2010年9月18日-19日，2010中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第七届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京国贸大酒店（国贸三期）隆重召开，陈小洪、刘洪玉、张涛、朱中一、孔庆平、刘翔、肖劲等嘉宾与会，并发表主题演讲，300余位房地产品牌价值企业家代表、主流媒体齐聚一堂，共同探讨“2010年中国房地产品牌价值”。

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证券税收研究所所长 刘桓教授

以下为证券税收研究所所长刘桓教授演讲:

【刘桓】感谢今天到场的各位老总。今天我讲的题目和大家可能有点差异，就是中国房地产税制变革——现状与未来。

解决中国房地产问题的根本途径，中国房地产市场问题的特殊性：1、城市人口增加与土地供应有限性——导致房地产价格长期居高的根本原因。2、市场失灵与政府介入的必要性。这里面我列举了一个，就是关于联合于政府职能弱化的部门序列，市场失灵领域向国防、外交、法律等等，这应当是政府间的，工业、林业第三产业是政府失灵的，这是让市场发挥作用的。问题在于处于中间环节的部门怎么办呢？比如基础建设，交通运输，卫生部门，还有科技以及住宅建设，这些部门应当谁去主导？

不同的国家在不同时期都有不同的看法，所以我们探讨一个话题，在中国这十年之内政府对于房地产市场如果干预过少的话会产生一些不利的影响。我只想提示的，就是发达国家和地区在解决房地产市场方面它的问题有哪些经验和借鉴，这里面有两个，都是供大家参考，个，就是把握市场开放时机。这个原西德政府做的好。我们想问一下中国房地产市场开放时机是否成熟。第二个，就是国土房和私土房的区别，这个要坚持。这个问题很现实，所以我希望得到开发商的明确答复。因此土地如果不私有的话，投入会有问题。所以我们要借鉴新加坡等一些国家的经验。

下面有几个问题，我想简单地讲一下中国房地产市场变化的长期趋势。中国房地产市场发展这几年很迅速，中国房地产市场为什么发展迅速呢？，经济增长强劲拉动。第二个，是土地资源稀缺性的客观推进。第三个，中国城市化进程的必然结果。第四个，民众的优先权。结论：中国房地产市场震荡向上的中长期发展趋势没有改变。

第二点，近年来我们房地产市场异常情况的主要原因是什么？，我认为流动性过剩是核心。09年我们货币发行，我们的贷款的增长和房价的波动，它的起降是一致的。第二个，是实体经济效益下降，导致大量生产性资金进入不动产领域。第三个，政府相关政策导向摇摆不定和调控手段的缺失，加剧了市场波动的幅度和调控难度。所以我们说在这样的情况下会导致房地产市场发展变化。

我们简单分析一下就是2010年房地产市场发展变化趋势的短期分析，我们是这样理解的，，在国新十条的调控下，在09年以来间隔超速增长的势头受到相当程度的抑制。这里的指标是条是成品房销售量呈现较大幅度萎缩。第二条就是下手价格波动呈现静止状态。第三条土地成交量同比呈现下降趋势。因此我们说得出结论：就是以国新十条为代表的房地产新政已经初步达到预期效果。因为大家研究政府出新政并不是打压房价，而是防止房价过快上涨，所以说政府的目的达到了。

媒体有的问，说2010年8月以来的出现的新情况怎么看呢？我认为是，，一线城市房地产交易量有所放大；第二，成交价格统比回升。分析与判断：是反转？还是最后的？这里我们考虑的因素有两条：，政府调控的决心。第二个，就是大家关注的第四季度房地产供应情况的变化。我读到一个数据，就是北京今年第四季度和明年上半年房地产供应链会大增，这里尤其政府的廉租房，两限房等速度会加快。

第二个主题，就是让我讲的中国房地产税制的现状与发展趋势。对这个问题我想强调一下，房地产税收对房地产影响其实很小，从根子上讲政府调控，市场管制，民众的热情这是决定的三大因素，税收只不过是政府调控税收的一个小的手段，但是也许这税收会成为压死骆驼的最后一根稻草，所以从这个角度我们还要分析一下房地产市场对税收的。我认为，如果联系我们国家房地产市场税收制度改变的目标，有这么几个基本的考虑：

个，我们目标核心要促进建筑业和房地产业这个行当的健康发展。在座的老板各位我请教你们一个问题，一个房地产项目从开始到最后能住进去人需要多少产品？有人告诉我需要两万九千种。所以可以这样说，如果房地产市场如果不火爆的话会有很多的行当要陷入低谷，所以我们说如果税收是毁了我们市场的话，那是大错特错。

