2010年12月17日“第七届中国数字地产节——中房指数系统百城价格指数典范样本研究成果发布会暨中国房地产市场形势年度报告会”于北京歌华开元大酒店成功举办。

此次会议，中房指数系统、中指研究院重点分析了2010年中国房地产市场的运行状况及2011年市场展望。与此同时，此次数字地产节还面向发布了“2010中房指数系统百城价格指数典范样本楼盘口碑排行榜”、“2010中房指数系统百城价格指数专业领域典范楼盘”、“2010中房指数系统百城龙头企业”以及“2010中房指数系统百城价格指数样本楼盘配套服务领先企业研究”，集中展现重点城市热销项目及专业领域典范楼盘。

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贺强演讲视频

政协委员财大证券期货研究所所长 贺强

以下为政协委员财大证券期货研究所所长贺强先生发表题为“从宏观经济发展看2011房地产市场”的精彩演讲：

【贺强】各位来宾，下午好。我的课件就讲两个图，大家注意：我们大家是搞房地产的，房地产在运行过程中也是有周期的，我们认为房地产周期是最贴近经济周期运行的。我们研究股市周期和其他市场的周期，房地产周期和其他市场周期不同，运行的比较缓慢，所以房地产周期运行最贴近经济周期运行。90年正好处在深化改革阶段，也正好是我们股票市场建立的时期，到现在中国股市二十年了，我们这个阶段运行了两个周期，这个图上体现的是两个周期的情况，在这当中房地产是怎么运行的呢？咱们回忆一下，当时由于政策放松来刺激经济，因为90年我们经济很低迷，只有3.8%，当时利率连续下调刺激经济，经济出现了立竿见影的效果，连续上涨了两年，到了92年我们GDP高达14.2%，涨的很猛，在这过程中房地产价格也开始往上走，是海南出现了爆地产的现象。

但是到了93年由于我们经济涨的太猛，涨的太快，经济过热了，而且伴随这轮经济过热，在我们历出现了一波严重的通货膨胀，大家看看这图，88年我们就爆发了严重的通胀，通过次治理整顿三年把它打压下去了，而93、94年又爆发了更为严重的通胀，94年的通胀达4.1%。我们现在物价才涨了几个月，就紧张的不得了，说今年全年的物价，年度物价也就三点几，因为前面平均的物价也就三点二，最后几个月涨的再高也就三点几，何况后面还有可能滑落，所以现在三点几就紧张的不得了，想想当时是4.1，所以相当严重。所以在这种情况下调了。中国的房地产市场开始了走麦城的阶段，这个时间很长，一直走到2000年，2001年。在房地产价格不断下降的过程中，房地产收缩期的过程中，当时谁搞房地产是套牢的，谁是严重亏损的，就连我们以前基金，为什么97年底证监会出一个证券基金转型管理办法，改名字叫证券基金呢？所以咱们现在基金都叫证券基金，因为在97年我们基金不仅可以炒股票也可以地产，而大部分基金由于炒了房地产，很多都出现了严重的亏损，整个基金业几乎全军覆没，这是房地产当时的景象，为什么房地产会如此呢？关键是由于我们第二轮治理整顿三年过头了，所以经济出现了下滑，直接下滑了七年，说房地产伴随着经济的不景气也出现了房地产周期的连续下滑。

这一波房地产周期扩张期什么时候出现的呢？就是本世纪，01年、02年以后，是03年非典以后北京房价，再早一点就是申办奥运成功那个时候就了一轮，出现了一轮房地产的价格的。我们一再出台政策为什么打压不下去呢，有各种原因，其中一些深层原因，由于我们经济糟糕，实际上我们经济在08年就开始运行新世纪以来这一轮周期的收缩期，08、09年下滑，而我们房地产08年由于奥运会的支撑，没有伴随这波经济周期下跌，09年上半年出现了一段回落，可是由于各级政府纷纷出手救市又托起来了，所以又出现了明显的上涨，今年为什么又稍微有一点回条又出现明显上涨呢？房地产这轮周期的收缩期的表现不明显，就是奥运会和各级政府救市。现在又出现了明显的上涨，除了其他的因素以外，我们认为一个重要的因素就是经济运行的大背景的支撑，所以下面我谈经济，怎么看目前的经济和未来的经济。从经济运行的方面去判断房地产未来的方向可能会更清楚一些。

