2011中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会于2011年6月1日在北京召开，大会旨在发布中国房地上市公司研究的成果；解析2011宏观经济形势、中国证券市场的发展趋势及对房地产市场的影响；探讨在新的金融形势下，房地产上市公司如何利用证券资本市场实现有效融资，扩大企业规模，引领房地产行业的良性循环和健康发展。［2011中国房地产上市公司研究成果发布会专题］

中指研究院指数总经理侯瑞波先生、龙湖地产有限公司执行董事秦力洪先生、招商局地产控股股份有限公司董事会秘书刘宁女士、天津市房地产发展（集团）股份有限公司总会计师王大铮先生、宝龙地产资本运营总经理尤晓笛先生、瑞士信贷亚太区房地产融资部董事陈军余先生、华泰联合证券房地产行业首席分析师鱼晋华女士一起对话，就当前形势下，房地产上市公司的融资渠道进行了探讨。

中指研究院指数总经理侯瑞波主持对话

［主持人］：大家下午好，也是我们最后一个议程，目前中国房地产从去年4月份调控，应该说调控越来越紧，这个结果可能导致我们目前的交易量持续下降，交易量到现在还没有完全恢复，在这个情况下通过房地产的资金，房地产公司在香港或者中国内地，目前的资金状况都紧张。所以在这个情况下，我们要探讨，六位嘉宾一块探讨中国怎么样使得我们的房地产公司，尤其我们的上市公司能够更好的解决资金的问题。我们希望能够用最短的时间奉献我们最精彩的内容。目前我们看到报道的关系，目前中国的上市公司融资比较困难，目前中国的银行关注两类公司，这两类公司也是到位，一类公司就是当地龙头企业，当地龙头企业是地方银行关注的公司。第二类公司是具有国资背景的企业，应该说是中国大的银行关注的，也是受到支持的公司。我们把个话筒还是交给招商地产的刘宁女士，你们分享一下经验。

招商局地产控股股份有限公司董事会秘书刘宁发言

［刘宁］：谢谢，我是招商地产的刘宁，资金趋紧是大家愿意谈的话题，招商地产是由招局做为背景，外界理解也就是说应该在融资方面应该有很多这种便利和优惠，实际上在现在这样的调控的情况下，银行对我们这样的企业也是慎重，他给予的支持肯定会尽可能的给予支持，但是我们发现他们也比较吃力，上调以后银行打电话说在信贷方面能不能收回一些，在这样的环境下，我们觉得中国房地产上市公司应该通过一些途径进行资金的安排。我自己应该从去年房地产股权融资，我们招商银行在各界的资本市场的专业人士在研究一些，在房地产融资方面有一些突破。我有一个体会，因为今天时间关系，最主要想说一点，现在以房地产项目作为一个基础以后通过一些资产管理公司再通过一些有效的途径和渠道，以后形成一些金融产品以后给者。应该现在来看，应该是的渠道，就是现在对房地产企业，对融资来说，但是在这个链条说，我刚才说到有一个项目，这个项目有一个评估，企业可能说这个项目是赚钱的。第二就是资产管理公司，他设计一些产品的时候，他的专业性，还有就是一个渠道，在之前在纳斯达克上司的公司都是有渠道的公司，还有一个就是者。在这几个环节上怎么样能够有效的进行一些和支持，我觉得这个也是对房地产企业后续融资的一个市场规范。对于我们的帮助也好，我觉得未来是一个比较重要的着力点，作为企业来说我就说这么多。

［主持人］：谢谢刘总，我们接下来想请宝龙地产在香港成功上市，现在宝龙来说还是比较特殊，宝龙地产在二线城市有24个商业地产项目，在目前香港的市场，我们的融资渠道和融资方式怎么样更有力，我想听宝龙地产这方面的经验。

