研究背景

由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司10研究以来，已连续进行了五年，引起了社会各界是者的广泛关注。

2006年，中国股市迎来了前所未有的“牛市”，上证指数和深圳成指全年分别上涨126.55%和125.42%，地产指数（399200）上涨168.03%，涨幅超过大盘40个百分点以上。进入2007年后，随着财富效应的逐步显现，证券市场得到了更多者的关注。截至5月28日，沪深两市账户总数突破1亿大关，上证指数收于4272.11点，累计上涨57.3%，地产指数收于2027.55，累计上涨98.8%，再次成为此轮上涨行情的重要推动力。

针对证券市场的新形势，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组本着“公正、客观、准确和全面”的原则，进一步完善了此次房地产上市公司研究的评价理论和方法体系，力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景，为者提供全面、综合的评价结果。

研究结果及分析

◆房地产上市公司综合实力10

研究组沿用了2003-2006年连续使用、客观性较强的《福布斯》500强评选标准，以总资产、总市值、主营业务收入、利润总额四项指标对中国房地产上市公司进行综合实力评价。如某公司总资产指标排第10位，则其总资产得分为10分，以此类推。对四项指标赋予相同权重计算其综合得分，然后按照综合得分从小到大的顺序得出公司的综合实力。

（1）2007沪深房地产上市公司综合实力10：行业和区域龙头受到市场重点关注，新上市企业表现突出，资产注入和重组成上市公司综合实力上升的重要手段。

万科继续占据综合实力榜首，新上市的保利地产占据第二，其次是在往年研究中表现突出的陆家嘴(15.79,0.12,0.77%)、招商地产(17.80,-0.16,-0.89%)、金融街(7.36,0.14,1.94%)（并列第4），首只从H股回归A股的房地产公司北辰实业第六。中宝股份(5.76,-0.01,-0.17%)、泛海建设(9.21,0.04,0.44%)因资产注入重组，综合实力大幅上升，分列第9和第10位。

2006年，上证指数和深圳成指分别上涨126.55%和125.42%，地产股更是成为此轮上升行情的领涨板块，2006年最后一个交易日，地产指数收于1008.39点，全年累计上涨168.03%，超过同期大盘整体涨幅40个百分点。综合实力10企业的市场表现尤为突出：其中的行业龙头———以万科、保利地产、招商地产、金地集团(6.28,0.03,0.48%)为代表———凭借优良的持续增长能力、有序的跨区域扩张和合理的土地储备，为短期内的高估值提供了可靠的长期消化能力；而区域龙头———以北京的金融街和北辰实业、上海的陆家嘴和中华企业(7.40,0.05,0.68%)为代表———在特定区域有着其它开发企业难以比拟的土地、资金及政府资源(2727.338,15.54,0.57%)，业务特色和成长能力得到者关注与认可，与行业龙头一并受到市场重点关注。

万科2006年末市值达675亿元，同比上升321%，股价全年上涨263%（除权后，下同）。与此同时，资产注入、并购重组等题材成为市场追捧热点。中宝股份和泛海建设完成资产重组后，全年股价分别上涨达337.87%和714.01%，总市值更是分别大幅增长15.75倍和16.7倍。

综合实力10企业在资产和市值大幅增加的同时，经营业绩同样快速增长。2006年，10企业共实现主营业务收入430亿元，同比增长48.8%，与上年10企业相比增长52.4%；实现利润总额达98.9亿元，同比增长59.6%，与上年10企业相比增长60.7%。

进入2007年后，房地产板块继续成为热点。截至2007年5月28日，地产指数收于2027.55点，累计上涨98.8%，超过同期上证指数涨幅40个百分点。万科总市值更是突破1200亿，成为沪深股市市值突破千亿的房地产企业。同期陆家嘴、中华企业增幅分别达120.9%和175.7%，在整个房地产板块中位居前列。

（2）2007中国内地在港上市房地产公司综合实力10：资产规模和经营业绩增长明显，新上市企业表现更为突出。

中国海外发展仍位列中国内地在港上市房地产公司综合实力10榜首。新上市公司表现突出，分别是排在第二位的世茂房地产（2006年7月上市，募集资金37.2亿港元）、第五位的瑞安房地产（2006年10月上市，募集资金约62亿港元）和第七位的绿城中国（并列第7，2006年7月上市，募集资金约29亿港元，并于11月发行价值31.2亿港元的七年期高息票据）。其它表现的企业还有合生创展、富力地产、华润置地等。

