陈淮：感谢，多年来这个研究机构在中国的房地产领域里头打好基础，客观的发布信息。促成一些企业成长的度发挥了很好的作用，这和我们指数研究组黄院长的领导离不开，我对他们表示崇敬。我经过几年的观察，这个研究报告是值得尊敬和有价值的报告。

很多媒体问我明天还出政策吗？我觉得这很好笑，其实政府存在的意义就是给市场运行带来的偏差和不确定性，需要人们理性，超前的、合理的加以纠正和引导，政策是永远会出的，永远不会不出政策，这个问题不必再问了。还有媒体说让我来解析，我不知道你哪个字不认识还是哪个字看不明白，有什么可解析的。

如果说一定要解析我觉得有两个大方面可以和大家交流，一个是调控的目标究竟是什么。我知道往往媒体的话需要解析，明确说没有把房价调控到什么位置的政策，一定要说政策目标，我觉得有四个方面。

什么样叫调控的比较好了？个是市场竞争充分展开。我们也很遗憾地说，包括黄院长主持这么多届的发布，老是讨论企业和政策之间，市场和政策之间的关系，只要我们的百强关注度集中在政策上市场就没有调控好。什么时候我们发布会上在讨论某几个大企业集团之间的竞争，他们谁胜谁负的时候，他们谁更优的时候，我们在黄院长报告上看到很多企业新的创新发展的时候，同时也讲这些企业致命缺陷暴露的时候这个企业就发展好了，企业竞争你死我活的时候就发展好了。如果光靠政府政策在那主导就没法发展。我们也强调一点，有个别少数的媒体以为我们当前的调控政策是不断地把市场的力量减弱，把政策的声音加大，这是不对的，政策调控的最终目标是把资源配置的主导权交给一个良性的，合理的，正常运行的市场，最终是把资源配置主导权交回到市场，而不是从市场上更多的夺走。

第二个，价格的决定力不再是现在，沿海特大城市、高档楼盘、富人、投机性需求发挥不了多大作用，而是中等收入者在房价决定上有主要的话语权、决定权和发言权。当我们的百强、十强企业把这个阶层得罪的时候，大家用脚投票的时候你就离末日了。当价格主导权同沿海特大城市、富人、高档楼盘和性需求起主导作用的格局演变成中等收入阶层改善性需求发挥主导作用的时候，这个市场才叫基本调控好。

第三个标准，整个房地产发展与国民经济各个方面发展趋于协调。比如刚才黄院长讲到土地，我们当前关注到房地产市场供需双方对金融的依赖和国民经济中过冷过热，利率大小高低的关系，以及和重要基础产业的关系，目前这些矛盾尖锐的方面多于顺畅。人们老说不能压低房地产规模，不然钢铁卖不出去了。其实如果我们不需要那么多房或者国民经济整体稳定运行不能支撑这么大的信贷规模，钢铁卖出出去也能压缩好。我们把第三个标准定位在与各部门产业之间的对抗走向协调。

第四，房地产调控好了的标准是他的开盘总量，市场交易的主要规模在空间上分布更加合理。我们坦率地说，在过去一些年中，由于种种主观、客观的原因，我们房地产市场的，我们的建设规模以及成交的集中地主要是沿海特大城市和少部分二三线城市，我们仅仅依靠这样的城市组成部分是不可能解决中国的城市化，城镇化，不可能让大多数老百姓分享中国国民经济长期战略发展过程的好处。也不可能良性的解决。我们人口城和乡的分布。大约的说，我讲个大问题，什么是调控标准，没有明确说把房价调到多少钱一平米就叫合理，那是您的主观想象，从来没有哪一个国家以此为标准的。

还有一个你刚才说的是标志，第二个再说一下趋势。下一步政策趋向何在，下一步的决策依据位不是房价高低涨落，而是反通胀。打一个比方说今后我们百强一套房子卖不出去，如果物价总水平继续上涨，如果国际大宗商品市场价格由于地缘经济的紧张局势，或者是超发货币的推动，中国继续出现比较恶性的通货膨胀，那么升息和收紧也是不可避免的。收紧货币供给可能会比较多和直接影响房地产，但是这个收紧政策决策依据位是国民经济的稳定运行是反通胀，今年无疑还会继续出台政策，位的集中度就是反通胀，反通胀这件事我们不能掉以轻心。以我个人看，很多人说下半年通胀会大大缓解，我个人远不这么乐观，不仅不会大大乐观，我以为可能恶化的因素也在增加。如果说去年末和今年一季度推动量化宽松，推动输入型，成本推动型，通货膨胀的因素主要是美国的量化宽松政策，最近又加上日本的灾后重建的计划，日本央行大量增发货币。不仅美日政府，央行推行扩张性货币政策推动国际大宗商品价格上涨，而且利比亚，中东、北非等国家一些地缘政治，地缘危机也可能成为新一轮国际大宗商品价格上涨的因素。因为在这样的局势下，这些事件都可能成为国际大资本，垄断资本，投机资本，金融资本借机在国际市场价格上兴风作浪的理由。所以，今年反通胀形势和为了反通胀采取的货币政策基本走势是明确的，并且不要存侥幸心理。

