2011中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会于2011年6月1日在北京召开，大会旨在发布中国房地上市公司研究的成果；解析2011宏观经济形势、中国证券市场的发展趋势及对房地产市场的影响；探讨在新的金融形势下，房地产上市公司如何利用证券资本市场实现有效融资，扩大企业规模，引领房地产行业的良性循环和健康发展。［2011中国房地产上市公司研究成果发布会专题］

住房和城乡建设部政策研究副主任秦虹女士解析房地产政策及对中国房地产上市公司的影响。

住房和城乡建设部政策研究副主任秦虹女士发言

秦虹：大家下午好，今天是一个房地产行业的大会，来了这么多的企业参加，今天的发言主要是对我们的企业谈一点看法，房地产现在有四个变化，首先过度膨胀的住房需求正在发生变化，大家知道我们这两年房地产市场的需求是过度膨胀，快速膨胀，2006年房地产的当年的销售面积增长速度和我们当年的竣工的面积增长速度基本持平的时候，07年我们看到，当年的商品房的销售面积增长速度是达到25%。但是当年的商品房住房的竣工面积只有5%。也就是说销售面积增长速度超过了竣工面积的20%。08年经历了一个负增长，09年商品房住房销售面积增长速度是44%，商品住房的竣工面积增长速度是6%，去年商品房的销售面积增长速度是8%，而商品住房的竣工面积只有2.7%。

我们过去几年多数情况下，我们是经历了需求过度膨胀，快速增长阶段。在这样一个过度需求的过度膨胀的住房需求，我觉得目前房地产正在发展变化，一个是过度性需求正在持续受到抑制。现在的房地产房屋政策针对性需求的政策比较明显。第二个政策还会在今后的一段发展过程中仍然持续，现在无论是国8条的限购政策，有年限的限购政策，还是现在购房试点的方案，还是现在的房产税试点的方案，就是大家想想的理想的房地产税。现在的房地产税试点的方案针对的就是高价房，针对的就是超过了180平方米以外的购房需求。所以现在的限购政策和现在房产税的试点本身都是针对性需求。所以这样的情况下过去一度存在的过度性性需求正在持续受到政府抑制。

 第二个过度恐慌性需求目前正在伴随着预期的变化也得到了缓解，也就是说由于过去几年房地产的过度上涨，不但带动了性需求的快速增加，也带动了恐慌性的需求。现在市场预计为什么发生变化呢，因为市场普遍认为，从去年开始国家已经连续出台严格的控制房价的政策，这个政策越来越严厉，至于越来越严厉的政策会对市场产生影响。

第二个现在不断受紧的信贷政策，不断提高的资金成本，必将会促使房地产企业的价格上涨的空间越来越小所以市场预期的变化。

第三个市场预期普通判断国家大规模的建设保障性住房，5年3600万套，这样一个一个规模将会对低端的住房需求得到一个保障，人们认为三点，持续严厉的对房地产市场的调控政策，然后不断的收紧的信贷政策，大规模保障行业都势必对房地产市场产生影响。在这样的判断下目前的市场预期已经发生的变化，在这样一个预期下房价过快上涨在短期内是很难实现的，所以目前过度恐慌性的市场需求现在正在得到缓解。 

第三个过度超前性的需求目前也正在趋于理性。有说服力的数据，去年的9月份北京平均购房是27岁，现在再做统计的时候，大家看到北京平均购房年龄已经超过了，在39岁左右。超前的为未来住房所打算的超前的需求也得到了一些控制。所以市场目前正在发生变化，过去过度膨胀的需求发生变化，这对我们开发企业来说面临一个创新的转型，我们开发企业进一步开发的产品更多的不能过度的针对性开发，更多的要以住房为，企业需要着力提高住宅使用，如何提高住本身的有效性和适用性。

现在在媒体上被广泛关注的30万一平方米的住房不值得媒体过度的关注，因为它的量少，而我们广大的开发企业所开发的产品是针对广大的大众性消费的，这些大众消费对住本身的住房的质量，住房的舒适度，住房的有效性，住房的使用都是关注的。这才是我们开发企业面临新的形势变化的时候民营企业需要思考的个创新的问题。

第二个市场变化是过度宽松的信贷环境正在发生变化，一方面我们看到信贷规模目前正在进一步的收紧，我们现在房地产市场上所面临的信贷环境，已经不是过去几年，不是09年和10年过度宽松的货币环境了，我们现在面临的环境是逐渐收紧的，一步一步的趋于正常化的环境。所以很的，很方便的获得贷款支持企业搞开发这种政策环境是不存在的，不但信贷规模现在越来越收紧，影响开发企业的开发需求。

另一方面资金的使用成本也在提高，在今后，因为现在银行贷款的利率6点几的基准利率，这几年是偏低的，今后的升息也是不可避免的趋势。只是为了考虑汇率的因素，升息的步伐节奏会得到控制，但是升息的方向是肯定了。也就是说不但总规模受到限制，而且资金的成本也在提高，在这样的环境市场的变化下，对我们开发企业的创新和转型当中我觉得这种要转变思想观念，再融资方式上要转变过去偏重于间接，喜欢偏重于债券融资的观念，这种观念要得到改变。我们更多的考虑在目前的市场环境下，在今后的企业升级转型的现实要求下，我们要考虑直接融资，更多的考虑股权融资，更好的来为企业的进一步发展创新融资制度，这是企业必须要考虑的问题。现在的市场环境政策环境不给我们企业获取的路径，今后开发企业如何在融资方面更多的考虑直接融资，更多的考虑者的股权融资，更多考虑让者直接者分享房地产开发，这是开发企业不得不考虑的问题。

