"中国商务地产发展论坛"对话研讨

2010-11-11 11:30:00 房天下产业网 来源:中指研究院

对话嘉宾:大连远洋红星海观项目副总经理刘凯先生、深圳市鹏基物业管理有限公司总经理黄女士、港联物业(中国)有限公司董事鲁军。由中指研究院研究大区总经理上官建华先生担任主持人。

“中国商务地产发展论坛”现场

【上官建华】首先欢迎各位参加亚洲房产交易大会,首先问一下刘总,你们在我的印象当中,远洋去年就获得了新地标,今年又获得了新地标,咱们在这方面主要做了哪些工作?

大连远洋红星海观项目副总经理 刘凯发言

【刘凯】首先要感谢中指研究院,感谢黄总、侯总、上官,正是在研究院工作之下,使我们地产同仁们在不断地低头拉车的同时也开始抬头看路了。很荣幸能够为咱们指数研究院作为研究对象,尤其是新地标作为样本,而且获此殊荣。红星海观是一个复合型大盘,这么一大项目去打造新地标是义不容辞要做的事情,我们有这么的资源,再加上远洋地产多年来进行房地产精度开发,自然而然得到新地标这种殊荣我觉得也是实至名归,感谢大家!

【上官建华】刘总从开发商角度阐述项目为什么获得新地标,我们请鹏基物业公司谈谈,你们怎么好这个物业工作的?

【黄烜】可能中国物业管理比较侧重服务,从物业公司产生历史渊源来说,它是资产的管理。所以我们现在跟着市场的压力走,我们在服务上下的功夫是比较大的。但是实际上物业管理是对于一些资产管理是一个专业的部分,包括设施设备,包括整个物业的和保值。

深圳市鹏基物业管理有限公司总经理 黄烜发言

从这个角度来说,做好的物业管理公司应该是一个项目的管理公司,从项目初始设计阶段,我们就会根据历史以来积累的各种不同类型物业管理的经验跟我们开发商进行详细沟通,在设计阶段就会产生很多的碰撞,从碰撞以后到了后面的建设阶段,包括封顶、销售等等这些环节都有介入,真正到了承接查验接受了物业后,真正的要对这个物业可持续保值和这块要下很多功夫去做,如果对于现在我们的新地标,有一些是城市的综合体类,还要分一些住宅类的,各种不同类型的我们都会有不同区别的运营方式,反正很多了,光讲一个空调就可以讲半天。还有地域的不同,在香港我们没有集中供暖的设备,但是到了北方就不一样了。作为物业公司,其实我们可以延伸的地方是很多,但是最重要一条就是市场认可你,开发商认可你,新地标需要你。

【上官建华】鲁总,你们现在做了哪些物业,有没有地标性的建筑?

【鲁军】港联物业在做的基本的都是地标建筑,我想谈谈我们的感受,对于物业管理,每个发展商都很重视,我刚才来的比较晚,刚才介绍的时候,说物业管理是保值的重要条件,但是我们需要思考三个问题:,我们发展商的口头上的一个重视有没有转化为实际的重视,其实对这个行业来说,我跟很多开发商沟通,他们首先说你们一定要把物业做好。在新的定位方面,不仅仅物业公司要想,开发商这边也需要想这个问题。

港联物业(中国)有限公司董事长 鲁军发言

目前我们房地产企业都过千亿了,刚才黄总已经讲了资产管理的概念,还有我们如何定位我们的物业管理,我经常跟一些发展商交流,他说你要做,管理费收最,这样怎么样做到保值?不可能的。我认为从开发商这个角度,就必须把物业管理作为售后服务和品牌建设一个重要环节,我觉得我们在跟房地产商沟通的时候,我希望房地产沟通的主管物业方面的人应该是一个行家。我们经常交流的时候,发展商物业是重视,但是对接的人是不懂的,这是一个问题。我们希望重视首先是从自身配置着手。

第二个思考的问题,我们行业。自我如何建立,把我们体系更加明细化的按流程的操作,这块我们现在也做了很多的尝试,包括我们按照金钥匙酒店管理模式的3000多个检查点,把它更加的细化。使房地产企业和物业管理公司知道我们服务做什么,我们服务标准是什么,我们检查点在哪里。

第三点我们谈一个全程服务的概念,我们经常从销售开始,发展商说把售楼部交给你来管,这个管理费算到日后摊销,这样服务品质就没有办法达到。所以说我认为物业管理要做好,从这三点我们都要去思考,那么物业保值才有可行性,而且发展商品牌发扬光大才有可行性,地标性建筑在当地才能作为一个支撑。


【上官建华】刘总,你刚才说项目比较大,恐怕也要做7、8年,明年有什么计划和打算?