不知道大家发现没有，我们媒体上，经常上媒体的，去年到今年有一个矛盾的表现，从去年初开始很多的在媒体上公开说，中国经济触底了，反弹了；而到了今年这些又的悲观，不仅对今年的经济悲观，认为今年经济二次探底，而且目前很多对明年的经济也悲观，很多媒体上公开讲话的都认为经济可能回落，甚至有官员也认为明年的经济可能回落。怎么看待经济的形势，下面我讲讲我的看法。

去年我们得出一个明确的结论，而且在去年很早，上半年以前，我们认为2009年中国总体经济是不可能触底反弹的，跟他们的观点完全不同；但是2010年中国总体经济完全有可能触底反弹。所以跟今年的“悲观论”的判断也完全不同。09年我们为什么认为总体经济不能触底反弹呢，大家注意：就是什么叫经济触底反弹，它不是一件简单的事情。所以很多都笼统的在这儿说触底反弹，我们怎么理解触底反弹呢？我认为经济的触底反弹包括两个层面，一个是短期经济指标的触底反弹，我们看看什么是短期指标呢？就是月度的工业增加值，季度的GDP，这属于短期指标，短期指标触底反弹我们去年为了保八，扩大，刺激经济，实现了触底反弹，一个漂亮的V型翻转，从这儿底下去拉回去，一直冲到今年一季度11.9，这点我们做到了。但是大家注意了，怎么看待短期经济指标触底反弹呢？就跟股票有长期指标，有短期指标一样，短期指标可下随时变动，变动很快，最重要的是看长期指标。短期指标去年触底反弹了，今年为什么很多悲观了呢，甚至认为经济二次探底呢，就是看到了今年前高后低。实际上今年所谓的经济前高后低它本身指的就是短期指标。所以确实二季度、三季度出现了连续的下滑，这是不争的事实，但是怎么看待短期指标的前高后低呢？

，这完全是正常的，没什么可大惊小怪的，没什么可紧张的，因为我们去年是四万亿，9.6万亿，扩大，刺激经济，所以把短期的GDP支撑起来了，但是这个短期指标触底反弹并不是我们去年总体企业的效益水平大幅增长推动的。而今年为什么前高后低呢？因为今年力度不如去年了，去年银行贷款是9.6万亿，而今年只有7.5万亿，即使超一点也大大低于去年，所以力度不如去年，它必然就得掉下来，因为去年是靠这些东西支撑起来的，今年力度不如去年了，它必然要下滑，就完全正常。在去年我们就预计好，没什么新鲜的。

第二，今年的短期指标的前高后低，这是好事不是坏事，为什么是好事呢？因为有利于防止经济过热，所以我们的看法，我们看问题的角度和媒体那些完全不同，他们很低迷，我们是担心经济过热。比如说我们一季度已经反弹到11.9，如果继续拉高，前高后更高的话，很快突破12，今年数据说GDP超过12，这就会出现严重的经济过热，所以适当的下滑有利于防止经济过热，我们认为更重要的不是短期指标是否触底反弹，而更重要的是中国总体经济是否触底反弹，这才是最重要的。而中国的整体经济从数字上用什么来代表呢？年度的GDP。最后走完了，年初报的是8.7，后面修改为9.1，8.7也好，9.1也好，什么概念呢？跟我们去年判断的一样，中国总体经济在继续下滑，并没有触底反弹，这才是真实的情况。从这个图上大家可以看出来，9.1高，还是08年9.6高呢，很简单的问题，这些愣是搞不清楚，我都觉得很奇怪。

