2011中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会于2011年6月1日在北京召开，大会旨在发布中国房地上市公司研究的成果；解析2011宏观经济形势、中国证券市场的发展趋势及对房地产市场的影响；探讨在新的金融形势下，房地产上市公司如何利用证券资本市场实现有效融资，扩大企业规模，引领房地产行业的良性循环和健康发展。［2011中国房地产上市公司研究成果发布会专题］

纽约证券交易所全球上市业务部亚洲区总经理杨戈先生在会上解析中国房地产企业如何实现境外上市。

纽约证券交易所全球上市业务部亚洲区总经理杨戈先生发言

［杨戈］：下午好，高兴能够在这里就中国的房地产企业，广义的中国公司在上市方面的一些问题。其实针对房地产行业来讲的话，大家知道主要的公司都在香港上市，香港是中国的房地产行业的主打市场。因为国内的民营市场对房地产企业上市有一定的限制的，因为美国这个市场很大，但是对中国的房地产公司来讲，大家感觉在美国上市相对比较少。但是从广义的房地产行业来讲，我们可以看到房地产公司看房地产公司相关的行业，我们就可以看见去美国上市的还比较多，表现还是不错的。这里面包括有搜房网等一些公司。

搜房网是去年的9月份在纽交所成功上市的，这个上市到目前为止仍然是中国公司在美国上市最成功的几个之一，上市天估价上涨73%，到昨天收盘价和IQ价格相比上涨了120，这样的成绩在美国挂牌的中国公司里面，各个指标来看是表现的几个之一，也是了不起。它的市值是18亿美元，搜房网是9月中旬上市，9月开始就陆陆续续有多的中国公司到美国上市，大家可能比较了解的有优酷、阿里巴巴，还有前几年的360这些，从去年的9月份市场热，很多公司看好。但是整个热潮就是从搜房网开始的。

所以我给大家看几张搜房网上市的图片，上市的当天关注度高，很多人都围绕在柜台上希望购买搜房网的股票，莫总也接受了记者的采访。搜房网在美国形成了一定的影响，大家知道搜房网在华尔街的收购了一个很好的物业，莫总希望改造一个全球的培训，这个也是整个大盘好，上了一个台阶。我们也可以看到搜房网在华尔街以外，他在美国的很多地方都有很大的影响，这个是楼房在纽约的时代广场的照片。

接下来想上市从资本市场融资的角度上来讲，整个讨论的出发点我是认为，不管怎么样的国家，怎么样的行业或企业，上市最主要的场所是国内的资本市场，去年大家知道很多公司上市，历的一年是有34个公司去美国上市。去年在A股市场有337个IPU。

为什么还有这儿多的中国公司到海外上市，我们可以看到香港有很多，美国有很多，最近有很多企业也在开始上市，甚至包括像韩国、马来西亚的公司去上市。这里面主要的原因就是和其他国家不一样，其他国家的企业希望在国内上市，和中国不一样，个不一样在中国上市的时间是比较长的，造成很多企业想要早一点上市的话，被迫不得不放弃在国内上市的打算，希望在海外上市希望能为一个公共的公司。

第二点是我们去美国上市的这些公司，大部分是属于新兴的行业，这些行业的公司他们有一个共同点，很多公司没有联系盈利的这样一个财务状况。在A股上市的话。我们可以回头看这些绝大多数的公司，还有百度，还有新浪、网易这些公司，他们在做IPU的时候都达不到A股上市的要求，这些企业想要上市的话，也不可能去A股上市。

第三点很多公司在上市之前获得了海外了和私募资金的，对海外的者来讲，他们希望企业能够在海外市场上市，他们能够迅速的推出。但是必定这个才刚刚开始，所以由于这三个原因，我们可以看到A股的市场火爆，市盈。但是每年还有几十家，甚至更多的一些公司在海外进行上市。所以我想讨论的个问题，上市的选择一个在国内上还是在海外上好，我总结了一下，在国内和海外各有一些优缺点，这是供企业上市的时候的考虑，哪些因素是重要的，比如刚才说到的上市构成，国内比较长的，美国上市的话比较短。第二就是成本在国内上市可能比在美国上市要低，但是国内上市需要花时间和精力去跑上市，如果把这些也算入成本，引进成本是比较高的。