第二个趋势是保障房，刚才在我们今年评比里面把保障房也作为一条，可以这样说，在今年不是房地产而是住房建设上保障房建设要承担很大的责任，在土地供应上，包括大企业参与上，满足低端老百姓住房需求上，缓解社会矛盾上保障房都将发挥重要的作用。如果一定要有一个叫解析的词用在这里，我解析一下个别媒体人解释不准确的，有些仍说照这样下去8到9年中国绝大多数人都买保障房，只有潘石屹这样的人才能买房，我觉得绝不可能。我们希望用3到5年的周期加速解决少部分人的住房问题，就是我们在解决了大多数人有房住以后，还有小部分人，低端困难群体他们靠自己的力量无论如何解决不了，我们需要社会、政府掌握一批实物性保障性资源才能把住房保障体系巩固，发展完善，这个过程大约的说3到5年周期我们可以打下一个比较牢固的基础，可以基本解决低端老百姓应保近保的问题。

第三个趋势，包括开发商自己也包括很多社会公众舆论都说，现在是冬天，过冷了，我后面要说的两个趋势可能让你有些失望，这就觉得冷了你大概还要冷下去。因为后两个趋势一个是说我们的政策正在推动房地产市场政策走向常态化，比如说抑制投机性需求，抑制过渡占有资源，这是一个长期性和常态性的政策，不会放松的，变化的只是政策形势，比如说买第三套房的限制，没有人不让房地产改善，你把条卖了不就可以买第二套，人们说我有权利买，没有人说你没有权利买，你到远的县城去买没有人拉着你。现在也不是说没有户籍住的人不能买房子，但是如果你已经解决基本住房需求甚至已经满足改善性，还有买第三套和第四套等着卖，这种需求是常态化的政策限制。准备发微博和写稿子的媒体朋友注意，我没说限购是一个常态趋势，我说限制这种过度占用资源将是一个长期态势，至于具体形势一定会随着经济发展，社会结构的变化不断调整和完善。这个常态还包括我刚才说的货币政策的利率水平，我们别指望下半年放松货币，降低利率，回到5%点几的利率，那是一个态的货币环境。

这么说吧，我们今年和“十二五”期间，这一个短期和中期的发展过程中一切政策效果都良性，通胀物价总水平控制在我们希望的范围左右，比如说4%-4.5%，纯贷款利率也比现在，加息之后多次提过存款准备金率之后还要较大幅度的提高，常态的货币环境、财务成本要高于现在。中国是个国民经济，是个大经济体，是个发展不平衡的国家，每年有3到5的通胀率将是一个良性，温和，正常的冻胀。别说我们现在远没有把握，我们不确定性更大的，可能要高于这样的通胀水平，可能会发生过热，甚至是输入性因素推动下的恶性通胀，我们努力在避免这样的结果，并没有把握说一定不会出现这样的结果。就是控制在理想的区间，货币政策的走向也是明确，不需要猜，没有多少悬念的，这叫常态，我们的企业，我们的市场，我们的分析家，我们的博客写主得懂得这是常态，而不是过去的刺激经济保八，或者我们在最初扩大消费的时候，这种刺激也不是次了，进入21世纪初上海成为契税减半再减半，折抵个人所得税免征额等，那是过去，现在这个市场已经启动恢复常态是一个趋势。别以为什么政策什么时候推出的，有几个政策不但不退出还会继续发展，房产税就是一个。房产税存在和房价高低涨落在短期有没有影响？有，但是它的存在，这项制度的提出和不断控股完善，和调控房价没有直接关系。这既是市场经济建设的一个必要制度，有资产就要征税。如果再说要解析一下，我也解析两句，30年前中国老百姓，城镇居民，上海居家都是无产阶级，连工资也得是现挣现吃，那时候国营企业的财务一到发工资家属早早就排队。在这种温饱上不足情况下政府什么税都收不了，随着温饱的解决，大家的收入在吃穿之后还有余，政府说我得找你收点税。什么税呢？针对个人收入的所得税。又过了两天个人所得比重不断增加，开始有了流动性较好的金融资产，存款成为大家普遍的财富存在形势，政府说我得找你收资产税，利息税就是基础的形式之一。

随着大多数老百姓或者说越来越多的老百姓不仅有了金融资产，并且拥有不动产了，政府就得收不动产的税。第二层解析，这个不动产税不会说我自住的，生存所必须的房子政府还要刮一层皮，这个没有意义，没有一个国家的不动产税是这么收。首先是资产税和所得税都一样，满足基本需求的时候不收，超过的部分才收。还有你谋取利益了才有资产税的问题，这也是包括房地产税在内的资产税的基本特征和征税原则。谢谢！