2010年9月18日-19日，2010中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第七届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京国贸大酒店（国贸三期）隆重召开，陈小洪、刘洪玉、张涛、朱中一、孔庆平、刘翔、肖劲等嘉宾与会，并发表主题演讲，300余位房地产品牌价值企业家代表、主流媒体齐聚一堂，共同探讨“2010年中国房地产品牌价值”。

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以下为国务院发展研究宏观经济研究部部长余斌先生演讲:

国务院发展研究宏观经济研究部部长 余斌先生

【余斌】高兴有机会跟我们在座的各位见面。可以说房地产业和宏观经济高度关联，所谓高度关联我可以从两个方面来说，一方面，房地产业由于它的占整个固定资产比重差不多四分之一，房地产销售也达到了将近50%，房地产增加值占整个GDP的比重也达到了20%，再加上房地产业和直接和间接产业的拉动很大，所以房地产业的波动将直接影响国民经济的稳定发展。从另外一个角度来看，所谓宏观经济对房地产业的影响我认为主要是有宏观经济政策的调整对于房地产业会带来影响。

今天我想跟大家说一说当前的经济形势与发展趋势。我认为当前中国经济增长存在进一步滑坡的可能，从八月份的数字来看，整个经济形势经过了前一个阶段的持续下降之后，在八月份应该来说是有所好转，因此学术界对下一步中国经济发展趋势存在分歧。我认为尽管八月份情况有所好转，但是从下一步发展趋势来看，中国经济增长仍然存在进一步滑坡的可能。我这里列出来是2007-2010年上半年中国经济增长的情况，09年年初面对金融危机的严重冲击，中国政府采取了一系列的宏观经济政策，包括积极的财政政策以及四万亿的经济刺激计划，扩内需，保增长，应该说政府这一系列措施的实施带来了中国经济的率先复苏，它不仅表现在09年二季度以来中国经济增长的持续加速。

我们认为在2009年经济复苏的过程中我们大概看到两个方面的力量，一方面力量是政府政策对于经济增长的拉动作用；另一方面我们也看到了整个市场的力量在经济复苏的过程当中也发挥了作用。今年一季度经济增长11.9%，从今年年初开始由于在经济当中我们同时遇到了通胀的压力，资产泡沫的压力，财政金融风险的压力，面对这一系列的困难，政府的宏观经济政策从年初开始有所调整，但是政府的调整，经济增长从今年二季度开始出现了下坡的趋势，二季度经济增长是4.3%跟一季度相比季度经济增长回落达到1.6个百分点，应该说滑坡的幅度还是很大的。

接下来三季度、四季度乃至明年中国经济增长的趋势会怎么样呢？我个人认为，是与今年二季度经济增长滑坡，在国家宏观经济政策不做大的调整清下，我认为将会是一种下降的趋势。具体的说主要有两个方面的原因，一个是经济复苏放缓，主要是希腊主权危机发生以后，发达国家面临着削减财政赤字，化解风险。这将导致下半年我国外贸出口下降。2009年美国的财政赤字占当年美国GDP比重差不多是10%，2009年美国政府债务占2009年当年美国GDP比重达到了95% 。

我们再看欧洲，09年希腊当年的财政赤字占当年GDP的比重达到了13.6%，西班牙达到了11.2%。正是在这种情况下欧洲各国开始削减财政赤字，化解债务风险，怎么削减财政赤字，化解债务风险呢？大多数国家选择降低政府开支，降低居民福利，降低公务员工资，这就与国际金融危机发生以后发达经济体普遍采用的刺激经济增长的财政货币政策是完全对立的，它说紧缩型的财政政策。在这种情况下很多经济复苏进程明显放缓。二次衰退的可能性不大。

主权债务问题由来已久，其成因复杂，解决也将是一个长期国家。主权债务危机与银行危机不同，拥有国际流通货币发行权的主权国家出现资不抵债的可能性很少。政府高率的传染性小于私人部门，在短期内可能会因为某些突发事件或投机性冲击给金融市场带来间歇性动荡，但不至于演变为如同雷曼兄弟倒闭所引发的信用危机、金融体系功能停滞和严重经济衰退。