第三点这个可能也是A股市场的，就是市盈率的估值水平。企业在A股上市的话，应该来讲比海外上市拿到更高的价值，拿到更多的资金，这是的。

IPU之后如果想做再次融资的话，这个可能海外市场可以有比较的，IPU基本上是等同的，美国这种情况作为一个长势公司任何时候都可以增加时间，可以简单快，这也是一个比较大的。其他的和企业的发展战略有关系，以后上市是不是要做规划，这些的话可能也是要考虑的。所以个讨论的结论我的结论海外上市、国内上市各有，这个需要企业综合的进行考虑。

说到海外上市刚才我也提到海外有一些主要的资本市场，很多企业都有上市的需要，所以全的交易所都跑到中国来，纽交所是家，陆陆续续有八九家都希望能够吸引公司过去上市。这么多的资本市场，这么多的交易所对大家也是眼花缭乱的，我还是借鉴咱们房地产的情况，归根到底什么样的因素对于这个企业考虑是最重要的。我觉得房地产有一点低点，我想了很久，对于企业选择一个上市的场所来讲，也是有一点是最重要的，就是流动性重要。流动性是什么，流动性就是指这个公司上市之后，以交易的活跃程度，每年有多少交易量，在你的股票，就是你的活跃程度，这个流动性为什么这么重要，点流通性是决定了公司的长期的估价表现，你只有每天交易活跃，这个估价长期表现才会比较好，如果一天交易只有几万股或者十几万股，者慢慢就会抛弃，就不会买，这样的话股价越来越低。第二流动性决定了者的构成，一天成交只有几万股，十几万股就进不来，进来买的话也卖不掉。所以在这种流通性不好的情况下，大的者不会关心你的股票，不会使用你的股票。

第三原因是流通性决定了股价的波动性，流动性比较好的股票，每天成交几百万股，这个估价是平稳的，不管是上涨或者下跌，如果流动性不好的话，每天5万股、10万股的成交，你一下子卖掉十万股二十万股，对你的价格就是灾难性的打击。这个对估价是不好的事情。第四点流动性也是企业后续融资的情况。最后一点就是如果你企业上市公司，你已经有风险，已经有私募在里面。

中国公司来讲的话，要考虑中国公司的流动性，而不是考虑整个市场的流动性，比如说英国伦敦这个市场，或者说新加坡的市场，整个市场的流动性还是好的，每天整个交易所的交易金额，交易量都是大的。但是整个市长的流动性中国探讨流动性也好，对中国企业来讲也要考虑中国公司在这个市场的情况，这个流动性中国公司的流动性我是觉得取决于这样的一些因素。个因素就是说这个市场，这个国家的资本他们通过经济，有的时候了解，研究的越透，越有信心，大家越喜欢持有这个中国公司的股票，这个市场的者对中国公司有信心，他们喜欢买卖中国股票。第三点也是适用的一个指标，就是看这个市场上有多少个证券分析师在跟踪中国公司，在为中国公司写分析报告。因为这些市场里面大型的基金，机构者，他们基本上都是依赖于分析师的报告。

第四点我想讲的就是也需要看一下中国公司在这个市场上上市时间的长短，像美国，个中国公司上市是1992年到现在是20年的时候，美国的者逐渐对中国公司越来越了解，越来越持有和买卖中国公司的者越来越多，如果一个者今年或者去年才在这个市场挂牌上市的话，所以这个根据时间的长短主要明显的指标。最后一点也是主要原因，也需要看一下中国公司在这个市场上之前上市的表现，这个简单来讲是一个榜样的作用。打个比方比如百度在美国市场表现好，刚上市的时候价格才十几亿元的市值，现在达到几百万的市值，这样的话他对中国再上市的公司就比较容易看好。就比较容易认购持有以后上市的股票。这个问题是有很大的影响。

分析了前面的这些流动性过程这么重要，第二个问题就是中国企业海外上市主要考虑哪些市场，这个问题其实明显，香港和美国是中国公司海外上市最主要的两个市场，这是因为香港和美国，中国公司流通性是的，我们聚焦上面的问题。中国公司在这两个市场上上市多，有很多公司表现好，造成的是一个良性的循环，为什么有那么多的公司去其他的资本市场上市呢，大家可以看看这些公司的构成，香港和美国以外的公司上市都是小的中国公司，可能大家连名字都不知道，这些公司达不到香港或者是美国上市的要求，所以就转而在其他的市场上市，也是一些比较小的企业。