中国内地在港上市房地产公司综合实力10企业在2006年取得了较快的发展，总资产和H股市值平均达到249亿港元和292亿港元，股价平均涨幅达105.7%，而同期恒生指数涨幅为33.6%，表明综合实力10企业的价值得到国际者的肯定。其中，中国海外发展H股市值达739亿港元，全年股价涨幅为214.0%；华润置地股价上涨188.7%，涨幅仅次于中国海外发展，当年末市值达311亿港元。以上市首日收盘价计算，三家新上市企业股价涨幅远高于同期恒生指数涨幅，其中世茂房地产上市不到半年，股价涨幅高达120.9%，超过同期恒生指数涨幅近100个百分点。资产规模方面，除中国海外发展和新(11.41,0.20,1.78%)超过300亿元外，第二至第六的世茂房地产、合生创展、富力、瑞安房地产、华润置地等五家企业均在250亿至280亿港元之间，差异很小。

除资产规模和总市值大幅增加外，中国内地在港上市房地产公司综合实力10的经营业绩也有较大程度的提升，全年实现主营业务收入和利润总额均值分别为60.7亿元和21.3亿元，平均同比增速分别为95.1%和124.5%。其中，中国海外发展和富力地产两家企业的主营业务收入首次突破100亿港元，同比增速分别为56.5%和81.7%，表现出很好的成长能力。同期两家企业利润总额分别达到31.8亿和31.2亿港元，在10企业中位居前两位，同比增速分别为55.1%和100.4%。新上市企业再次表现出良好的业绩增长水平。瑞安房地产当年主营业务收入同比增长362.5%，增幅在10企业中。世茂房地产主营业务收入68.9亿，是中国海外发展的63.1%，而其利润总额为29.7亿港元，是中国海外发展的93.6%，足见其利润率水平之高。

◆房地产上市公司经济增加值（EVA）10

10研究组沿用2003-2006年连续使用的经济增加值（Economic Value Added，EVA）评价理论和方法，第五次对房地产上市公司的经营业绩进行财富创造能力评价，按经济增加值（EVA）排出中国房地产上市公司财富创造能力10。

（1）2007沪深房地产上市公司经济增加值（EVA）10：房地产上市公司整体财富创造能力进一步增强，10企业表现突出。

万科、陆家嘴、B股上市公司江苏新城以及金融街财富创造能力表现突出，分列经济增加值（EVA）10榜单前四位。新上市公司的财富创造能力良好，保利地产和北辰实业分列第5和第6位。栖霞建设和亿城股份进步明显，首次入选经济增加值（EVA）10。

2006年，经济增加值（体现上市公司财富创造能力）为正的企业为32家，在上年17家的基础上增加近一倍。这些经济增加值为正的公司为股东所创造的总价值为46.99亿元，同比增长109%。其中10企业所创造的价值为36.78亿元，占比78.3%。除招商地产外，其他公司的财富创造能力均表现出良好的增长势头，万科表现尤为突出，其经济增加值已达15.74亿元，同比增长近95%，占10企业总体经济增加值的42.8%。对比以往的表现，可以看出万科、陆家嘴和金融街等行业与区域龙头为股东创造财富的能力逐年增强，并保持着良好的稳定性。

进一步分析10企业的税后经营利润和资本成本可以发现，资本成本的相对降低是10企业财富创造能力增强的关键因素。2006年，沪深房地产上市公司10企业的税后经营净利润总计约62.38亿元，与去年的10企业相比增长45.4%。而资本成本增长仅13.9%，明显低于税后经营净利润增幅。

（2）2007中国内地在港上市房地产公司经济增加值（EVA）10：与沪深上市公司相比，在港上市房地产公司财富创造能力表现更为突出，增长来源更为多样。

中国海外发展、合生创展集团和富力地产的财富创造能力依然表现，分列第1、3、4位。去年新上市的公司表现再次突出，世茂房地产位于第2位，绿城中国和瑞安房地产分列第5和第7位。

与沪深上市的房地产公司相比，中国内地在港上市房地产公司财富创造能力更为突出。2006年，在香港上市的21家中国内地房地产公司中，16家具有正的经济增加值，合计经济增加值约为135.33亿港元。其中经济增加值（EVA）10创造的经济增加值为122.78亿港元，与上一届经济增加值（EVA）10相比增长91.7%。对税后经营利润和资本成本进行分析可以发现，虽然存在资本成本相对或降低的情况，但其税后经营净利润大幅增加才是中国内地在港上市房地产公司财富创造能力显著增强的重要原因。