第二条，就是把握房地产市场价格趋于稳定。

第三条，它要为地方政府提供长期稳定的财政收入来源。换句话说，我们不希望地方政府光靠卖地过日子，把明年政府地买掉明年怎么办，所以用税的话要好的多得多。

所以用这三条考量目前我们国家房地产市场税收政策，这是我们要探讨的。

第二个问题我介绍一下中国房地产税制的现状。谈到这个问题可以这样说还没有哪个国家税收像我们国家这么复杂，现在中国税收加一块有17个，但是针对房地产市场的已经达到11个，我们数数看，个我们有营业税，当然有营业税包括城建税和附加费。第二个，企业所得税，第三个个人所得税，这个还不是真正的房地产税收，真正的房地产税收应该是以下这么几个，房产税，土地使用税，耕地占用税，土地税，契税，印花税。

这些政府做的怎么样呢？我们对05年以来我国房地产税制几次主要改变的内容及其实施效果做一个简单的评价，中国税收，个，05年6月1日国八条。第二个，06年6月1日，国六条。第三个，06年8月1日，个税强征。第四个，06年9月1日交易价格限定。第五个，06年10月1日，房屋产权赠与中契税征收规定。第六个，06年12月1日个人转让房产中土地税的征收规定。第七个，07年1月1日，土地使用税额的调整。第八个，07年2月，房地产企业土地税清算办法。第九个，08年3月，关于廉租住房，经济适用房和住房字林有关税收政策。第十个，关于国十一条和新国十条。

现行房地产税制存在的主要问题：，计算过于复杂。第二个，税收负担过重。第三个，税收负担分布不合理，主要表现为计税环节不合理：交易环节税负重，拥有环节税负轻。

在中国开征物业税的初衷，现在叫物业税？就是对购买以后没有地田的房产，你不居住的话，你要交占有税，这就是物业税的讲法。物业税在中国提出是从03年10月份召开了十六届三中全会，在三中全会之初中国表示在十一五期间要适时开征物业税。根据指示先后有十个城市进入物业税的试点。到目前为止还没有哪个城市真正进入物业税的开征。我曾经在政治局挂职过一段时间，我自认为我可以评论两个问题，征收物业税有几条，个建立、健全我国财产税制的起点。第二条，在土地权没有解决之前，我们把地和建筑物分开，以避免产权界限不清所造成的矛盾。三，实现社会财富分配公平的深层需要。

开征物业税需要解决很多难题，个就是说你要给这个税收做一个功能定位。换句话说开征物业税你要干什么？你是为了满足财政收入为目标，还是以社会经济调节为主呢？第二个，开征物业税与其他相关税种的关系，核心问题：要解决多税同源的问题，以降低纳税人的总体税收负担。第三个，税制设计中的一些主要原则。

房地产税制改革难点及需要解决的技术问题，，现有房源的掌控。第二个问题就是房地产信息的连通，就是所谓的异地置业问题。第三个，房产税税基的评估。第四个，专门人才和中介机构的缺乏。

下面一个问题跟大家简单介绍一下，如果物业税开征的话会是什么样，当然这里面仅是我个人的一家之言。
    个，税理定位：业务在占有房产期间所应缴纳的财产税。
    第二条，纳税人：应当是仅限于目前我们城镇的居民的就是拥有房屋产权的自然人和法人，因此农村居民住房暂不在征收范围以内。
    第三个，征收对象：按照评估价格计算的房产市场价。这里可以说一句，评估很难，这点我们可以借鉴香港的做法。
    第四个，税率：税低应当是这个设计的核心，应遵循最终税负与财产总值相一致的原则，并可考虑采取超额累进制。最近有一个成果我可以发布一下，关于居住住房的四种划分标准，点，是居住型住房。第二点是改善型住房。第三点是型住房。第四点是投机型住房。四种不同的房子应该有不同的征税，因此我们看法是居民基本住宅是的，这点肯定的，因为中国人对房子依赖程度很高。改善型住房应该是微税或者不要税，型住房应该税稍微高一点，型住房是我们重点打击的对象。
    第五个，优惠条款：对居民基本住房采取政策。基本住房标准：人均40平米左右。
    最后一个，开征的时间顺序：先商业房地产，次高档居民住宅，最后延伸到普通型居民住宅。
    最后一个问题关于房地产税制改革的讨论。今年从国家发十一条以后，各地方政府关于开征房地产方面的税收有很多，物业税大家认为它的开征需要很多技术，因此有几种：，上海的关于房产保有税。第二个，重庆的关于房产消费税。第三点，是国税局的，关于加强土地税的设想。第四，财政部的，关于利用现有房产税抑制房地产过渡投机的设想。