，我们在统计固定资产投机的时候，这个土地，购买土地的钱要计算在固定资产里面的，但是在计算经济增长的时候，或者把固定资产转化为资本形成的时候，这个资本形成是GDP的构成部分，土地上的钱是不计入资本形成的，在土地上的是完全跟经济增长没有直接关系的。所以如果简单的看经济增长再看货币增长，你会发现货币比济快了很多，土地是很大的货币化的过程吸收的。供给因素中国际大宗商品价格、劳动力价格和天气影响比较大。

这几项的变化都是有利于价格走向成本，国际大宗商品的价格，如果在全球复苏放缓的这样一个大的背景下，继续保持这样高的一个增长的基础，应该说并不具备。从农产品来看，因为我们现在的价格上涨，包括的8月份的数据农产品的价格上涨现在是主导型的，现在夏粮已经取得丰收，秋粮的种植面积上看比去年是增加了700万，应该说它取得丰收的可能性也还是比较大的。近期猪肉的价格的走势是重要的，从猪肉价格本身的变化来看应该说它也是基本上到顶了，不会像前期那么高速的增长。在工资方面去年以来工资的这种大幅度的上涨一方面和劳动市场的状况有关系，另外一方面也是跟各省市集中调整工资也有很大的关系。去年工资水平的调整基本结束，近期之内工资的增长不会再像前期增长那么快。所以这些总体上都会有利于我们整体的物价会处于这种比较回落这样一种态势。但是我们也看到长期结构性的因素，劳动力价格不会像过去那样，所以一些产业对劳动力价格比较敏感的产业，像农产品、传统农作物的价格会高出一般通胀的特征，所以是结构性通胀的特征。

大体的经济形势我刚才从中长期的态势和短期的影响因素两方面看一下，应该说今年是处于这样一个平稳回落这样一个态势，应该说出现大幅度的调整的可能性不是很大。那么通胀进一步发展再进一步的可能性也不是很大。下一步的政策取向，我们认为现在说整体增长的风险也不是很大，现在通胀虽然回落了，但是还是明显高于我们的回落目标，我们正常的是3%，今年是4%，这两个指标在今年都不会实现，今年的通胀总体在5%以上，在这样的情况下政策放松的依据就不足，政策本身不会出现大的放松。那么另外一方面在外部环境不确定性升高，企业经营困难不断加大的情况下，政策进一步收缩的情况也不大，总的来说下一步政策的操作更加趋向于谨慎，在一段时间之内维持现有力度可能性比较高。针对经济当中运行当中的这些突出的问题，我们的政策可能基本在总体宏观经济不变的情况下，更加定向的个别领域的宏观的不会动，但是一些领域，在一些点上更加积极的，是财政政策，因为我们财政的收入状况还是不错的。以后财政政策的力度会大一点，这是总体的政策取向。

如果具体到房地产这个调控的政策，应该说会更加明确一些，房地产调控的方向和力度都不会改变，这个主要基于以下几个方面的因素，一方面刚才讲的增长形势还是比较稳定的，用房地产业增长的必要性就不大，这个跟08、09年的情况有比较大的差别。第二个是从房地产业本身的情况来看，现在的是比较强劲的，从后期来看，因为有一个保障性建设在后面，所以房地产大概也不会出现剧烈滑落的态势。第三个房地产价格大幅度的调整方式还是比较有限，银监会方面也多次做了金融风险分析这种压力测试，现在来看结果好像一次比一次乐观，就是房价下降30%到50%对银行都不会造成严重的影响，这可能也跟我们房地产业的发展力相对比较低有关系。

最后一方面就是房地产价格稳定现在是一个政治比较稳定，它的考虑某种程度上是压过经济性的考虑，从我个人观点来看，实际上房地产市场的问题，并不是这个市场本身的问题，可能是中国很多这种社会矛盾，收入分配差距，在这个市场上集中的反映，所以政治考虑重要的。

房地产在这样的情况下，房地产业的发展方向是什么样，从中长期来看房地产还是有很大的增长空间，发展阶段来讲我们是处于一个加速城市化的这样一个阶段，那么我们的人口普查的数据城市人口大概占50%，比以前数据要高一些，但是这50%实际上还是有很多不实的因素，因为是常住人口的概念，包括大量居住在工棚、工地的农民工，即便是白领也有很多是居住在差的居住环境下，如果每年因为现在基本上发达国家70%、80%甚至更高的城市化率，和那个相比较，我们还是有很大的增长空间。中长期来看房地产业的发展，应该说还是有理由乐观的。

那么从住房需求的具体的指向来看，无论是从政策的角度来说，应该说需求指向应该满足富裕阶层这种阶层的转向，满足中底收入的转变，这个转变也是跟我们城市化过程，大量的中产阶级这样一个历史过程相适应的。短期之内要现转变只能通过的限购这样一个措施，因为我们现在的收入分配体系并不能够满足形成一个两头小、中间大的中产阶级社会这样的条件。但是下一步政策的格局可能是要加快调整收入分配格局，是我们中等收入阶层，他们是社会的主体，他们也是成为住房的主体。

从市场的增长点上来看，我觉得有这么几个可以去考虑的，一个是政策的保障性住房这个建设，实际上从一些地方的情况来看，很多地方都是现在都是采取开发商的代建的方式，可能利润不会像商品房那样高，但是相对它是一个比较有保障的这样一个方向和方式。因为从政府的角度对这一块鼓励，可能在信贷或者各个方面有一定的支持，实际上因为3600万套的保障房建设是一个大的商机，从工业化的过程当中现在各地的产业园区，工业园实际上他们都提供这种集体性的公租房的需求。

另外就是中等收入阶层，怎么样更好免租中等收入阶层住房的需求，包括租赁性住宅，实际上中国的流动人口数量这么大，流动率这么大，实际上租赁住宅是很高的需求，过去都是个人家庭以后房地产企业不是自己可以搞这些一样自持的租赁房。另外就是老龄化的过程也是快，适应这种老龄化需求的这样一些住宅，我认为实际上都有高的增长空间。因为时间的关系我就简单的向大家介绍一些，谢谢大家。

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