2010年6月3日上午9点，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院主办的“2010中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”在北京金融街国际会议隆重召开。

本次发布会上，中指研究院首发2010中国房地产上市公司研究的成果，现场多位重量级解析2010宏观经济形势；中国房地产上市公司如何能够把握机遇，获得资金支持；新政对房地产市场影响分析，房地产上市公司如何应对。并邀请与会嘉宾共同探讨在新的金融形势下，中国房地产上市公司的投融资策略，旨在通过对话，传递动态，搭建交流平台。

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房地产研究所所长 刘洪玉

以下为房地产研究所所长刘洪玉现场发言：

尊敬的各位来宾，大家好。高兴我们又来探索新的一年我们上市公司10的研究成果。我今天简单地讲四个方面的问题，刚才10背景，历史，莫天全先生和陈小洪先生已经介绍的比较清楚了，我想再多说几句，就是研究的目的。

我刚才坐在底下在想，谁更希望我们中国的房地产市场能够平稳、健康的发展呢？想来想去我想上市公司可能最希望。因为资本市场总是希望企业能够不断持续的盈利。实际上市场比较大的波动起伏，我们以房地产开发业务为主的这样一个产业的形态，这种大幅度的起伏确实比较大的影响了企业的业绩。所以我想上市公司应该最期盼市场的平稳健康发展。

但是我们看，从07年、08年、09年、10年我们市场发展的过程，有人说这是一个共振，就是我们再短，之快速的市场波动。从资本市场和房地产市场这两个角度来看，很多人说房地产市场不好的时候，通常股票市场可能会好一些，因为它资金要流入到证券市场上去。就是房地产市场不景气，或者说房地产市场有调整、不明朗，资本市场也跟着往下调整。

我想这里面可能有一个重要的原因，就是资本市场上的者更多的关注短期的问题，短期的者相对的来说可能比较多。因为我也一直在思考，为什么房产税或者物业税离我们越来越近，但是实际上我们反复地说，像这个税它实际不可能，它对我们房地产的价格体系，甚至价值体系产生重大的影响。这是不可能的一件事情。它是要出来，但是我们的目的是要打乱我们过去的价格体系。这个概念大家好像反复的利用，然后在市场上去做出剧烈的反映。所以，我觉得可能跟我们市场上者短期的行为有关。

在房地产市场为了满足资本市场者需求，也比较多的选择相对短期行为，相对短期的一些业务模式。所以的话这样两个相对短期放到一起，又在一个平行的周期里面，经常会产生我们所说的共振的现象。

但是我觉得从资本市场长远发展的角度来说，实际上越来越多规范的结构，者进入到这个市场，它会越来越关注长期、稳定发展的问题。房地产企业实际上大家也看到，实际上越来越多的企业在探索新的商业模式，怎么去形成一个多元互补的业务模式的结构体系，它也是希望在长期的稳健的发展。所以我想我们研究10，研究房地产上市公司，实际上是希望能够通过比较深入的剖析房地产上市公司的具体的指标，来反映我们上市公司整体发展的水平和状态，促进我们企业长远、稳健的发展。

我们这次研究包括了开发类的上市公司，还有园区类的上市公司。原来我们是混在一起评价的，这次我们把它分开来评价，就通过系统的评价来促进我们这个行业以及资本市场和房地产市场良性的互动。

我们的研究对象是依法设立，公司股份在2009年12月31日前在上海证交所，深圳证交所，上海联交所，纽交所等境内外市场公开上市的中国房地产上市公司，这里面我们指的它的业务收入的来源主要是来自于中国大陆，而且收入构成需要满足一些相关的条件，其中这些条件有的是我们国内证监会的相关规范的内容，还有就是全球行业分类的标准。由于我们企业上市的地点差异也很大，有在国内内地上市的，有在香港其他境外上市的，所以我们把在不同地点上市的公司，因为它的企业采用的会计准则不完全一样，所以我们也是分开来做一些研究。

