侯瑞波：我对华南应该不陌生，大家对我也不陌生，华南分院从成立到现在之前一直是我在做这块，所以有很多新老的朋友，这个成果出来了以后，就开了交流会，高兴能够与大家一起交流我们的成果。

2004年届发布百强，当时和国务院研究企业组、科技研究所三家机构在在2003年成立了这个组织，当时是在1月10日我们发布了次中国房地产上市公司成果，这个成果包括了中国在大陆上市的公司，也包括在中国房地产在香港台湾上市公司的情况，这是我们份成果。

一晃过去了，百强是2004年开始发布的，到今年也是第八个年头。2011年是比较的特殊，为什么比较特殊？刚好是“十二五”规划的一个开局之年。国家整个基调定义为积极的财政政策和稳健的货币政策。4月份大家已经看到稳健货币政策是怎样的情况，同时我们也看到了比较大的调整，在积极建设保障性住房情况下调控房地产市场，在这种情况下我们叫做新周期、新格局，在这种大背景下开展2011中国房地产百强企业家的研究。

我们做了很多能够适应当前时代的方案体系。我们认为有两个地方是重要的：一是企业的盈利性，在2011年新周期下，我们认为是很重要的指标体系；二是我们认为企业融资能力是2011年最重要的预期指标，正好在这个情况下，2011年体系分成7个2级指标体系，加上30个3级指标构成整个评价体系。

大家关注到销售业绩，销售业绩只是作为行业研究的一个参考指标体系，这是30项重要指标之一。

我们看看指标体系，销售业绩单独拿出来跟大家一起做一项成果，同时我们把7项的2级指标体系做出各个指标的10。

我们来看看销售业绩，销售额和销售面积同比增长45.6和19.1%，这是今年整个百强企业增长的情况。相对于整个行业增长幅度要高很多，百强企业销售额均值已经达到143.6亿，同比增长45.6%，销售面积百家企业均值达到144.9万平方米，同比增长19.1%，商品房销售额增加18.3%，销售面积是11.1%的增长，我们看到百强企业在整个行业无论是销售额还是销售面积，从销售指标来看增长速度远远高于整个行业的增长速度，同时看到八年来趋势越来越明显。

我们来看看百强企业之中，我们今年有26家华南企业进入了百强企业，这26家百强企业占到了整个百强企业市场份额31.78%，接近整个百强企业1/3左右的市场份额。

同时我们来看看百亿企业，百亿企业目前超过了30多家，这在2011年增长是快的，我们看到1/3的百强企业销售额在100亿以上，比上年的百亿企业数量有明显的上升，其中华南占了10家，销售额在50-100亿增长到28家，目前企业差不多有60多家，超过了50亿以上，销售面积指标增长也是的快。

2010年市场变化快，百强企业的反应速度比整个行业反应速度要快一些。我们看到国内最主要的企业是在做2011年指标的时候，比如说年终指标的时候，在2010年之前很少有企业把指标分成上半年、下半年、一季度、二季度、三季度这样去分，主要是上半年业绩大约只占40%，下半年占60%。

2010年底的时候，主要企业是反过来，上半年期望值达到业绩60%，下半年是希望达到40%，这是目前企业变化比较快的地方，而且在2011年国内的企业和最重要的企业也都在做这样的变化。

刚才说到百强市场份额达到27.4%，行业集中度提升竞争力格局变化，这是今年提出新的格局，在2010年的时候季度，我记得做报告的时候，国内前十销售额的企业，当时在去年一季度达到16.8%，有十家企业份额占到整个中国房地产市场份额16.8%，所以整个企业紧张的情况。刚好2010年11月份，我们统计国家前十名企业占到中国房地产市场份额是10.3%。全年数据也是接近10%左右，中国的前十名的企业占到中国市场份额10%左右，我们的预判前十名的企业占到中国市场12.4%左右。

我们看到百强企业和领先企业在这种格局下会继续的进步，业务模式拓展规模在增加，总资产同比增长52.1%，整个销售业绩快速增长一方面是百强企业的盈利；另外一方面百强企业规模的扩张，成长的速度，融资能力、经营能力都提出了很高的要求，我们看到2010年至2011年都是大规模开发，这种模式到现在也没有变，因为在2009年有很多企业，包括有很多代理公司都提出了观点，有可能会大幅度的变化，也许可能在规模上这块有些变化，因为大家可能更多追求的是质量，追求的盈利能力。

