2011中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会于2011年6月1日在北京召开，大会旨在发布中国房地上市公司研究的成果；解析2011宏观经济形势、中国证券市场的发展趋势及对房地产市场的影响；探讨在新的金融形势下，房地产上市公司如何利用证券资本市场实现有效融资，扩大企业规模，引领房地产行业的良性循环和健康发展。［2011中国房地产上市公司研究成果发布会专题］

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究总监张秋芳女士发布2011中国房地产上市公司研究报告。

中指研究院企业研究总监张秋芳女士发言

［张秋芳］：各位来宾，大家下午好，今天我们要发布的是2011中国房地产上市公司研究报告，我们今年的研究既有对房地产开发上市公司的研究，也有对房地产关联上市公司的研究，主要包括120家深沪上市公司，36大陆在港上市的公司。房地产开发上市公司的整体发展情况，集中反映三个方面的特点，是业绩突出， 第二资金趋紧，第三是机会显现。

个业绩突出，大型房地产公司的销量继续增长，从营业收入来看，房地产 上市公司的营业收入已经有快速的上升，达到了46.78亿元，其中沪深上市的营业收入均值是29.69亿元，同比增长27.43%；大陆在港上市公司营业收入均值高达103.73亿元，同比增长51.33%，增幅比上年提高了20多个百分点，对沪深上市公司的领先进一步扩大 。从结构上来看，沪深上市公司中营业收入超过50亿元的公司达到15家，占沪深上市公司的比重是58.1%，大陆在港上市的公司中，21家公司的营 业收入在50亿以上，其中营业收入在一百亿元以上达到12家。

经济规模持续扩大使房地产上市公司的市场整合能力随之提升。2010年中国房地产的上市扩大了公司的经营规模，业务布局向二三四线城 市延伸。业绩突出还表现在业务效率的提升上，在宏观调控背景下，房地产市场纷纷采取了快速开发，快售的策略。在我们研究体系当中我们采用的不是帐面的 盈利，而是股权成本、债权成本，也就是经济增加值的指标来反映企业创造财富，10年156家房地产上市公司的EVA均值达3.47亿元，比上年增长 153.82%，多数公司的财务创造能力显著提高。

我们再来看第二个特点。资金趋紧。，大陆在港上市公司的资产负债率是6.31%。我们注意到11年的第 一季度沪深上市公司的负债率上升到36%，负债水平再度攀升。资金趋紧的第二个表现就是经营现金流，10年虽然受到调控的影响，资金流出明显加快， 沪深上市公司和大陆上市公司的每股经营现金流都分别下降到-0.49元和-0.30元。一季度沪深上市公司的存货均值增加到80.06亿元。在研究的过程当中我们还注意到多数企业的资本成本都出现了攀升的情况。

我们从120家沪深房地产上市公司当中选取了60家公司对这些公司未来的营业收入和净利润进行了研究，11年的营业收入增长率有望达到34%，净利润的增长25%，业绩增长仍将维持较快的水平。但是在宏观调控的常态下，未来三年的业绩增速会放缓，企业的成长速度趋于平稳。

截至2011年的5月30号沪深及大陆在港上市房地产公司的市值水平继续在低位徘徊，这个也给者提供了低成本入市的机会，部分区域布局合理、产品组合丰富、销售情况良好，能够根据政策和市场环境的变化积极调整发展策略的性或区域性龙头企业，这些企业的长期价值值得资本市场关注。

在对房地产开发研究的同时，我们对关联产业上市公司也进行了研究。研究的对象涵盖了建筑、家居、房地产服务、三大行业，一共62家上市公司，关联上市公司的整体情况反应三个方面的特点，，关联产业受房地产业的带动作用明显；第二，关联产业上市公司的资产负债率普遍较低；第三，调控影响传导较慢，隐含估值回调风险。

我们首先看个特点，近年来房地产业的快速发展为关联产业提供了广阔的市场空间。建筑装饰及园林类上市公司平均营业收入达到32.63亿元，增幅提高了41个百分点，表现枪眼。在保障房建设力度加大和房地产开发企业保持较高施工规模的背景下，2011年一季度，房地产关联产业上市公司延续2010年良好发展势头，房屋建筑工程、建筑装饰及园林、家居设备制造类上市公司一季度的平均营业收入同比增长都超过了40%。另外，关联上市公司净利润连续两年快速增长，房屋建筑工程类、建筑装饰及园林类和家居设备制造类上市公司平均净利润同比增幅超过50%。

再一个特点是关联上市公司的资产负债率较低。关联产业上市公司的负债水平比较较低，除了房屋建筑工程类之外，建筑装饰及园林类、装饰材料及部品类、家居设备制造类、策划代理类的资产负债率都在50%。

还有一个特点，与房地产开发上市公司相比，关联产业上市公司的估值处在相对高位。虽然宏观调控的效应传导滞后，但是随着开发公司资金和存货压力的加大，关联产业公司不可避免地会受到影响，象通常垫资施工的房屋建筑工程类公司，以收入为主的策划代理类公司，都会首当其冲受到冲击。

最后我们想说一下，2011年是十二五计划的开局之年，房地产及其关联产业都已经步入了新的发展阶段。在宏观调控逐步升级并很有可能常态化的背景下，我们预计房地产业的整体增长会放缓，开发上市公司及关联产业上市公司面临增长方式转型的压力。企业的发展离不开资本市场的支持。在增长速度整体放缓、资金压力加大的情况下，开发上市公司及关联产业上市公司更需要加强市值管理，加强价值的持续发掘与有效传播，为企业在调控时期的生存和发展奠定良好的价值基础。

以上是我们的一个简要的汇报，会后详细的数据大家可以参考上市公司的研究报告，谢谢大家。