◆地产绩优股10：经营业绩良好，高于大市，但其估值水平依然低于地产板块平均水平

与2006中国房地产上市公司10研究相比，此次研究结合中国房地产行业和证券市场的发展现状，对“中国地产绩优股评价指标体系”进行了完善，在企业资金管理水平、估价水平、财务稳定性等方面分别补充了资金周转率、市净率、资产负债率等指标，力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景，为者提供全面、综合的评价结果。

万科再次位列绩优股榜首，新上市企业保利地产、北辰实业表现良好，分列绩优股第2和第6位。招商地产和金地集团落后于新上市的保利地产，分别排在第3和第4位，其后依次是各区域龙头股，如金融街、北辰实业、北京城建(14.11,-0.29,-2.01%)、上实发展(8.16,0.05,0.62%)、苏州高新(6.79,0.00,0.00%)和首次纳入研究范围的福星科技(12.15,0.05,0.41%)。

绩优股10经营业绩良好，现金红利支付于行业平均水平。2006年，绩优股10平均每股（EPS）和净资产率（ROE）分别为0.55元和10.5%，而沪深地产股平均水平分别为0.19元和7.4%，其中保利地产和福星科技的EPS分别为1.2元和0.97元，ROE分别为16.4%和14.3%，位列绩优股10前两位。从现金红利支付率（现金红利/净利润，三年均值）来看，绩优股10也更倾向于与股民分享企业，三年平均现金红利支付率达33%，也就是说绩优股10每赚1元，者就有0.33元现金收入。万科、金地集团、北京城建三年平均现金红利支付率分别为36.9%、38.8%、40.2%，而金融街和上实发展更是高达41.3%和45.1%。

以市盈率衡量，绩优股股价依然低于行业平均水平。2006年最后一个交易日，绩优股10平均市盈率为40，平均市净率为3.5，而沪深房地产股整体市盈率达50（剔除亏损和市盈率超过200的企业），平均市净率为3.2。排在绩优股10前5位的是万科、保利地产、招商地产、金地集团等企业，市盈率均低于行业平均水平。苏州高新和福星科技的市盈率更是仅为17和15，远低于行业平均水平。2007年以来，绩优股得到者广泛关注，股价大幅上升，市盈率上升较快。截至5月28日，绩优股10平均市盈率为57，其中金地集团、苏州高新、福星科技市盈率低于50，但同期沪深房地产股整体市盈率达91（剔除亏损和市盈率超过200的企业）。

结语

（1）在行业利好和流动性过剩的大环境下，地产板块拥有双重利好

今年一季度，70个大中城市房屋价格指数同比上涨5.6%，涨幅比上季度提高0.3个百分点，其中深圳、北京、广州分别为12.6%、9.0%、8.0%。开发建设数据显示，一季度房地产开发同比增长26.9%，同比提高3.9个百分点，但新开工面积增幅比2006年降低6个百点，意味着未来市场供应减少，房价走势仍将趋强，为上市公司业绩带来巨大行业利好。资本市场方面，利率偏低、人民币、经济快速增长等环境短期内不会改变，流动性过剩将成为近期主题。5月18日，央行“三管齐下”同时提高存款准备金率、存贷款利率、人民币对美元汇率浮动幅度，充分体现了坚决回收流动性的态度。但考虑到前几次类似政策的效果并不明显，一季度GDP、CPI、新增贷款等宏观指标增幅依然较高、对外贸易顺差持续上升、人民币预期长期存在，流动性过剩问题在短期内很难发生改变。在行业利好与流动性过剩的大环境下，土地和房产的价格上涨预期将长期存在，地产股将同时拥有资本市场和房地产市场的双重利好。

（2）10企业经营业绩良好，绩优股可望为者继续带来可靠

2006年，综合实力10综合实力继续上升，经济增加值（EVA）10财富创造能力显著提高。数据显示，沪深综合实力10企业2006年主营业务收入和利润总额分别为430亿元和98.9亿元，平均增速分别为53.5%和76.6%。中国内地在港上市综合实力10企业2006年主营业务收入和利润总额分别为607亿港元和213亿港元，平均增速分别为95.1%和124.5%。财富创造能力方面，沪深房地产上市公司经济增加值（EVA）10共实现经济增加值36.78亿元，平均增幅达71.9%。中国内地在港上市房地产公司经济增加值（EVA）10共实现经济增加值122.78亿港元，与上届10企业相比增长91.7%。