我们看到现在格局还需要延续一段时间，百强企业总资产增长52.1%，总资产均值达到389.5亿元，净资产均值达到96亿元，我们看到百强企业目前的负债率还是高，百强企业规模扩张很重要的推动因素是企业融资活动活跃，这已经成为了一个百强企业新的特点，一个是业务模式的转变，从企业规模中扩大；第二是适应政策的变化，积极参与保障性住房，保障企业规模一直在扩大，所以大家在适应中变化，我们提到盈利性，盈利性是未来企业追随重要的目标，盈利水平百强企业是在提升，净资产率是20%。

盈利能力前十名企业前五名企业全部都是华南企业，百强企业和整个行业规模的企业这100家前五名盈利能力最强的企业集中在华南，华南在这些方面应该是领先整个行业。

说到成长性指标包括从销售规模各个方面整个成长性或是高于整个行业很多这么一个情况，增长是9个百分点，新开工面积占到房地产企业新开工面积的11.3%。

市场向三、四线城市拓展，从2009年开始关注二、三、四线城市，在一线城市调控会越来越严厉，这个情况到目前来看和我们当时预期是一致的。

我们也没有想到说三、四线城市调控也是严厉，三、四线城市由于市场空间比较小，在比较短的时期就比较容易达到饱和情况，我们还是建议大家这方面是比较谨慎的情况。

我们刚刚说到经营的稳健性，目前经营的格局和发展的模式都没有改变，目前百强企业和整个行业一样是在稳健性方面都面临大的挑战。

这是我们提到几个挑战方面，提到今年指标体系7个2级指标，其中融资能力作为单独的一项指标和其他6项2级指标进行一起研究，也表明了我们对融资能力看的是重要，融资能力百强企业的明显，现金流入增长58.6%，这是目前整个百强企业融资能力、现金流是高的，融资能力前十名，融资能力还是突出的。

盈利能力前五名全部是华南企业，同时融资能力前十名企业之中，华南企业也有6家，目前华南企业在这方面还是遥遥领先的，还是领先整个房地产行业。

从百强企业融资的情况来看，新增银行授信尽管规模总量仍然在增长，但增长比2009年明显放缓，已经由上年164.9%下降到13%。前一段时间，我们在做2011年整个市场预判的时候，我们跟银行有关机构沟通过一次，通过房地产市场房地产贷款增速会下降30%左右，当时银行认为有可能比这个数字下降还要多，今年融资的情况是紧张的。

相比之下百强企业融资活动，流入均值达到35.2亿元，高达58.6%，实际的资金流入没有减缓，百强企业都是明显的，包括土地各方面向百强企业集中，这种趋势明显，这种趋势是加快的。融资能力的有几方面支撑：一是百强企业基本形成了广泛的业务布局，相对来说完善产品线和项目运营体系以及运营能力，这方面企业经营硬实力更加强一些，百强企业经历了这么多年发展，在业内积累了良好的盈利。二是我们看到百强企业都是跨区经营的企业，品牌的软实力也是的突出，银行贷款的手段和其他融资方式来说都是的，我觉得2004年百强企业研究出来了以后，对我们百强企业经营贷款大力支持，中国农业银行是家，接着是中国工商银行都对百强企业提出了支持的说法，同时也是不断的落实。我记得在2006年各个银行都在落实，特明确的是农业银行通过我们召集大家谈资金合作的事情，这是我们大家看到的。

目前这些大型的银行都是和百强企业、企业通过前几年的探讨，这几年无论是授信额度还是实际贷款都是增加比较明显。同时我们看到指标体系，其中提到规模性和运营效率是比较辩证的事情，我们运营效率研究指标也是重要指标体系，我们看到规模大，百强企业是规模的，品牌最优，运营效率也是好的。百强企业存货周转率提高到7个百分点，2008年之后的这几年百强企业提高是快的。

百强企业承担更多的是社会责任，百强企业中纳税增长是快，在解决就业，上下游相关产业发展，尤其是目前参加保障性住房或者政策性住房也是积极和主动的，成为地方建设的推动力量，从2010年今年保障住房这块都做了很多的贡献，这是目前百强企业总体的情况，同时每年百强企业策划代理也是重要的研究课题。