【刘凯】今天不是项目说明会,这一个项目可能要说半天时间。项目从07年拿地,08年开始建设以来,一直跟指数研究院紧密合作,连续两年荣获了新地标称号。从这里也可以看出整个项目在着力打造上下了很大功夫,项目分七期开发,一期交房,二期售罄,三期开发,四期报建。这么大一个项目我们不得不肩负起社会责任,是作为一个区域开发、造城开发必然承担的责任。我们在建设之初在红线外整理我们的山海资源,比如说投入2000万打造人生五大爱为主题的的山体公园,现在已经投入使用了。明年又计划5000、6000万做第二片16万平米的体育公园,这也是在红线之外的,建设之后交给政府,成为整个城市的配套,红星海观之所以拥有这么多的荣誉,我们也有这么大的项目,必然要承担更多的社会责任。

【上官建华】刚才说你们项目一期已经交房入住了,后面还有6期,旁边有两位都是物业,你这么大一个项目在物业方面有什么样新举措?

【刘凯】这个问题确实是我们现在棘手的一件事,房地产发展到现在,作为业主越来越关注的物业,指数研究也得出很多成果。大家把房地产不仅作为改善生活的条件,也成为一个渠道。对物业保值,无论从品牌还是切实服务到业主身上的功能,更为老百姓所关注。我们刚才也说了,红星海观一期交房,二期售罄,大家真正开始越来越多关注红星海观的物业服务。说到红星海观物业服务确实有一些特色,这一点并没有为业内同行所了解。我们是今年9月份刚刚建设完成接近一个亿建了一栋物业大厦,8000平米,在房地产里面也是创了一个之最,里面有航空式监控大屏,128万46寸LCD液晶监视屏,把2平方公里空地都监控起来,可以实现业主和物业直接对话,物业管理人员手持PDA可以做到时间现场服务。当然红星海观这些资源实在多,也不在这里展开。希望有更多同行可以到展位了解我们项目,日后也欢迎大家到大连做项目交流。

【上官建华】今天在座还有很多开发商,刚才刘总只是谈了他们个案,两位物业老总简单讲讲对新地标有什么意见?

【黄烜】从现在来看,中国现在的用工形式发生了很大变化。我们公司大概成立10多年时间,90年代末的时候,1.75以上的退伍军人容易招到。而现在,我自己感觉我们小区里面可能存在的那些保安基本上起不到什么作用。这是一个大问题。因为人员流动实在太快,培训过程又比较短。主要的一个原因,刚才港联物业鲁总也提到了,整个行业支付不了高额的培训费,比如1.75以上、气质良好,我们的地标肯定需要这样的人,女孩子就要像我们主持人这样的气质,如果要聘用这样中上水平服务人员,整个服务收入肯定就要更高一些。

所以无论是家政行业,我们自己指导的雇主也好,还是新地标的雇主也好,可能以后都要做好准备,准备去支付更高的物业服务人员的费用。第二,物业管理它的趋向要向专业化方向走。因为到目前为止我们感觉到物业行业门槛很低,只要能够做好保洁,有几个保安人员在小区里站着,只要能够有这个组织能力,而且他还会产生一些恶性竞争。

对于新地标物业来说,可能在选择上,你的承受风险能力怎么样这是一个要求。第二,公司本身专业化、市场化素质到底怎么样。专业化,技术力量重要。尤其对于一些地标建筑来说,设施设备,今天正好跟我们美容展放在一起,来了很多人,大家都有爱美之心。我们地标建筑跟人一样,我们感觉到在专业化、服务水准上,刚才港联物业老总说了,几千个点,服务专业素质上和它的礼仪,尤其是地标建筑礼仪接待上肯定都要给市民一个耳目一新的感觉。所以我想一个就是整个的成本会上升。第二,对于物业公司承担风险的能力和它的专业化水平,这里要强调专业化水平一定要相挂钩。否则一个一个行业,我们深圳市有1300多家物业管理公司,一级就有80多家,其实这里面也是良莠不齐,选择度和素质差异也比较大,我也同意港联物业的老总所说的,要麻烦我们开发商可能也要了解了解物业的实际内容,这样也方便我们做出更好的判断和决策。

【上官建华】鲁总,从您角度谈谈对新地标的物业有什么建议?

【鲁军】刚才讲到新地标的一些设施,其实这些只是噱头。为什么呢?以后我养不起。你的管理费没有5元到10元。我觉得发展商看待物业管理时应该怎么实实在在的这是最重要的一点。新地标代表着城市发展方向,为了做好新地标应该从三点考虑:,重新认定物业管理的价值,提高我们同行,包括发展商、物业公司、业主对物业管理的认同感。这个行业认同感太差,人才进不来,这样就必然导致行业往下走,包括公司水平。我们也引进了一个金钥匙的概念,先利人,后利己,提高员工团队感、组织感,我们把团队和团伙分开,团队是一群人在一起工作。团伙是一群人各自干自己的工作。这是我们由团伙向团队演变的一个重要步骤。就是怎么样提高发展商、业主、物业公司大家的认同感,才能把服务做好。第二,建立良好的、系统的、专业化的服务体系。我们很多服务体系在做的过程中,发展商不了解,不知道,然后最后导致了出了什么问题呢,做着做着就断了,又换一个人重头开始。第三,要提一个全程服务的概念。我们把这三点做好了,这个地标性建筑服务、质量、品牌都能得到保证。我就讲这么多。

【主持人】我们的论坛到此结束。

标签: 商务地产论坛对话

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