通过经营特征、资本市场特征、财务特征等指标综合评价产生的绩优股10，具有业绩良好、更高现金分红比例、经营风险相对较低等特点，可望为者继续带来可靠。2006年，绩优股10企业每股（EPS）和净资产率（ROE）分别为0.55元和10.5%，而沪深地产股平均水平分别为0.19元和7.4%。此外，绩优股10每赚1元，者平均就有0.33元现金收入。而以市盈率衡量，尽管2006年以来，绩优股10股价涨幅明显快过大盘，但其估值水平目前依然低于沪深地产股平均水平。

（3）者大量进入，市场投机气氛较为浓厚，风险与同在

进入2007年后，随着财富效应的逐步显现，证券市场得到了者广泛关注。5月28日，沪深两市账户总数更是突破1亿大关。随着普通者的日益增多，交易量和换手率大幅上升，小盘股、亏损股表现突出，市场投机气氛较为浓厚。此次研究发现，新上市企业和资产注入、重组题材过去一年来得到者广泛关注。保利地产、北辰实业、世茂房地产、绿城中国等新上市企业利润与股价涨幅均大幅高过地产板块平均水平。资产注入重组企业中宝股份、泛海建设的股价上涨超过3倍，市值增长更在10倍以上。但2007年至今，新上市的鸿隆控股（01383.HK）、中国地产（01838.HK）、碧桂园（02007.HK）等企业，股价走势不甚理想，中国地产发行首日即跌破发行价，A股上市的广宇集团上市后股价走势也弱于同期大盘。资产注入、重组题材同样蕴藏着普通者无法察觉的风险，如法律风险、政策审批风险、内部人操纵等。

通过2003-2007年连续五年的中国房地产上市公司研究，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组发现：在流动性过剩的大环境下，证券市场正以远高于实体经济的发展速度持续攀升，同时拥有行业利好和资产膨胀两大利好的房地产板块，必将成为此轮牛市的中坚力量。但在普通者大量进入、题材炒作反复出现、ST板块连冲涨停的情况下，“风险与并存”这一金融市场的不变真谛应该引起者的足够重视，只有坚持“价值理念”，从产业环境出发，综合评价房地产上市公司的经营特性、资本市场特征、财务特征，挖掘地产绩优股，才能实现价值的化。

（本报告由合作单位提供，不代表本报观点）

表 1：2007沪深房地产上市公司

综合实力10

2007股票代码股票简称

1000002万科A

2600048保利地产

3600663陆家嘴

4000024招商地产

4000402金融街

6601588北辰实业

7600383金地集团

8600675中华企业

9600208中宝股份

10000046泛海建设

表 2：2007中国内地在港上市

房地产公司综合实力10

股票代码股票简称

100688中国海外发展

200813世茂房地产

300754合生创展

402777富力地产

500272瑞安房地产

601109华润置地

703383雅居乐地产

703900绿城中国

900917新中国

1002337上海复地

表 3：2007沪深房地产上市公司

经济增加值（EVA）10

股票代码股票简称经济增加值(EVA)(亿元)

1000002万科A(8.31,0.01,0.12%)15.74

2600663陆家嘴6.44

3900950新城B股(0.914,0.00,0.88%)2.81

4000402金融街2.70

5600048保利地产2.48

6601588北辰实业1.84

7000024招商地产1.31

8600383金地集团1.29

9600533栖霞建设1.22

10000616亿城股份0.93

表 4：2007中国内地在港上市

房地产公司经济增加值（EVA）

10

股票股票名称经济增加值

代码（EVA）

(亿港元)

100688中国海外发展20.25

200813世茂房地产20.12

300754合生创展集团16.46

402777富力地产15.49

503900绿城中国12.16

603383雅居乐地产11.19

700272瑞安房地产10.24

801168百仕达控股8.08

901207上海置业4.66

1001109华润置地4.12

表 5：2007沪深地产绩优股

10

股票代码简称

1000002万科A

2600048保利地产

3000024招商地产

4600383金地集团

5000402金融街

6601588北辰实业

7600266北京城建

8600748上实发展

9600736苏州高新

10000926福星科技