实际上中国新世纪以来一轮长周期，从08年进入衰退期已经连续下滑两年了，到去年并没有结束。这才是真实情况，关键是今年是继续下滑呢，还是触底反弹呢？短期指标在今年已经前高后低已经下滑滑下来了，但是总体经济是在继续下滑，还是会触底反弹呢？我们去年就做出判断，今年触底反弹，总体指标触底反弹，为什么？关键得讲原因，讲理由，为什么今年年度的GDP，别看短期的季度GDP滑下来了，年度GDP肯定触底反弹，为什么？咱们一算帐就明白了，其实原因很多，时间关系，咱们算笔帐就知道了，今年前三个月平均GDP是10.6，第四季度哪怕大幅下滑到9%，你想四个季度一平均不还是十以上吗，轻而易举。所以今年总体经济触底反弹已成定局。另外咱们换个角度算笔帐，我告诉大家，入口在中国绝不是可有可无的东西。现在好多的“出口无用论”，出口不行了，完全靠拉动内需，这是错误观点。出口至关重要，因为出口可以直接拉动GDP。去年我们为什么不能触底反弹？就是我们分析了出口的情况，得出一结论，去年全年出口年度的增长率肯定是负的，而我们认为今年出口年度增长率肯定是转负为正。

基于这个大判断，去年和今年看国家统计局怎么算的帐？我们一开始今年年初报的去年是8.7，8.7。统计局怎么算出来的呢？比如拉动GDP有三匹马共同拉车，这匹马算了一下，在8.7，GDP里这匹马拉动了8个百分点，几乎承包了，所以这个数字就充分表明了去年完全靠扩大支撑的GDP短期指标的触底反弹，消费占了4.6个百分点，增长不算太快，但是有4.6个百分点，只这两匹马拉车，两项相加我们去年的年度GDP就可以高达12.6，早就触底反弹了，为什么没有触底反弹呢？问题在哪儿，问题在出口今年没有罢工，已开始拉车了，转负为正，从今年一月开门红到现在连续都百分之几十的高增长，去年基数小还是正增长，不是负增长。保守一点出口今年贡献了两个百分点，但也许它就贡献了两个点甚至超过两个点今年完全可能的，这些总共加起来11.6，年度GDP超过12，严重过热，所以这是我们最担心的。这些人还担心经济二次探底呢。实际从总体经济而言在今年根本不存在二次探底的问题，要探底就是继续探底，一次探底，就是08年、09年、10年连续三年下滑，要探底的话必然是这种结果，没有什么二次探底，二次探底的条件是什么呢？上年经济触底反弹了，第二次又掉下去了这才叫二次探底，所以现在不具备这个条件。所以所谓的二次探底都是一些媒体为了吸引眼球瞎忽悠，今年根本没有这个条件。但是我们认为今年这种可能性现在看的很清楚根本就不存在。今年总体经济不仅不是继续探底，而是反弹，触底反弹，几乎已成定局。

关键明年经济怎么运行呢？这两天我参加了很多会议，很多的对明年经济都是很悲观，GDP掉下来，是我们最近公布了明年的GDP的指标，定在8%，很多人更加担心，GDP肯定要下滑。最起码很多认为明年经济运行是最复杂的一年，甚至有的说明年经济是最困难的一年，各种说法。我们怎么看待明年的经济运行？明年确实存在两种可能，今年触底反弹了，明年一种可能是什么？今年比如十以上触底反弹，明年九了，这才叫经济二次探底。但是还有一种可能，比如今年10.1，明年10.6，后年11，连续增长，连续反弹，这也是一种可能。那么明年开始以后经济到底如何走呢？我认为关键是看货币政策，我们明年货币政策出现了转型，从适度宽松的货币政策可能转向了稳健的货币政策，但是大家注意了什么叫稳健？稳健的货币政策怎么理解？货币政策持续放松可以叫稳健的货币政策，货币政策持续收紧也可以叫稳健的货币政策。比如96年我们提出的就是稳健的货币政策，但是八次利率连续下调，历货币政策从来没这么宽松过，但是也叫稳健的货币政策。而历有时候在收紧，货币政策在收紧，在上提准备金率也可以叫稳健的货币政策，关键这货币政策走向如何把握。如果我们从明年开始货币政策连续收紧，那么明年的经济有可能二次探底，这种可能性存在。但如果明年稳健的货币政策紧的不是很厉害，或者没有连续收紧，那么我们经济出现继经济反弹以后连续反弹的可能性就比较大，所以关键看货币政策走向。

