产业网讯：9月9日-10日，由中指研究院、国务院发展研究企业研究所、房地产研究所共同主办的2011中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第八届中国房地产品牌发展高峰论坛于北京举行。赵昌文、刘洪玉、朱中一、秦虹、孙学工、张承惠等嘉宾发表主题演讲，200多家房企代表及媒体精英参会，共同探讨当前市场形势下房地产品牌企业发展之路，构建“地产品牌生态圈”。【现场直播】【微博直播】【下载报告】【进入专题】

住房和城乡建设部政策研究副主任秦虹讲话

在2011中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第八届中国房地产品牌发展高峰论坛上，住房和城乡建设部政策研究副主任秦虹发表了题为“2011中国房地产政策效果评估及对房地产品牌企业的影响分析”的演讲。

住房和城乡建设部政策研究副主任秦虹

【秦虹】：大家上午好，首先祝贺这些品牌企业在此获得荣誉，安排我今天给大家介绍一下政策对房地产市场的一些影响的问题，大家如果注意到前不久9月1号温家宝总理在杂志上发表了一篇关于当前的宏观经济形势和经济工作的一篇署名文章，在这个文章里面除了对宏观经济形势和政策做了一些他的一些表述之外，还专门对房地产市场和政策也做了一段的内容。在这个内容里面我们注意到温家宝总理提出来房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇，政策方向不改变，力度不放松。同时温总理的文章里还提出来说房价上涨的短期和长期的潜在的压力仍然较大。那么我想实际上现在房地产市场的调控应该说是政策力度还是比较大的，除了专门有房地产市场的限贷和限购专门的政策之外，其实影响我们房地产市场的货币政策也影响大，日益收紧的获益政策的出台主要应对通胀的压力，但是房地产行业日益收紧的货币政策对房地产的全产业链产生了明显的影响，这些对房地产产生巨大的影响。温总理为什么还要讲房地产长期、短期的压力还是大的，我想有很多方面的原因。

除了我们过去一直在讨论的既有的一些原因之外，制度上的因素，土地上的因素，人口方面的因素之外呢，我觉得还有两个方面的因素对我们当前房地产市场的影响是比较大的，这个大超过了我们的一个基本的估计，一个是城镇化，我们都说这些年来，这十年来中国房地产市场的快速发展和城镇化的关系快速推进，关系密切。但是我们今天当第六次人口普查的数据对外公布的时候我们发现城镇化对房地产市场的影响的作用力是超过我们基本估计的。也就是说按照国家统计局每年公布的城镇化的比率到去年我国的城镇化的比率是47.5%，但是去年人口普查以后发现是49.68%，三千万的常住人口在城市里生活工作，但是在以前的估计里面没有考虑。城镇化的速度超出了我们的预计，将近有三千万人我们没有考虑。大城市人口聚集的速度和规模超出了我们的预计。

第六次人口普查告诉我们，十年里面每年新增常住人口60万，也就是说北京的人口的发展控制目标是2020年计划是2000万，去年年底的时候已经达到1960万的常住人口，由于中国的人口普查，我们是十年做一次，在这十年里面按照我们的计划安排，我们大概在十二五末的时候中国的城乡人口格局是各占半壁江山的格局，我们原来预计十二五末的时候中国的城市人口占总人口的50%左右，这次人口普查的结构告诉我们十二五初我们就已经是一半人口在城市里常住了这个进程大大超过我们的预计。北京每年新增常住人口是60万，北京去年新增人口60万，如果三个人需要一套房子，而不能是一家人，还不是一家人，三个人一套房子里面平均住三个人的话，按照这个计算的话，北京过去十年每年需要20万套住房解决新增的常住人口的问题。北京去年卖了多少房子呢，按照搜房网的统计数据可以知道去年北京新房加旧房一共卖了26万套，如果新增人口都解决居住的话26万套解决这个问题的话，这个供求和矛盾是大的。这是个。

第二个，民间资本的规模也超出了我们基本的估计，这些年来是是09年、10年、07年，这几年房地产性需求是旺盛的，市场上有很多性需求存在的时候，市场的价格是很难抑制的，房地产的需求只关键一件事情就是预期，只要房价继续上涨，再高的房价也要买，预期决定。房地产市场的性需求增大，一定是居住有余的资金需求在这里已经推动。民间资本，社会富裕的资金对房地产的价格推动很大，这个我们过去有所判断。但是这个规模和对房地产市场的影响的力度之大是超过我们预计的。

今年上半年我们专门做了一个课题研究，就是民间资本与房地产业发展的关系，特意选择了鄂尔多斯、陕西、陕北和温州就是民间资本相对比较多的地方做了专题的调研，实际上北京、深圳很多各个省都有大量的民间资本，调研的结果是鄂尔多斯的民间资本大概是2200亿，温州的民间资本是5500亿左右，这么大的规模我们过去没有预计到，鄂尔多斯2200亿都去住房，北京去年一年新建商品住房的销售额只有2060亿，一个鄂尔多斯的民间资本就是2200亿，不用贷款就把北京新建的商品房全部买掉，幸亏没有这么大的量推动。客观来讲房地产市场的性需求是有民间资本进入的，幸亏没有这么多的资金来投入。

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那么现在在目前的市场状况下，我觉得由于这两个基本情况是超出我们日常的规划，或者我们的预计的，实际上房地产的价格的调控的难度，市场的调控确实是难度大，除了制度性的因素之外，这些对房地产的影响超出我们的估计。以限购的政策出来以后应该说民间资本房地产出现了新的特点和变化，过去一部分民间资本是关注房地产市场的，限购之后一部分民间资本还在继续关注房地产，有一部分原来的资金可能撤离了，但是还有一部分是滞留在这个市场的。有三类，一类是转向有的非住宅的市场，甚至有的到国外购买住房。第二类是转向商业地产和旅游地产。第三类从实物逐步转向证券化的，比如说购买一些信托基金等等这样一些证券化的品种。