实际上我认为国际金融危机有可能呈现出三个阶段，从国际金融危机发生直到雷曼兄弟公司倒闭，我认为国际金融危机是个阶段，它主要表现为私人银行部门的危机。大量的私人银行部门破产倒闭，其中雷曼兄弟的破产标志着国际金融危机的全面爆发。这是国际金融危机的阶段。当大量的私人银行部门破产倒闭，金融体系的功能丧失，对经济产生重大影响的情况下，这些国家，主要是发达国家，政府被迫出手救助危机当中的金融机构，主要表现为向金融机构注入资金，政府大量的向私人金融机构注入资金的结果，是让政府背上了越来越沉重的包袱，就出现了政府的财政赤字占GDP比重达到很高的水平，在这样的情况下，国际金融危机演变为第二个阶段，那就是主权债务危机。希腊主权债务危机的发生标志着国际金融危机进入到第二个阶段，就是主权债务危机。接下来会发生什么呢？这将是一个很重要的问题，我个人认为接下来有可能发生的将是国际货币体系的危机或者叫做动荡。当一个主权国家难以偿还它的债务的时候，它的有效的途径应该是大量的印刷钞票，大量的印刷钞票的结果会带来汇率的波动，汇率的大幅度的波动国际货币体系将会出现危机。我认为国际金融危机有可能进入到国际货币体系受到冲击的第三个阶段。如果说国际金融危机仅仅是处在阶段和第二个阶段的时候对于中国经济的影响来说主要表现为中国经济发展的外部环境的变化，因为中国产品出口这些发达国家，当这些发达国家处在、第二阶段的时候，因为它们的经济相对低迷，对中国出口商品的需求极少，由于出口的下降，对中国经济带来挑战。所以国际金融危机处在和第二个阶段的时候，中国只是受到间接的影响，表现为出口的下降和中国经济增长的下降。当国际金融危机进入到第三个阶段的时候，我认为中国受到的影响应该引起人们的高度重视。至少在以下几个方面我们要注意关注研究：

个，由于国际市场大宗商品是以美元标价和交易的，而中国对石油、铁矿石依赖程度很高，在国际货币体系受到冲击，如果美元汇率大幅度变质的时候，这将会对中国产生影响。

第二个，中国2.4万亿美元的外汇储备在国际货币体系受到大幅度动荡的时候，我们如何保持中国巨额外汇储备资产的安全，等等的，我认为如果国际金融危机进入到第三个阶段可能对中国经济的影响可能大于国际金融危机处在和第二阶段的时候。由于经济复苏强劲，它降低了我国出口对发达国家市场的依赖，近年来我国对新兴国家的出口已经占到了发展中国家的半壁江山。但是问题是，一方面发达国家在危机发生以后，经济进入相对低迷，自身的需求下降，对中国商品出口需求减少。另一方面，由于新兴经济体发展的国家，经济发展对发达国家的高度依赖，经济全球化把国家的经济高度紧密的联系在一起，当发达国家经济低迷的时候，新兴国家和发展中家能保持持续的高速增长吗？我认为那将是相当困难的市场。当发达国家经济放缓的时候，新兴经济体的国家经济也将受到影响，这样中国对发达国家的出口，对新兴经济体的出口，对发展中国家的出口都将下降。从国内来讲，人民币汇率机制重启，劳动力成本上升等，我们认为出口接下来将会出现明显下降的趋势。今年上半年中国的外贸出口增长接近40%，我们认为四季度出口增长将会出现明显的下降，这样全年出口增长有可能会稳定在25%左右。也就是说希腊主权危机发生导致经济的放缓，带来中国出口的下降，进而对下一个阶段中国经济增长会带来影响。这是问题的一个方面。

第二，增长将随房地产市场的调整出现一定幅度的回调。这实际上从房地产市场波动对于整个，对于整个经济增长的增长的角度来讲，我们认为下一个阶段整个的增长将对房地产市场的调整做出一定回落。2000-2009年资本形成对我国GDP增长平均拉动4.85个百分点。其中，09年资本形成拉动高达8个百分点。今年上半年，资本形成的贡献率达到59.1%，拉动6.6个百分点。无论从近十年来的平均情况来看，还是从近两年来中国GDP实际情况来看，我们都可以得出结论，现阶段我国经济增长在一定程度上依赖于扩张。当然了这并不是一个好的事情，所谓中国面临着发展方式的转变，其中最重大的转变表现为要逐步的降低中国经济增长对于出口，对于的依赖，把中国经济增长转变为国内消费的扩张。

