黄瑜:百强企业年销售额达143.6亿 同比增长45.6%

2011-05-24 17:17:00 房天下产业网 来源:产业网

黄瑜:荣幸,这是第八次来做中国房地产百强企业研究成果华东发布,百强企业做了8年,从这一点看出上海对我们重要。今天在座也是我们一些老朋友,还有一些新朋友,这些年来确确实实一直感谢大家对我们研究的鼎力支持。我们这项研究成果进行了8年,的时候我们在2003年的时候,当初也是为了对中国房地产企业进行系统研究,我们组建了中国房地产研究组对中国品牌力强的房地产企业进行研究。这个研究进行到今天得到了社会的广泛认可,主要是我们的研究从一开始建立了完整的研究体系,在8年间我们也不断进行完善。到2011年我们经过这些年的调整,我们建立了7个二级指标,30个三级指标,对这些企业进行系统的研究。

指标设计的时候我们也是本着将企业的规模和运营效率相结合,成长的和稳健型相结合,营运能力和社会责任相结合,几个相结合的原则进行指标的进一步完善。这个研究之所以得到社会各界广泛认同,因为我们始终用数据作为的依据,依据系统的指标来进行系统的评价。我们的数据首先也是每年年底的时候由研究组对上一年度对企业的销售业绩进行系统的估算,然后我们优选出1千家企业,然后检索这1000家企业有没有违法违纪行为,最后我们定下来邀请500家企业参与我们企业的研究当中来,每年参与进来的都是六七百家企业。在系统的研究中,企业提供的数据进入系统,并且我们用他的会计报表以及公开信息进行不断的复核,然后进行综合的总评价。

今年百强企业从分布上看,华东和华南各占30%,华北占了25%,华中地区8%,西南地区大概10%左右。从企业的销售业绩看,我们这些百强企业去年一年销售额达到了143.6亿,同比增长45.6%。销售面积均值达到了144.9万平方米,同比增长19.1%。与商品房销售额18.3%、销售面积10.1%的增长率相比,百强企业销售额与销售面积的增长率分别领先27与9个百分点,领先明显。正是因为他们销售业绩的表现优异,整体百强企业市场份额达到27.4%,同这个也可以看到我们竞争格局进一步的优化,行业集中度也提高。2010年我们调整年间百强企业市场份额整体相对于上一年提高5个百分点,过去几年间每年基本上百强企业市场份额都在持续提升,几乎都是1到3个百分点不等,去年一年整体百强企业市场份额提到5个百分点。

正是因为他们销售业绩表现好,其他的指标也全面领先,2010年百强企业的总资产增长52.1%,总资产均值达到了358.9亿元;净资产均值96.0亿元,同比增长21.8%。净资产的增速逊色于总资产,说明负债增长是推动百强企业资产规模扩大的重要因素,总资产和净资产增长的协调性不如去年。盈利性也不断提升,2010年百强企业盈利水平继续保持较快增长,营业收入均值达到100.5亿元,同比增长48.2%;净利润均值16.3亿元,同比增长47.0%,维持近年来的高位。从数量分布来看,净利润超过10亿元的百强企业有27家,比上年增加11家;其中净利润超过30亿元的百强企业就有13家。同时也表现出了好的成长性,2010年百强企业房屋销售面积同比增长19.1%,领先商品房销售面积增长率9个百分点;房地产业务收入同比增长45.7%;净利润同比增长47.0% ;百强企业的土地储备规划建筑面积均值达到1014.3万平方米,比上一年仅仅小幅增长6.5个百分点,增长率明显滑落。在调控政策逐步深化的情况下,万科、绿城、保利等开发商都明显加快了三四线城市的拿地步伐。同时这些企业的运营效率全面提升,2010年百强企业的存货周转率均值达到0.62,提高7个百分点,存货的消化速度提高;总资产周转率同比提高3个百分点,达到了0.42 。

房地产企业销售业绩的优异表现离不开策划代理公司,过去一年策划代理企业业绩也是全面增长,跟房地产企业相比还是比较逊色,可以看出做策划不容易,2010年,策划代理百强企业平均的营业收入是2.1亿,同比增长8.6%,增速放缓。在新布局城市增多、代理储备项目增加背景下,策划代理百强企业的员工数量同比增长超过12%;高于百强企业营业收入的增长,导致百强企业员工人均绩效下降近5个百分点,目前人均绩效是29.5万元。

策划代理应对策略:(1)跟随大客户的扩张策略:2007-2010年,百强企业前五位的客户收入占比连续四年超过50%,来自前五位客户的收入每年增长在20%以上,大客户是百强企业的主要业务来源,百强企业也主要是跟随这些大客户进行跨区域扩张,来获得稳定的项目资源,保持业绩的稳定增长。

(2)并购的扩张策略:除了传统的跟随开发企业进行跨区域发展外,并购成为百强企业扩张过程中的另一重要选择,如世联地产先后并购了信立怡高、武汉经天纬地和四川嘉联三家企业,思源经纪并购了深圳星彦,通过并购的方式可以较快地获得落地区域的本土资源。