我们看到2011年研究成果从几方面：一是业绩方面，销售收入是8.6%，另外跟我们百强企业相比业绩增长没有那么快，人均绩效下降了5个百分点，整个策划代理的行业人均绩效是在下降的。从业务方面来看，业务面临了很大的调控压力，尤其是代理环节更多的是跟交易是相关的，政策频繁的调控必然对交易占了比较大的影响。目前从业务方面看，行业也面临了很大的调控压力。

我们看看策划代理的企业和品牌的领先企业和百强企业或者是规模比较大的企业合作是更加的稳定，根据经营的策略，策划代理这个行业这几年并购案例也是多，思源去年上市以后也有一些策略和动作，也是在积极布局二、三线城市。

下面是趋势具体的情况，这是布局二、三线城市的情况，一手代理业务中百强企业代理总建筑面积的比例已经2007年10.9%上升到13.8%，增长了将近3个百分点，总建筑面积差不多增长了6个百分点。这是今年整个百强企业关联数字，但是我们有些关键指标包括运营效率，运营效率作为统计指标的时候，到今年华南还是，华南企业现在来看是领先的，尤其华南企业在融资能力方面也是突出的，这是目前整个成果的情况。

回顾百强企业2010年的发展，加速扩张仍然是很重要的趋势，我们并没有像很多业内人士所说的出现其他的变化，这些方向包括盈利的追求，目前是处于孕育和实验的阶段。

中国房地产业已经步入了“十二五”开局之年，新的发展趋势已经展开，企业发展面临经济增长方式转型的挑战，同时面临着竞争新的格局，在新的格局下面必然有新的成长，在激烈的市场竞争中应时而变，这是百强企业把握市场波动变化，保持卓越积极增长业绩的策略，希望华南企业能够继续引领行业。

今天借此机会把目前在做几个课题可能对大家有启发。

目前，我们10研究组目前重要的课题是中国房地产上市公司研究成果，这个成果我们会在6月份发布，发布的成果应该今年也做了一些重大的变化，今年把上市公司作为一个价值发现点，中国房地产上市公司对价值发现或者是价值挖掘并不是很充分，这和整个市场环境有一点关系，我们希望大家关注这一项成果，上市公司对中国最的企业价值发现可能不一定是综合实力方面，包括财务创造，各个方面挖掘一批有价值的企业。

我记得在2009年住建部政策研究专门成立了中国房地产动态政策研究组，这个研究组我们当时定为希望第三方身份能够客观的评估和预评估中国房地产政策，结合房地产发展的模型对中国房地产市场做出有效的预判，作为中国房地产重要的智囊机构，同时把政府一些精神理念与成果精神进行判断。我们看到中国政策也是的密集。

第三我们做的课题我们和国家统计局成立了中国房地产热点问题研究组，这是专门研究中国新的房地产发展趋势，目前研究两个课题一是保障性住房，保障新住房课题研究的主要是三个方面，我们认为是中国房地产住房急需解决的问题，中国房地产保障性住房模式是怎样的？这个课题我们已经和国家统计局进行了正式的课题，中国房地产模式是怎样的情况，发展趋势是怎样的？这和整个行业包括政府和房地产机构对这个课题都关注，同时希望把中国好的模式下面好的最的案例能够找出来，把这种模式和案例进行有机的结合，这是我们要做的个课题。

目前国家差不多在50%市场份额土地要做保障住房的，我觉得这个课题会来合作，我们来看到各个城市土地落实情况，保障住房落实情况以及和整个计划披露情况是怎样的，这是我们密切跟踪的课题，中国房地产企业到目前来看热情都高涨，到底怎样参与到保障性住房50%的市场份额，到今天为止中国重要的房地产企业都没有办法回避的一个课题，这是目 前在做保障性住房的，这是需要积极推进，这对企业还是有些帮助。

刚刚提到目前国内企业都在往往三、四线城市布局，今年我们和国家统计局合作两个课题，一是保障房，二是目前房地产在中国的城市当中发展的机会，这个课题我们从2004年差不多也做了八年，但是主要是集中在40个大中城市，因为数据或许有些压力，今年之前主要是中国40个大中城市机会研究，今年把宏观经济数据和房地产数据全部拿出来，中国差不多的地级市还有400多个很重要的县级市，会把这个课题跟整个行业分享，把这个成果和课题与大家做一个分享。谢谢大家！