最近几年来我们的经济发展财富效益不断的积累的情况下，应该说直接融资目前在资本市场上也存在着市场需求，也有这个市场需求。而且专业化机构出现的这种机构性企业出现也将会有利于房地产市场的健康发展，过度的靠银行贷款的融资将从供给和需求双方来扩大的能力，利用扩大的能力，这对房地产的发展起了推波助澜的作用。者直接的将失去这样的，更稳固的使市场发展。现在有很多企业利用这种融资，为房地产的发展奠定了基础，这是我们企业转型的一个良好开端。

第三是快速增长的房价正在发生变化，过去看到企业效益很好，很多情况是得益于房价和地价在过去的几年里得到快速的增长，现在的政策是抑制房价的过快上涨，抑制房价的过快上涨，与当前大局管理好通胀预期有直接的关系，尽管购房的这种资金并记录在CPI里，但是房价的上涨对CPI预期的管理因为大，一方面人们现在的存款负利率，你货币的资产2%的负利率你还可以忍受的话，可以说你的货币资产和房价的上涨速度相比，你的负利率发生作用。所以国家管理好通胀预期必然要对过快上涨的房价进行抑制。第二点过快上涨房价毕竟会随着生活成本和生产成本的提高最终传到CPI里面去，所以对管理预期也重要。所以现在的抑制房价过快上涨，就是管理好通胀预期的要求，第二个就是要控制好过快上涨，减缓由于房价上涨催生的家庭的两极分化这样的趋势。

大家知道我们现在的评估的两级分化是正在成为影响当今经济社会发展的最终的一个社会矛盾，很多贫困的两极分化，一方面我们的收入分配不公，劳动者分配收入过少，资本者收入分配过大。还有财富积累，另一方面房价的过快上涨催生了家庭的财富。也就是说如果两个家庭在几年前，三五年前两个家庭的财富水平相当的话，仅仅是因为一件事，一个是你买没买房子，或者你买了多和少，这一件事。仅仅是买没买房，导致两个相等的家庭在三五年够拉开了巨大的差距，这对社会产生很大的影响，控制房价上涨努力减缓，由于家庭财富两极分化所引发的社会积怨。从这样的角度来讲，政府控制性的政策是长期的。从这一点看不仅是中国控制这个房价政策，很多国家都在采取这个措施来控制房价过快上涨，比如说新加坡，大家知道新加坡历来是住房体系的一个国家，我们从来得到的认识是新加坡的住房经验，今年的5月7号我正在新加坡，是新加坡的大选日，这次的新加坡的政府大选周，矛盾争论的就是住房问题，问题大是在哪里，私人住房价格上的快，除此之外政府的土地价格上涨快，所以引发了新加坡的问题。现在新加坡对私人住房采取了措施，如果你买了房子在一年之内转让的话交16%，台湾地区从今年，好像这个月开始采取这样的措施，香港从去年就开始采取了措施。这些都是抑制了性需求，我认为政府控制的政策将会长期化。

去年实际住房住宅的建设用地达到了12.5万公公顷，大家知道今年的住宅建设用地是多少吗，今年安排了21.7万公顷的住宅供应计划。大规模的增加，这个措施也有利于缓解供求关系。所以过度快速上涨的房价目前正在发生变化，对于一个企业来讲，要面对的创新和转型是什么呢，就是依靠房价、地价快速上阵的盈利模式，对企业来讲要寻求任何一种资金周转模式的运营模式。我们过去开发企业，我们说效率好，利润高，扩张速度快，很大的情况下是在低风险的环境下进行盈利的，过去我们的企业主要靠银行贷款，然后我们的税收制靠买房人预付款。我们过去开发企业的风险更多的是配制在银行，配制在购房的身上。而开发企业本身的风险是较小的。今后我觉得在整个市场政府调整市场的变化，市场快速扩张的情况下，今后企业的干净利润的风险在加大。上市公司在去年的兼并中增长了50%中，企业的优胜劣汰是不奇怪的。在这种情况下我们的企业如何寻求生存发展，这是我们企业面临的问题，现在我们这个企业赚不赚钱不是的评价企业好坏，具有是否有持久性的标准。那么评价企业今后能走的远，能够坚持到底，走的很长，一个很重要的是，个需要良好的环境，作为一个企业要依法经营，合法纳税，企业做的产品和服务必须在不是客观改变，而是合法经营不断提高质量水平和服务水平的营业能力。这个企业还要纳税要维护社会秩序，依法经营合法纳税，的服务的对象评估的利益成为一个负责任的企业。

第二个初次本身做好企业经营发展应该做的事情之外另外还要有一个良好，要有一个较强的社会福利。企业是社会的一个部分，房地产行业如果得到社会的接纳，更多的是和社会协调高社会和成员的关系。最后我们的企业在中国，我们现在的情况下，我们企业的长久发展下得有国情意识，并且要也自觉的国情意识。比如说要把企业的发展观，企业的战略观和国家的战略观更好的结合起来。我们现在考虑节能减排环境保护这些大众方针，要求我们的企业在提供社会产品的时候不但要高，不但服务好，品质高，而且还要符合国家的一些控制规章，控制房价的过快上涨，采取一些不道德的手段来诱发市场不健康的因素等等，这些必须考虑。只有具有良好的法律意识，自觉的国情意识，企业我想今后的发展过程中才能走的更远，更加壮大，也会得到消费者和国家的支持。这是我今天给企业家们谈的一些想法，我们的市场在发生变化，对企业来讲你不能以不变应万变，你要适应市场和政策，而不让政策适应你的企业，祝各位的企业能够发展的更好，谢谢大家。