也就是说，目前来看民间资本在过去有一部分是对房地产市场有一些性需求，目前和今后仍然有人留恋在这个房地产市场的，我们做过一些调研，他们仍然高度关注房地产市场。为什么这些民间资本在如此政策的限制下还要高度关注房地产市场呢，主要的原因还是民间资本相对比较集中，我们的民间资本并不是分散的，是相对比较集中的。相对比较集中必须要有一定的性的需求。这些性的需求相对应的是比较少的渠道，所以房地产仍然是民间资本高度关注的领域。只是在现在的政策下出现了一些变化。新兴的证券化在去年下半年和今年上半年增长的速度也是快的，就是房地产的信托和私募股权都是和当前的政策有很大的关系。也就是说如果我们没有房地产市场的对住宅的化的控制性政策，如果没有日益收紧的货币政策使我们房地产企业贷款越来越难，那么证券化的趋势是很难出现的。之所以出现这样的政权化趋势和当前的调控政策有很大的关系，这是我们房地产调控政策对市场产生的影响。

另外一方面是针对房地产的调控政策对房地产市场产生的影响，另外一种政策就是货币政策，应该说货币政策控制信贷规模和生息为内容的货币政策，对房地产业产生的影响越来越明显，我深知认为对房地产业的影响超过对房地产本身的调控政策，无论是拿地还是新开工还是后期的买房购房的需求都会增加资金的成本和融资的嫩度。现在来看，由于通过通货膨胀的压力短期内难以消住，所以现在通货膨胀还会持续。即使我们保持现在的宏观政策力度不改变信贷政策能够大规模的支持房地产，这个可能性也是比较低的，对房地产这个领域来讲我们可能下一步面临的，不可能有短期放松的信贷的支持，恐怕我们仍然是面临着日益偏紧的信贷环境对我们房地产这个行业来讲日益偏紧的信贷环境。

那么从整个目前的经济状况来看，整个房地产企业的资金里面银行贷款所占的比例，大家看这个图已经是处于我们历史的低位，这部分资金的比例在持续上升，由于受到信贷规模不放大，两头实际上，银行贷款两头在挤，房地产企业。一方面开发贷款不分，另外一方面个人房地产贷款的回款速度越来越慢，所以两头在挤这个资金。土地的购置面积的增长速度已经出现了持续的下滑。还有商品住房的新开工面积的增长速度已经出现下滑，日益收紧的货币政策，或者房地产贷款的信贷规模，这样一个货币政策对房地产市场的影响主要是影响企业目前的扩大再再生，这可能会造成下一轮，新一轮房地产市场的新的变化。在这样的情况下，在这样的环境下，大家说房地产市场现在从宏观的市场数据上来看，还表现很不错，并不是说从各个企业来讲都感到了政策可能从紧产生的影响，或者局部市场产生的影响。但是从总体数据来看我们现在宏观的房地产指标表现还不错，有三个方面的原因。个就是城市结构的原因，一到7月份我们看到商品房总的销售面积增长速度还是12.9%，这里面总的数字表现还不错，但是结构性问题已经突出了，一线城市和部分的二线城市成交面积今年是负增长，下半年增长速度的回调也是没有悬念，所以这是结构性的问题。

第二个就是保障性住房，现在房地产开发，1到7月份33.6%，这里面保障性住房的贡献是比较大的，现在的保障性住房的基本上是三年的聚集在我们现在的数据中，一方面是前年的保障房今年在竣工，仍然有一部分的。去年开工的保障性住房现在有在施工，由一部分。现在新开工的保障性住房也在增加，是三年的资金在累加。所以房地产开发里面保障房肯定是有贡献的，新开工面积的增长速度现在是24.9%，也和今年有七百万套新开工也有很大的关系。

第三个原因就是基数问题，大家知道去年房地产的市场是三个阶段，一个是国十条出台之前，一到4月份整个市场数据比较高，第二阶段是5月份以后一直到929政策以后市场比较低，第三个阶段是9、10、11、12第四阶段市场回复，就是价格和成交量。我们现在在7、8月份同比数字的时候你看到数字是比较漂亮的，相对来说比较好。我们看整个，一个是去年的基数导致我们现在的数字，我们的销售，我们的销售额和销售量总体上都还是不错的，我觉得和基数也有很大的关系。总体而言作为企业来讲，我觉得不能低谷这两类政策对房地产市场的影响，现在实际上影响比较大的，随着政策，温总理说的，决心不动摇，力度不放心，方向不改变，继续调控，加上我们货币政策仍然看不到放松的迹象，实际上我们房地产企业今后面临的压力，环境的严峻性会越来越突出，这是必须要引起我们关注的。在这样一个情况下，企业的这种转型，产品的这种创新就显得格外重要，也就是说，这是当前政策对房地产市场产生的客观影响，这是不容回避的。对一些企业来讲我们今后的发展，明年甚至后年对有的企业来说就是巨大的压力，在这样的情况下企业要过难关，对一定的企业来说就是机遇。现在的开发企业在这样的环境之下有一些企业已经快速的收缩新开工和，也就意味着目前有能力开工和的一些开发企业，也许在明年或者后年面临一些新的发展机遇，下一步的房地产的竞争更加竞争，希望我们的品牌企业在下一步的竞争中再创辉煌，这就是当前政策对房地产的一些基本态势，谢谢大家。

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