同时他们进行了更大的城市布局,2010年,百强企业的市场布局进一步完善。平均进入城市个数20.4个,同比增长23.6%;平均分公司数量11.7个,同比增长19.9%;随着开发企业向二三四线城市布局的加速,策划代理百强企业的业务布局也逐步拓展到相应的城市或区域。武汉、江西、安徽等中部城市吸引了很多北上广深地区的策划代理百强企业进入,热度明显提高。一手物业代理业务中,百强企业代理销售的商业地产和写字楼项目总建筑面积的比例,已经由2007年的10.9%上升到了2010年的13.8%,增长了将近3个百分点。

这是过去一年中整个百强的情况,进入2011年我们整个百强企业仍然销售业绩表现很好,这张图表是1到4月份我们整个百强企业销售业绩的表现。从这个图可以看到我们这些百强企业进入2011年严峻的政策调整的环境下,仍然是跑赢了大势,4月份整体商品房的销售额和销售面积都是有一些下降,但是我们的百强企业,很多企业都是同比和环比都有一些增长,是我们这些龙头企业,在1到4月销售业绩表现中同比增长幅度仍然比较大。像万科1到4月份销售额增长89%,销售额面积增长98%, 1到4月份完成全年销售目标31%,包括中海也是很好的增长。可以看出我们百强企业整体增长在2011年市场严峻形势下也保持了好的增长,是龙头企业。同时他们加大了土地储备,是进入3月之后,这些企业的土地储备也开始陆续的动起来。我们算了一下,3月31号到5月15号之间,主要百强企业在公开市场中获得土地规划面积大概是500万平方米,整个投入的金额大概超过了200亿。

从土地分布上看仍然加大二三线城市土地储备,百强企业进一步通过企业的重组和股权收购进行企业的扩大,比如在上海收购两块地,包括万科在广州也进行收购。从收购的情况来看,我们行业整合趋势也是越来越明显,同时这些企业从2011年开始关注保障房的建设。可以看到我们70%上市公司大部分都是百强企业,他们都关注保障房的建设,因为保障性住房是到性的要求,作为行业的主流企业他们有责任去做这一块事情。另外还有一个很主要的原因,现在保障性住房在今后市场中的份额也会提高。从企业保持一定规模发展上来说更多关注保障性住房建设。同时从企业的融资等等上说,参与保障性住房建设是不可或缺。

今年以来我们确确实实值得关注的一点是我们的企业资金链有一些趋紧,这在2010年底有一些迹象。2011年信贷从紧对房地产行业造成明显影响,融资能力成为房企生存之分水岭.以上市房企为例:

从经营性现金流净额来看,2010年末,国内上市房企的平均值为-7.07亿元,较2009年明显下降,且低于2008年末时的水平。2011年季度末,该指标均值也达到了-3.36亿元。可以说,信贷趋紧、资本市场融资受阻、预售款趋严带来的影响正在显现,国内上市房企的现金流状况面临挑战。

从短期偿债指标分析,2010年末,上市房地产公司的流动比率和速动比率都有不同程度下降,企业的流动负债增速快于流动资产增速,短期偿债能力有所减弱;国内上市房地产公司的资产负债率却逐步攀升,2010年末达到63.32%;2011年季度继续提升至63.80%,其中三分之一的公司负债率超过了70%,值得市场关注。

相对于国内融资空间的收缩,众多在港上市公司充分利用其海外上市平台,通过发行海外债券、票据等多种方式获取了资金支持。2011年来,房企在海外发债的势头高涨,仅前4个月海外融资额就达700多亿元,接近去年的总额。其中,恒大地产1月份发行两类票据共计融资92.5亿元人民币;碧桂园2月份发行了规模达9亿美元的优先票据;龙湖集团也于4月份发行了49亿元的优先票据,企业资金链得到有效补充。

这是我们这些企业总体的动向,我们在整个华东区域百强企业也表现好,进入华东地区的百强企业有80%,是我们的前50强的企业,有90%的企业都进入了华东,在我们长三角进行了布局。这里面也是因为我们确确实实华东两省一市商品房的销售额在2010年市场中占了四分之一的份额,可以看到这个市场确实是中国的主流市场,也是兵家必争之地。我们整个企业市场份额也在持续提升,去年我们上海前10位的销售额百强企业有8个,这8个企业在整个上海所占的份额超过了20%,进入一季度以来,前10位的企业可以看到,我们前10位市场份额也主要是百强企业,是万科和绿地,他们一季度市场份额达到13.23%,可以看到我们百强企业在整个华东区域,是在上海的市场份额是在逐步提升,是龙头企业在市场中发挥的主导作用越来越大。

同时,他们也在这个区域里面加强了土地储备,我们可以看到这是上海去年一年整个百强企业所做的土地储备,我们算了一下土地储备量在前10位我们百强企业有7个,金额占了17.6%,可以看到百强企业的未来势头还是迅猛。

今天在这里也是把总结的数字和对各个在百强企业在华东地区的数字跟大家分享,我们也希望百强企业做大做强,在明年发布会上仍然可以看到这些老的面孔,在这一年调整中也希望百强企业在我们市场中傲视群雄,做的越强越大。

标签: 黄瑜华东发布会百强企业

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