货币政策走向稳健，这个稳健什么都可以往里装，连续收紧叫稳健，连续放松也叫稳健，怎么理解呢，而且明年的货币政策走向到底如何呢？关键看什么呢，关键看物价。有的时候物价一个指标就可以左右货币政策的方向，像07年11月我们实行了我们经济工作会议召开，为08年货币政策定了调，08年实行从紧的货币政策。在这之前叫适度从紧，08年又紧上加紧，是什么原因导致08年要实行这么紧的政策呢？只有一个原因，就是当年月度的CPI逐月攀升，正好到开会的那个月涨到历史点，所以08年推出了一个从紧的货币政策，就这一个指标该左右了货币从紧方向，而当时忽略了更重要的经济指标，短期的经济指标，季度的GDP，大家注意看，07年二季度达到11.9，点以后，三季度、四季度连续两个季度下滑了，我们开会的时候两个季度的经济指标已经下滑了，可是我们忽略了。如果根据这个经济指标我们得出的政策结论肯定不是从紧的货币政策，可是我们为什么还从紧了货币政策呢？说白了就是一个物价的指标。大家看看这块就是07年十一月开会的时候，看整个涨了一年，涨到十一月涨到全年的点，就是这个物价一个指标形势咄咄逼人就左右了货币政策。

所以如果明年初开始，是明年上半年如果物价形势咄咄逼人的话我们政策就有可能越收越紧，而政策收紧是有副作用的，收的过紧我们明年经济就有可能二次探底。物价的走势在明年会如何呢？就是看经济走势看物价，看物价走势就看CPI，看CPI走势如何看食品，食品走势如何看粮食，因为食品的原材料就是粮食，我们分析今年下半年这轮物价上涨，物价连续九个月负增长，从去年底转负为正就一路上扬，这轮物价上涨可以说是我们改革开放，是1988年以来的一共第五次明显的物价上涨，前两次表现为明显的通货膨胀，刚才那个图大家看到了我就不说了，新世纪以来我们又出现了三次明显的物价上涨，表现为什么呢？月度的物价逐月的攀升，但是它们共同的性质是一样的，跟前两次物价上涨，年度的物价上涨不同，这三次物价上涨共同的性质都是物价结构性上涨，所以它不是真正意义上的通货膨胀。这种物价结构性上涨我们认为实际上就是滞胀并存的表现，现在中国经济复杂了，不像八十年代、九十年代那么复杂了，其中表现在CPI上，表现在物价上就表现了结构性上涨。这三次物价上涨不同的地方是什么呢？原因不同，04年上半年的物价上涨大家还有印象，涨了半年又回去了。07年上涨是外因，在06年12月份商品出现了一枝独秀的现象，就是大豆油率先，拉开了这场物价的序幕。为什么大豆油上涨呢？因为我们95%的食用油企业都用美国转基因大豆生产大豆油，当时国际粮价形成了巨大的冲击力，冲击到国内就引起了国内食品价格上涨，所以推动了CPI上涨。今年下半年这轮物价上涨我告诉大家，既有内因又有外因。国内遭灾了，国内各种因素，比如城镇化，很多农民变成城镇人了，不种菜了，等等各种因素，国内因素引发这轮物价上涨；实际上也有国际因素，十月份国际粮价涨了25%，十一月份又涨了三点几，因为国际俄罗斯等等国家也遭了灾，所以这次是内因、外因共同推动物价上涨。所以我们认为这轮物价上涨是双发动机，动力十足。所以对这轮物价上涨不能掉以轻心。