宝龙地产资本运营总经理尤晓笛发言

［尤晓笛］：我们宝龙地产09年10月份在香港上市，去年10月份到现在我们已经做了发展债券，3月份做了一个以人民币计价的债，最近还会考虑再做。我们融资也做了银行贷款，总体的感觉就是在现在这样一个形势之下，国内没有像以前那么便利的情况下，对我们来说渠道还是通畅的。第二我们在国内这一块也尝试了信托的研究方式，但整个来说信托也是证监会出台了一些政策，这个成本相对来说比较高的。而且作为我们从事商业地产的企业，跟这种还不太一样。我们有大量的是有自己的物业，所以解决了一个长期性的资本，我们作为一个企业必须重视的一个问题。我知道像中国两三年前要发展试点，到目前为止这个试点还没有实质性的一个突破，在我看来在三年之内变成一个很成熟的市场，能够让我们这样一个企业进行长期低成本的融资是有难度的。从现在我个人来说，我们也在探索一种新的方式，包括我们也关注到国内的债券市场是不是有一些松动的迹象。上市公司的同行来讲，要做债券目前不太可行。最近我关注到一个新的公司，因为他是在发布银行资本债券，我不知道这个是不是有一定的松动，纳斯达克未来会不会进入到对房地产市场的联动。不管怎么样，我们可以关注的不管是债券也好，或者其他的方式也好，目前也是受到一定的限制的。

房地产基金的东西，我们目前和一些合作伙伴有一些想法，这个有可能是在短期内，两三年内在这样一个宏观的形势下，房地产要思考的一个形式。除了债券以外，去找一些者，比较大的者也好去做这样一个尝试，这是我个人的看法。

房地产基金的东西，我们目前和一些合作伙伴有一些想法，这个有可能是在短期内，两三年内在这样一个宏观的形势下，房地产要思考的一个形式。除了债券以外，去找一些者，比较大的者也好去做这样一个尝试，这是我个人的看法。

［主持人］：谢谢尤总，在香港成功发债，我想听一下龙湖地产，龙湖也是香港上市公司，也是香港上市比较大的房地产公司，1到4月份差不多在香港发的量融资到7个亿左右，接近去年的水平，我想问一下近期也是在发债给我们介绍一些经验。

龙湖地产有限公司执行董事秦力洪发言

［秦力洪］：今年以来我们在海外共有两轮非主权的融资，一个2.5亿美金的贷款，我们也进入了海外的债券市场，在这个过程当中我们还是有感觉的，个资本是逐利的，我们在这里讨论什么渠道融资，我还是觉得如果是有现成的渠道，如果能够向人证明这个能赚钱。海外的热线还是比较多，只是钱比较多，大家寻找比较好的对象。

第二个我们最近还是觉得通过海外的资本市场的接触，股权的市场，像黄总代表的证券交易所，这个市场和债券市场的基本逻辑是不一样的，如果你要是发股票的话，可能大家看你的未来会多一些。增长率怎么样，怎么样，看未来可能的。反过来债券市场他可能在旁边的逻辑不一样，他主要看的是资产保值的可能性，有的时候发布太快的公司，对股票市场是一个的公司，可能对债券市场上是风险比较大的公司。在股票和债券两个市场之间的权衡，我们的体会是对公司的全方位的运作也是高的，也要有发展的。所以从龙湖09年底在香港上市，10年进行了两次发债，这是平时对公司的治理、经营能力都是重要的，任何一个方面的偏废都会导致你在资本市场的短版。大家的逻辑都不一样，因此我觉得还是公司自己的战略和经营能力有关，包括这种既稳健又快速发展的这么一种姿态，会让融资的过程中有一个主动的立场。

另外比融资更加重要的就是市场销售和回款能力，再好的融资渠道也不如自己市场的能力，这次10亿美金的债基本上都是用来补充日常的保障金，不是说着急或者有漏洞的时候补它，这个时候正需要他的时候再发出去，这是一点体会。

［主持人］：谢谢秦总，秦总说的好，关注海外进行融资，不仅通过外部的融资，还要通过自身销售来实现资金的充足。接下来请瑞士信贷亚太区房地产融资的陈军余，我想问一下，在融资方式的基础上，还有哪些方式是可以目前大家积极行动的，另外一方面作为一个资本机构，目前怎么来看待中国房地产上市公司的发行价。

瑞士信贷亚太区房地产融资部董事陈军余发言

［陈军余］：刚才尤总和秦总说了他们在香港上市，上市以后通过继续发债或者银行贷款筹集到跟多的资金，确实是这样的，过去12个月应该在香港市场的话，上市的房地产企业中国的上市房地产企业，应该是有11家都进行再融资，他的融资规模应该有几十亿美金这样一个概念，刚才讲了，他为什么比较IPO可能有3家，发的也不是太好，再融资做的很成功，IPO目前做的都是债券。这里面国际的者对中国房地产市场，房地产形势的基本判断，就是说目前由于政府的调控，以及信贷的紧缩，房地产的利润空间受挤压了，因为房价不可能涨的那么快，甚至在局部有一些下调。另外信贷成本提高，因此盈利空间是受挤压了。在这种情况下，再加上对调控的强度有相当的不确定性，因此做股票的者是比较忧郁的。者觉得中国的房地产形势再坏也没有到，不会坏到市场崩盘的程度，只是有一个调整。在这种情况下看一些资产质量以及现金流状况相对比较好的这些房地产企业，尤其是上市企业来说，他的发债是一个很好的选择。正因为如此是一个发展的好机会。

