百强企业研究报告显示：半数企业净资产率在5%—20%之间，只有个别企业高于50%29%的企业利润总额未突破1亿元，表明房企整体盈利能力较弱，当下应控制企业成长速度由国务院发展研究企业所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组历时半年，对中国主要城市房地产企业进行调查后，完成了《2005中国房地产百强企业研究报告》，报告显示，没有一家企业的主营业务收入真正超过100亿元。

房地产百强企业区域分布图

在区域分布方面，今年最显著的变化是，华东地区的百强企业数量激增，除上海以外，杭州、苏州、南京、宁波、青岛等华东二线城市也都吸引了大量房地产和跨地域开发的百强企业的进入。华北和华南两大区域的百强企业数量却呈现减少的趋势，华中和西部地区的百强企业有一定数量的增加。（北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组提供）

2002年-2004年三年中主营业务收入年均增长率在30%—50%和50%—80%的百强企业，各占23%和21%；此外，分别有7家和8家企业的年均增长率在80%—100%和100%以上。说明百强企业整体仍处于一个高速成长时期。（北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组提供）

主营收入

成长性前10强企业平均主营业务增长率达92.84%报告显示，中国房地产行业在2002年—2004年三年间实现了高速发展和规模化扩张，各项房地产开发统计指标全面大幅上扬，尤以商品房销售额为甚，2004年商品房销售额突破万亿大关，达到10375.71亿元。大开发时代迅速造就了一批超大规模企业，但2004年房地产行业内并未出现真正意义上的“百亿企业”。

据中指研究院分析师赵丽一介绍，所谓“真正意义上的百亿”，是指在房地产开发过程中，房屋已交付使用，完成经营结算后，实现的主营业务收入达到100亿元。调查数据显示，百强企业在2004年的主营业务收入分布为，10亿元以下的占49家；10亿元—30亿元的占35家；30亿元—50亿元的占9家，50亿元—100亿元的占7家，没有一家企业的主营业务收入真正超过100亿元。

调查数据还显示，总资产在10亿元—30亿元的百强企业占总数的34%；30亿元—50亿元的企业占26%；超100亿元的企业达13家之多。

百强企业房屋销售面积增长率较多分布在10%—50%之间。成长性10强企业成长速度更快，平均主营业务增长率达到92.84%，平均房屋销售面积增长率为70.66%，土地储备面积合计共5000万平方米，规划项目建筑面积储备总计约5300万平方米，体现出了成长型房地产企业未来的发展。

相对于发展速度和成长性，百强企业盈利能力略显不足。多数百强企业的盈利能力相对较弱，2004年利润总额超过10亿元的百强企业屈指可数，有多达29%的百强企业其利润总额还未能突破1亿元。

从利润总额的分布来看，有43家百强企业集中在1亿元—3亿元的中低水平上，所占比例；3亿元—5亿元的有13家，5亿元—10亿元和超过10亿元的百强企业分别只有8家和7家，还有29家百强企业的利润总额尚未突破1亿元。从净资产率上看，半数百强企业集中在5%-20%之间，只有个别百强企业于50%.在主营业务收入年均增长率方面，2002年-2004年三年中主营业务收入年均增长率在30%—50%和50%—80%的百强企业，各占23%和21%；此外，分别有7家和8家企业的年均增长率在80%—100%和100%以上。

说明百强企业整体仍处于一个高速成长时期。但也有18家企业的主营业务收入为负增长。

分析：本次百强企业研究表明，综合实力10强企业表现出良好的“均好性”。受益于2004年主要区域房地产市场的良好表现，百强企业在规模性和成长性方面均表现突出。但从房地产百强企业的基本面看，整体“均好性”有待加强。

土地储备

5家企业土地储备超过1000万平方米

土地储备

和规划项目面积是衡量一个房地产企业是否具备发展或持续开发能力的两个基本指标。从土地储备上来看，面积在100万平方米—300万平方米的百强企业，占36%；有16家企业储备土地在500万平方米—1000万平方米；有5家企业的土地储备超过1000万平方米。企业开复工面积也有显著增加，超过100万平方米的企业从去年的15家增至现在的30家，过200万平方米的企业也由去年的3家增至8家。这说明百强企业具备很强的发展。

分析：百强企业的当务之急是控制过快的规模扩张和成长速度，全力提升盈利能力，以改善企业自身的“均好性”结构，进入一个良性的“做强”阶段。

品牌扩张

中海地产品牌价值高达26.01亿元

百强企业中已形成了一批具有相当价值的房地产品牌。10研究组2004品牌价值研究成果显示，中海地产及万科两大房地产行业的领导品牌价值分别高达26.01亿元和22.37亿元，大规模开发和品牌复制已扩张到10余个城市，占据了大量的市场份额。复地、绿城、金地、大华、万通、阳光100、北京城建地产、沿海等百强企业，尽管品牌价值未过10亿元，但实现品牌扩张的速度也很惊人。