接下来我们会讨论第三个问题，香港市场和美国市场相比，作为一个企业应该怎么样进行选择，对这个问题其实我觉得最根本的是这两个市场上市要求是挺大的。除了资源类的这样一些以外，大部分的企业香港交易所都需要三年的连续盈利，这一点美国上市比较零落，作为美国规模，要求的交易所也在前年09年的时候因为金融危机的时候放松了上市的要求，纽交所也不要求企业连续三年的盈利，也不要求收入了。这样的话很多证券企业和业务规模相对小一点的话，不能达到香港的要求，可以达到美国的要求。除了要求不一样以外，另外一点很重点的，要使行业的偏好不一样。这个行业的偏好怎么样去考虑呢，同一个行业相同的公司在哪里上市，这个行业的分析师在哪里，机构和个人的情况是怎么样的。考虑这些情况之后，你会发现其其实在香港和美国上市主要取决于行业的因素。美国的话，都是十几年二十年除了大写的垄断行业以外，民营企业上市大概集中在5个行业，科技、医疗、、消费、服务。

说到行业的区别，可能有人会问，科技行业去美国上市，腾讯、阿里巴巴是例外的情况，因为他们的企业规模大，他的市值大，腾讯的全的市值来讲是第三第四的企业，所以他不管在哪里上市同样全的者都需要，互联网的分析师也要写分析报告，因为他太大了。但是如果你只是一个市值只有5亿美元、10亿美元的公司，在香港上市的话，美国的者和分析师不会分析你的股票了。反过来地产行业都在香港上市，也有房地产的企业去美国上市，比如07年有一家公司叫（新苑）地产，他在纽交所上市，因为07年那一年有30几家公司排队在香港上市，对规模比较小的房地产公司在香港上市的话，那肯定是上不了。（新苑）地产成功在纽交所上市，后来在金融危机他相对比较好过一点。

第四点就是更进一步谈谈企业如果选择去美国上市，应该做什么样的考虑，最近一段时间美国对中国去美国上市有一些负面的消息，所以去美国上市是经过什么样上市。为什么有这么多的中国公司去美国上市，中小企业IPO对他们来说中国上市是比较难的，对很多很小的一些财务顾问，有很多小企业去上市，这样的话就迎合了很多中国的比较小的公司的董事长的心态我不花钱就变成上市公司了。在过去若干年不太完全统计有很多小公司在其他一些市场进行买壳。现在买壳这个路基本上是走不通了，一旦有这个行业输送，马上这个公司的股票就会大幅度的下跌，公司的股价会被交易所摘牌。真正能够去买壳，然后又准版到交易所，能够真正融到钱的工资少。所以从这样的考虑的话，为什么要据买壳，凭我个人的经验，我们不建议公司去通过买壳这种形式上市。希望公司通过公开发行这种正常的路进行上市，IPU和买壳上市有什么区别，为什么会产生这么很大的差异，我觉得IPU的过程很不一样，IPU有很多大型的机构参与，这肯定保证公司的问题，有一些大型的公司参与，但没有起到真正的作用。这样的时候在上市的时候对他们的信誉就产生不好的影响。第二个IPU的过程有大半年到一年的过程，这个过程也是一个自然淘汰的过程。如果你是一个好的企业，你按照美国的要求一步一步的准备上市，然后交材料，然后一步一步的走到上市。如果一个企业你一些硬伤，或者有一些问题你是走不到那一天的，所以这个过程，IPU的过程是一个自然淘汰的过程，淘汰了比较差的企业，留下好的企业。

第三点我想讲的IPU的过程是公司质量提高的过程，因为投行，当你做一些商业模式的改造，会计师过来帮你完善会计财务管理的这样一些水平。这样的话整个企业管理水平在IPU的管理当中得到一个很大的提高。

最后一点很重要，IPU的路演在美国发行股票之前，把你的投行见不同的机构者。路演的过程像机构者投效你的股票，然后请你们认购你这个股票的过程，通过这个路演可以鉴定这个基础，买壳上市的话没有这个过程。这个结论是如果去美国上市的话还是要都IPU的阳光大道。

我的讨论大概就是这四个方面，最后我做一个总结，点就是国内上市是主流，国内上市和海外上市都各有。第二个如果考虑海外上市的话，香港和美国这两个市场是中国企业上市最主要的两个市场，因为这两个市场流动性是的。第三个香港和美国比较，主要还是看行业，你这个行业在香港上的好，还是在美国上市。第四个如果在美国上市还是走IPU的道路，不要买壳上市的捷径。

最后交易所中国公司整个去美国上市的情况，我们也做了一个研究报告，如果大家有希望要阅读这个研究报告的话，可以跟我上面列的地址发邮件，大家可以做一个参考。谢谢大家。