另外整个全球的债券市场，就是它的息差在降低的，因此对比中国房地产企业来说，你发的债占10%以上，对于国际者来说是挺有吸引力的，因为相类似的两个壁垒，一个壁垒在别的市场上还没有这样的盈利。因此对这些公司发的债需求是很大的，因此他们发的都挺成功的。

我再补充一点，除了刚才公开市场发债之外，在境外的上市的房地产企业也可以在私人债务债券这个市场发债。这个市场不是一个公开的债券，但是有不少者，因为你是上市公司，以及你的信息披露程度，以及你的都比非上市的企业要好。尽管刚才黄代表也讲，在香港也有59家上市企业，不是每家都在公开上市发放的，但是大部分都可能在私有市场融资，比没有上市的企业那个融资的难度要小的多。我的看法作为一个企业来说，即使你不是很大，上市以后你的融资渠道也是打开了很多。这是一个补充，中国企业怎么样提高价值发现这可能是一个股权的价值发现在里面，很多者也要看过去的房地产公司的股票行情来说，过去12个月经常3月内一会涨20%，一会跌20%，所以有一个波动。这是政策的敏感性，或者调控，刚才主任也说了，政策调控是相对长期的概念，不是说短期的能改变。新的调控出来这个股票市场会明显的，会有一个上涨的趋势，尤其现在市盈率也挺低的，如果一个公司能够证明他的销售额能够达到预期的销售量，能产生一定的盈利，目前市盈率都是5倍到10倍之间，甚至比5倍还要低，在未来12个月达到销售量，并且能够产生一定的盈利他的价值发现还是看好的。

［主持人］：关注我们的价值话，还要关注交易量，公司在一定交易量的基础上，我们能够保证一定的盈利。接下来请天房的王总说一下，天房的社会机制贡献大，天津很多房地产开发都是天房做的，你们也做基金，我想听一下目前有很强的国资背景，并且保障房是国家大力支持的领域，想听听王总在这方面的看法。

天津市房地产发展（集团）股份有限公司总会计师王大铮发言

［王大铮］：天房集团在天津市房市是家，到今天应该说已经走过了将近30年的历程，8月份是30周年。天房发展是01年上市，到今年也走过十年。应该说集团也好，上市公司也好，还是一个国企背景，上市公司是国有相对控股，但是没有较大股东这么一家企业。所以说在过去的最近5年期间，天房集团也好，天房发展也好，把很大的精力放在天津市的保障房的开发建设上面。围绕保障房的开发建设，这几年做了很多的工作，我们做的经济适用房，最主要是解决拆迁的问题，后来再开发的是限价商品房，要低于周边同等的商品房的20%左右进行销售。现在我们又在参与到第三种模式就是叫公租房，到目前为止除了那种叫廉租房我们其他的都参与。从解决融资这个方面来说，参与到保障房建设确实政府，在政府那个层面支持说不到，但是呼吁，呼吁金融企业给公司支持。从集团公司来讲，他也是探讨了很多的途径，比如我像刚才主持人介绍的，我们成立了叫保障房的建设基金，发挥基金的目的就是到保障房地块的购买。

再有就是也在探讨房地产产品，最近受房地产调控，这个产品探讨了一年多了，在发布这个产品的过程当中天津市政府给了很大的支持。我是上市公司的融资，我们主要的还是在07年我们搞了定向出发，解决了19.5个亿的开发资金的需求。我们也是用这些资金购买了一些保障房的土地，比如说像限价商品房，我们做了一个，经济适用房做了两项。2007年以后，经济危机，08年的时候宏观调控不断推出一些新的政策，我们在08年在证监会申请了一个公司债务，3个亿。但是08年也是受宏观调控的影响，没有推下去。在09年推出来了，虽然时间长了一点，但是最后还是发行成功了，09年正好房地产好像有一个复苏的过程，在这个09年我们又申请了一个8个亿的融资贷款，现在还在证监会走程序。但是我们有这种保障房的背景，现在据说证监会好像要给开一点绿灯，国土资源部已经把我们审核材料已经报上去了做合规性的审核，通过这个程序以后证监会有可能发行成功，只能说是有可能，一再突出我们是做保障房的。上行公司占到40%左右。