不仅如此，这轮物价上涨还有一个很大的背景，全量化宽松的政策。美国六千亿量化宽松，逼着各国都要多发货币，全范围都是量化宽松，那么我们中国实际也是量化宽松，我们有一个统计数据，2000年，就是上一轮房地产达到点的时候，我们M2的供应量只有13.5万亿，而到了今年十月我们M2的供应量已高达69.98万亿，今年十一月已经突破七十万亿，十年就房地产上涨的这十年，我们货币多供了五倍多。所以为什么房地产这么，老百姓抢房子跟抱大白菜一样，这就是我们货币的背景，量化宽松的货币背景。所以就房地产本身研究看不清这些背景的话，你可能大方向就不好判断。所以这种量化宽松，这种流动性过剩，也是推动这轮物价上涨的一个重要的背景。

此外，还有一个更深层的背景，就是全都经历了美国危机重大的冲击之后，实际上现在都处在复苏之中，只不过有的国家复苏的快，有的国家复苏的慢，我们复苏的快，因为我们可以用政策扩大，而美国复苏的比较慢，所以美国人总想让咱们复苏的慢点，让它自己复苏的快一点，所以美国人做的事情就是一件事情，很简单，逼着咱们，进出口处罚我们，等等，它采取的一切策略其实都是把我们拉下来点，让它上去快一点。但是全经济都在复苏，可是我搞不明白，有一些从国外回来的海归，在美国待过十几年了，公开的在电视台说美国经济没有复苏，对美国经济看法的悲观，美国经济没复苏全经济不可能复苏。实际上不是这么个情况，美国经济在复苏，最近几天美国股市为什么履创新高啊？很多人认为美国经济没有复苏主要的理由就是看到它的失业居不下，九点几。西方经济学失业率这个概念很重要，这一个指标甚至可以代表经济衰退，所以失业好像经济确实好像没复苏，怎么看待美国失业呢？我们看美国失业率都是隔洋看火。我们这次亲自到美国考察了一圈，关于失业率的问题我们跟美国人交流了，结果它们反映了一个情况，我们国内是不了解，它们有一个什么情况呢？就是美国政府有一个政策，在美国打工的，比如我们华裔到美国打工，你工作一年可以休息两年，而且政府还给你发工资，你年工作的时候一月挣四千美元，第二年的话每个月政府给你发两千美元，照样衣食无忧。而奥巴马上台又危机了，所以奥巴马把这个政策又延长了一年，说在美国打工的干一年休息两年，所以这个情况一统计上去好像失业率很高，其实政府都给他们发工资，养着他们。不仅如此，而且他们反映，我干一年休这两年期间，其实休两年的人都没闲着，都在工作，只不过是挣现金，只不过挣现金美国政府统计不上去，还误以为他们休息呢，所以失业率很高。所以美国的失业率要辩证的看。实际上全的经济都处在复苏的阶段，我认为这是主流，有很多数据证明，包括中国一样。

我们现在是稳健的货币政策，只要从现在开始用手段把物价稳定下来了，如果我们连闯两关，我们稳住了粮价的话，CPI没有大幅的话我们政策就不会收的太紧，这为明年经济继续反弹打下了良好的基础，而且国际形势也是在复苏，进一步会推动我们经济的复苏。所以完全有可能出现一种什么局面呢？今年触底反弹了明年继续反弹。如果出现这种局面形势就乐观了，今年触底反弹我们认为意义重大。因为今年的触底反弹首先说明什么呢？这一轮经济周期的收缩期的结束进而说明新世纪以来这整个长周期的彻底结束，未来的经济怎么运行呢？这轮触底反弹预示着未来如何呢？我告诉大家，在未来，在我们中国新的一轮经济周期肯定要出现，而且它是持续上涨的过程，是扩张期，哪怕明年二次探底，后年可能还要反弹，新的经济周期是不可阻挡的，这就是中国未来经济的大趋势，所以房地产市场怎么走你们自己可以思考。