2011中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会于2011年6月1日在北京召开，大会旨在发布中国房地上市公司研究的成果；解析2011宏观经济形势、中国证券市场的发展趋势及对房地产市场的影响；探讨在新的金融形势下，房地产上市公司如何利用证券资本市场实现有效融资，扩大企业规模，引领房地产行业的良性循环和健康发展。［2011中国房地产上市公司研究成果发布会专题］

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉先生在会议上2011中国房地产上市公司研究方法体系。

房地产研究所所长刘洪玉先生发言

［刘洪玉］：实际上研究方法是我们研究所为主来做的，来给大家报告一下研究的方法体系，当然这个方法体系在不断的在推进的过程当中，我们把一些变化给大家报告一下。

这个研究的背景实际上我们从03年开始研究上市公司，从对房地产研究的角度来看，上市公司是最完备的，信息记录最充分的企业，所以我们从房地产的上市公司开始，今年是第9次进行研究，现在发布这个研究结果。当然今年这个研究还有一些特殊的背景，国家对住房市场出台了政策，而且已经发现开始慢慢的产生了一些效率。2011年1季度实际上房

地产的交易开始，交易量和往年相比有减少的趋势。现在政策也是趋紧，我们房地产公司光是成本，我们知道今年又是我们国家十二五规划开局之年，转型和结构的调整是发展的主要，面对新的发展格局房地产上市公司实际上主要探索在新的市场，政策这样一种框架，去实现自己的可持续发展。从住房市场这个领域，大家都知道我们的住房建设越来越重视，在市场供应当中占的比重越来越大。当然我们的住房建设还存在一些需要推出一些产品，怎么样和企业和公共部门更好的合作，能够吸引社会的资金，能够真正的参与到保障住房的建设当中来。

实际上因为住房的市场受到政府的控制比较严格，很多公司在探索商业房地产市场的一些机会和发展的市场。所以这个应该说是我们的开局之年，面临着新的情况。同时我们今年的研究过程当中，实际上还希望，把价值发现作为一个主旨，完善了研究的方法和体系，希望我们研究过程当中筛选出来的的公司代表更加具有他的鲜明的特色和代表性，能够引领行业的健康发展。

我们的研究对象跟往常实际上是一样的，在上交所、深交所还有纽交所，国内外市场公开上市的中国房地产公司，主要的收入来源还是来自我们中国大陆，而且收入的构成也是要有相应的条件，房地产行业的收入应该占很大的比例。我们的上市地点实际上对上市公司的环境都不完全一样，我们上市的地方大概者，公众或者是说专业领域的人士对企业的评价，实际上还是存在着一些差异和制度。我们实际上把境内和境外的上市公司分开进行研究的。我们的研究方法这一块，首先我们从方法体系上我们在过去8年工作经验的基础上，结合我们国家房地产行业和资本市场的发展现状，对我们以前，对10年的研究做了两个方面的改进。目前房地产企业的价值，研究组从运营能力，成长能力，运营项目等基本面分析上市公司，做这个常规工作以外，又增加了各个企业的营业收入净利润的分析，希望能给企业提供参考。我们在座的很多公司有很多专业的分析师，我们希望通过对企业未来指标的预测，能够更好的展示企业的发展特征。

另外我们这次研究增加了对房地产关联的研究，也是从关联的上市公司相应的规模，经营营运能力等等这些方面进行研究。第二个反映我们房地产行业相关行业的上市公司的状况。当然我们现在可能还没有进一步的研究，房地产上市公司的表现和它关联行业的一些企业在市场上的表现有什么样的相关性。我们只是做了一些简单的对比的分析。实际上我们有内在的关联性，后续我们再研究。

这是方法体系，我们从的这个角度，分成了几个，一个是综合实力，还有经营规模，还有企业的价值，还有一个社会价值，这几个方面进行分别的对企业进行研究。综合实力的研究主要还是通过一些企业的经营规模，财富创造力，价值和稳定性这几个方面来判断企业综合的实力，这个比较我们以前的方法是没有差异的。对经营规模的评价，这个也是通过总资产、营业收入，利润总额做评价的指标。财富创造能力还是用原来的方法，对上市公司的财富创造能力进行评价。财务稳健性这里面主要看企业比他的流动性，抵御风险的能力，我们上市公司面临的风险是企业融资的风险。我听很多比较资深的人士在讲，实际上房地产企业很多时候不是因为自己的业务做的怎么样，很多时候不是这样的。所以财务的稳健性这一块也是重要的评价方面，主要通过资产负债率，流动比率，还有经营的现金流来判断。企业的价值刚才评价说了，我们实际上结合企业未来两三年的预测。

另外我们今年实际上还增加社会价值，因为我们最近连续参加了很多活动，大家对房地产行业它的社会责任这一块是越来越关注，比如说房地产行业如果从开发这个角度来看，要改变人居的环境。实际上就容易产生各种各样的冲突，所以实际上怎么样去通过我们的研究来评价这个企业，在从社会的角度去看，他的价值做出贡献，一方面是增加我们这个行业在这方面做了披露的程度，另外也是引导我们企业越来越重视这方面的工作。实际上这里面可能更多的是沟通的工作。要让我们这个行业健康和谐的发展环境，这个指标也重要。

这个指标当然从社会发展的角度来看，企业从经济、社会、环境这三个方面的影响，我们也是从这个角度看，客户、人工、环境对合作伙伴，对政府、股东这样的一个贡献，综合评价企业的社会价值。同时也做了一些园区开发类的上市公司的评价，和房地产开发为主的企业还不一样，刚才提到关联产业的上市公司，包括建材、家居等等这样一些做了一些评价。总的来看房地产行业现在确实是它所处的环境是越来越复杂，大家对这个行业的追求不再是一个单一的目标的体现，早期我们可能对房地产行业的要求，改变我们的居住环境居住的质量，和住房的数量，我们可能更多的从经济这样一个角度去看一个行业。

当我们的住房我们的城市建设有了一定的基础和水平以后，大家就开始关注社会相关的一些问题。包括居住的公平性等等一些问题。

当然随着发展现在我们又开始关注我们的环境，或者说从若干年前我们关注我们的环境，现在更加强调绿色建设，绿色发展。所以实际上房地产行业在最近的这些年的发展过程当中，一直是在不断的调整，面临不断变化的环境。应该说给大家不断的输一些新的课题，让我们不断的成长。所以对于房地产上市公司来说，确实要谨慎，都要认真的对待和思考我们的一些发展的方向。实际上每个企业都有自己独特的能力，和他独特的。我觉得还是以这个能力和一个基本的出发点，在市场上寻找自己的发展机会。这样的话企业就能够获得稳定的发展。企业的稳定也是社会的稳定和我们整个行业的稳定，这样的话对我们整个的经济、社会所做的贡献应该能够实现化，我就讲这么多，谢谢大家。