再有就是今年刚才我看几个老总也提到了，就是央行中期票据，必须有一部分开发计划列到国家的一千万套保障性住房，才能有资格申请中级票据。现在我们也在跟有关的金融机构探讨，如果是成功的话，因为我们大量不是保障房项目，在列入国家一千万套计划的，我们自己感觉到我们信心满满，应该没有问题，后面可能就需要由于一些走程序的问题，估计这个成功概率还是高的。

［主持人］：今年大概有一千万到两千万平米的保障房吗？

［ 王大铮］：上市公司今年在建的限价房大概有六七十万平米，上市公司承揽了一个叫公租房项目，这个是120万平米，22000套，这个项目是政府解决资金，委托我们限售。因为国家的宏观政策调控也在不断的推出政策性的激励和优惠，我们也想尝试一下用激励的方式做一部分这样的公租房，因为天津市有一个规定，公租房最终解决一个环保问题。在这个前提下我们也可能做点项目，将来允许我出售的时候我再出售，我把银行的钱还上，这一段期间要解决利息的问题，能够把银行的利息解决好，到时候再把本金还上，这也是一个思路，但是我们朝着这个方向努力。谢谢。

［主持人］：王总提的让我想起来要自觉的适应中国的国情，自动自觉主动积极的适应中国的国情，目前的保障性住房这一块通过这方面的建设对企业的发展带来积极的促进作用。下面请华泰联合政权分析师鱼司长分析一下国内的资本市场的情况。

华泰联合证券房地产行业首席分析师鱼晋华发言

［鱼晋华］：谢谢主持人，应该说我想谈的从一个分析师的角度，谈一下我对中国国内这种房地产企业融资的事情的观察一些建议。实际上从分析师这个角度来看房地产经营只有两件事，一件就是融资，另外一件就是，在很大的程度上，房地产企业的能力或者说他的效益取决于融资的一个效率，或者一个融资的能力。从分析师这个角度去看的话，我们会认为，我们在评价一个房地产价值的时候，我们会看这个房地产企业融资的能力到底怎么样，这个作为考察房地产企业核心竞争力的重要指标。从我这个角度去看做的好的房地产企业，他在融资的时候有三点做的比较好，点把能够提前预判这个窗口是要打开还是关闭。从行业的时间上来讲是有很长的周期性，波动很多，同时由于房地产市场的波动显著的影响宏观经济的走势。所以房地产行业在国内一直受到调控和政府关注的。所以从调控这个角度去看，证监会往往会房地产调控会有自己的选择，允许房地产企业融资。比如说在96年97年的时候，当时国内的房地产行业是很火爆的，抑制，当时是为了抑制房地产企业过热的迹象。当时证监会连发几个文件禁止房地产行业上市。直到99年7月为了拉对内需慢慢重新恢复房地产企业的上市。从去年到现在目前的房地产企业的融资也在暂缓，对房地产的企业来说能不能提前预判证监会的政策，是要观察，是对房地产企业很重要的一方面。

第二点就是说，在资本市场可以融资的情况之下，我们说对房地产上市公司来说有几点，你应该有一个比较好的，或者比较强的资本规划的能力。所以我们会说主权和债券结构的搭配，你有一个很好的规划能力的同时，能够根据融资的手段他的一个特点结合当时宏观经济的形势，以及结合公司自己的特点采用合适的手段。对于公开增发和非公开增发也有不同的情况，公开增发通常是价格跟市场价格是紧密联系的在牛市很容易发出去，在熊市不容易发出去。

现在显然是在审批关闭的时候，在这个时候我们房地产公司应该具备什么样的能力，你能够灵活的搭配其他的一些融资手段，融资产品，比如说发行信托产品这样的一些能力，比如说发房地产基金，或者说海外，或者说项目合作，或者利用银行的市场发一些债券或者票据，或者跟一些私募股权的资金做一些合作，你在的窗口关的时候，你其他的工具运用的能力如何，这也是我们评判的标准。如果这三点做的比较好，房地产公司我们愿意给他一个更好的估值。

［主持人］：谢谢六位嘉宾给我们分享的观点，时间的原因我们今天的研讨会到此结束，我们谢谢大家。