另外，从百强企业的制结构看，民营企业数量已超过国有企业，占43席。

尽管如此，国有企业依然是房地产市场必不可少的运营主体。一类国有房企通过上市保持着良好的资金链；通过业务重组，逐渐实现了以房地产业为主营业务的模式，在市场上占有相当大的份额。如中海地产、北京天鸿、北京城建、招商地产、北京北辰置地分公司、厦门海投、青岛伟东置业、北京昊远隆基和天津津滨发展等。

分析：一类国有房企，在激烈的市场竞争中不再处于地位，但通过开发大面积经济适用房、参与城市改造等规模性建设，仍能跻身房地产百强企业。

分类排行榜

综合实力前10强

企业年增土地储备均超百万平米

从调查显示的具体结果来看，综合实力10强企业2004年平均总资产规模达到145亿元，平均年开发规模高达290万平方米，平均实现房地产主营业务56.76亿元。

从盈利能力看，企业利润总额在10亿元以上的占到了70%.从成长性看，近2年的主营业务收入平均增长率达到51%.2004年国内各主要区域房价的快速上涨成为其收入增长的动力，尤其是上海房地产市场，迅猛的市场发展造就了如上海绿地集团、大华集团、复地集团这样的区域性房地产旗舰企业；另外，10强企业每年新增土地和项目储备都在百万平方米以上，合生创展的土地储备达到1228万平方米，中海发展项目储备超过930万平方米。

采访时记者还了解到，目前房地产百强企业要做大的前提之一是必须实现规模化扩张，这已得到业内的共识。如今年万科并购南都子公司，北京万通和天津泰达，中远房地产和天津顺驰的战略联盟等，这些房地产百强企业注意相互间在研发、采购等领域的分工、合作和战略联盟，有助于合作方形成“双赢”的良好局面。

盈利能力前10强

20%的企业净利润超过10亿元

调查显示，盈利能力前10强企业利润总额之和约为73.86亿元，其中上海绿地、中国海外发展、合生创展、万科企业股份、大华集团超过了10亿元；在净利润方面，超过10亿元的企业有2家，5亿元—10亿元之间的企业有4家，其他企业在1亿—5亿元之间。盈利能力10强企业平均净利润率为17.79%，平均净资产率达到23.8%，盈利能力前10强在百强房地产企业中表现突出。这些企业不但保持较强的盈利能力，而且实现了盈利的高速增长。比如，万科企业股份2004年实现净利润8.78亿元，同比增长速度高达61.9%.

2005年中国房地产百强企业综合实力前10强

企业名称

1 中国海外发展有限公司

1 万科企业股份有限公司

3 合生创展集团有限公司

4 上海绿地集团

5 广州恒大实业集团有限公司

6 富力地产集团

7 大华（集团）有限公司

8 复地（集团）股份有限公司

9 绿城集团

10 北京天鸿集团公司

2005年中国房地产百强企业盈利能力前10强

企业名称

1 上海绿地集团

1 中国海外发展有限公司

3 合生创展集团有限公司

4 万科企业股份有限公司

5 大华（集团）有限公司

6 复地（集团）股份有限公司

7 SOHO中国

8 卓越置业集团有限公司

9 上海三盛宏业集团

10 广州恒大实业集团有限公司

（以上图表由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组提供）

分析预测

上市融资可能会被抛出主流渠道

受央行加息的影响，房地产股市当前比较低迷；未来通过集资、信托、地产基金等方式进行直接融资的比例将加大

据中指研究院副院长黄瑜分析，受2004年中国房地产宏观调控的影响，房地产资金来源已发生重大变化，非贷款类资金来源增长迅速。从消费层面看，近半年来央行连续两次加息以及首付款比例的提高，会抑制一部分市场需求，从而影响定金及预收款的增长。房地产百强企业在遭到供给和需求两方面政策紧收的情况下，需要拓展更多的资金渠道以保证企业的良性发展。

本次调查发现，房地产百强企业中有35家是上市或控股上市公司，另有多家百强企业正在谋求上市。除此之外，国外房地产资金与国内多家房地产企业也频频联手，在北京、上海等一线城市合作开发房地产项目等，多种融资渠道正逐步打开，呈现出多样化趋势，这对未来中国房地产企业具有深远影响。

北京市国际发展公司总裁杜猛表示，现在房地产金融融资渠道已日渐多元化，包括股权融资，扩股增资等；通过集资、信托、地产基金、上市、引进外资等多种方式进行直接融资的比例也逐步加大。杜猛表示，除向银行贷款外，上市融资仍是目前开发商融资的主要方式。但受央行加息的影响，房地产股市当前比较低迷，今后上市融资可能不会成为开发商融资的主流渠道。