我们研究的方法体系，实际上我们这些年也一直在不断的持续的改进。这次我们在过去七年的工作的基础上，结合我们当前，我觉得房地产市场要求房地产企业要不断的提升发展的质量，所以我们在这次也对评价的理论方法体系进行了进一步的改进。

比如说对企业综合实力的评价，我们原来是有三个主要的二级指标，现在我们增加了一个财务稳健性这样一个要求。目的是能够更全面、准确的反映它的市场的表现和未来的前景。财务稳健性的指标我们实际上这次就比较多的关注了，采用了一系列的其他的三级指标去来标识一个企业财务稳健的状况。

另外，我们对于园区开发类的上市公司也提出来了一套独立的评价体系。主要是从这些公司的经营能力，资本市场的表现和园区发展的能力，这三个方面来评价园区类上市公司的竞争力。这里面我们包括对企业经营规模的评价，经营规模是和企业总资产，利润收入，市值相关联的，还包括财富创造能力的评价，这个我们仍然沿用我们一直以来采用经济增加值评价理论的方法做测算，主要包括这些一系列二级和三级的指标。

还有企业价值的评价，财务稳健性的评价。我们财务稳健性的评价，主要通过现金比例，银行贷款和总负债之间的比例。综合实力就刚才说的，我们除了前面三个二级指标，现在增加了一个新的指标，然后我们相对四个指标，然后按照一种固化的模式进行，主要采用因子分析法来计算每个企业综合得分值，这样排出序来。发的材料上都有，我就不详细说了。

我们中国的房地产市场应该说目前仍然处在调控的新政策实施以来，各方面的力量相持博弈的阶段，仍处于这样的阶段。这个实际上我们说很容易理解，因为市场的调整往往不管对、地方政府还是对企业，还是对购房者、者，它都有一个重新的利益，市场相关利益分配的过程，谁也不会轻易的去放弃自己的既得的利益或者说可能得到的利益。所以我感觉我们要能够稍微的心态平和一点，去等待一下市场的发展，不要过于急躁。

再一个，我们看到实际上新的政策在打击投机，遏制房价过快上涨，以及增加保障性住房供给等等这些方面，实际上已经发生了，跟我们的政策目标或者说跟社会大众的期望一致的积极变化，实际上这些变化大家也是有目共睹的，就是说大家普遍肯定这次政策的效果。

在这样大的环境下，很多企业已经开始慢慢形成了自己的一些战略和策略上的应对，和未来发展方向上的调整。就是大家都在思考这个问题。从长远发展来看，不管从企业角度，还是国家社会的角度，我们希望房地产市场是平稳健康发展的，这是我们全体人们的福祉所在。

我们感觉到要想促进市场健康稳定发展，增加供给仍然是市场面临的主要任务，因为销售交易量的减少，供应肯定会相应作出反映，也会相应减少。但是实际上我们的需求被政策暂时给限制住，而且一些地方的政策可能比的政策更加严密一些，这些政策实际上它的长期性，或者长期存在的合理性，我们现在也还没有研究清楚。所以在这样一个大的，我们说在城市化，还有工业化大的发展背景下，可能我们还是要想方设法努力地去增加供给，这样的话我们的市场就会有健康发展的可能性。

再一个我们想在坚持调控目标的同时，也需要关注政策的连续性。因为我们发现政策的不连续也是导致市场的波动的很重要的原因。也要关注不同的条条块块，它政策叠加的效应。这个方面实际要有一个总体的设计，简单叠加有时候它的效果可能是出乎意料的。再有我们说住房的市场化仍然是未来发展的方向，这也是我们一直过去十几年来一直坚持的，住房市场和住房保障它相互之间互为依托的关系。所以从这个意义上来说，我们房地产市场的发展的未来的空间应该说还是像大家以前所认识之一样，不会发生太大变化。