我们把分解为三个部分，个部分我们叫做基础设施。所谓基础设施从统计的口径来讲它主要包括交通运输，水、电力燃气和公共设施等，占全社会固定资产比重为25%左右。去年上半年这三类我增速分别为56.5%、28.7%和52.1%，而今年以来降幅达50%左右。占固定资产比重30%左右的制造业，今年以来增幅低于平均增幅。企业家们现在越来越不安心于制造业，把制造业上的钱投入到其他产业上。美国次贷危机发生后，奥巴马反思，为什么危机率先发生在美国呢？他们得出的一个结论之一就是他们把大量的制造业转移到中国，从而造成他们的经济的空洞化，使他们形成了虚拟经济泡沫。今年上半年房地产开发增长38.1%，达到很高的水平，今年上半年的增长接近26%  ，达到很高的水平，我认为其中房地产的快速增长使增长达到较高水平的主要原因。尽管七八月份房地产增长仍然达到了很高的水平，但是和今年年初相比它已经出现了一定的回落，房地产占固定资产比重也是四分之一，接近25%，拉动了行业回落，如果房地产销量和房价大幅度调整，如果信贷继续紧缩，我们认为下半年乃至明年上半年中国经济运行当中面临的的不确定性或者风险将来自于房地产的大幅度下滑对，对于整个经济增长可能带来的冲击。

我们认为在今年二季度经济增长的下降可能延续到我们下半年。当然这种预测是与国家宏观经济不做大的基本条件为基本前提。总体上看，我国经济运行保持了高增长和低通胀的良好格局，这点我们要给予充分肯定。今年上半年中国经济增长11.1%CPI不到3%，从改革开放三十年以来的情况看，经济增长高于11%，而CPI低于3%，因此从今年上半年情况来看中国经济特征是高增长与低通胀的格局。经济增长速度的暂时回调是中国经济复苏过程中的调整。尽管中国经济回落到4.3%，但是仍然处于10%以上的水平。同时也是政府政策主动调整的预期结果。因为从今年一季度的情况来看政府担心的是经济过热，由此带来的通胀市场泡沫。经济增长的回调是政府主动调整的结果，我们预计三季度，四季度乃至明年上半年经济增长都存在着进一步滑坡的情况。2010年尽管三四季度经济增长存在下降的可能，即便在这样的情况下，2010年中国经济增长也将会达到9%左右的水平。我看了很多人预测，中国经济增长达到10%  ，我们用模型来测算，假定政府的政策不调整，假定二三季度以来中国经济运行的趋势代表未来的走向，我们用模型测算全年经济增长可能在9.9%左右。

第二个，我要说的是通胀。今年五月份CPI的涨幅3.1%，六月份回落到2.9%，七月份上升到3.3%，八月份进一步上升到3.1%。由此很多人对通胀担忧。全年我们能否实现把CPI五涨幅控制在3%左右的预期目标呢？我认为通胀从今年的目标来说我们完全有条件和可能实现CPI涨幅3%左右的预期目标，但是我们未来则存在一定程度上的通胀压力。从基数来看，翘尾因素将在6月份和7月份达到2.1个百分点的年内峰值，8月份翘尾因素对CPI的影响降到1.7个百分点，以后各月进一步降低。因此，短期CPI走势主要看新因素。虽然受俄罗斯粮食减产影响，但我国部分农产品价格已接近或高于国际市场价格，粮价大幅上涨的可能性不大。6月以来猪肉价格在淡季出现止跌回升，养成猪达到盈亏平衡点以上，粮价年初的时候出现了1比3，现在达到了1比6的盈亏比例上。粮食、猪肉等农产品价格上涨，对CPI的拉动应不会超过翘尾因素的减少。

从历史规律来看，货币供应量走势一般领先于物价走势6-8个月，当货币供应量增长较快，超过20%，如果出现这种情况，如果此时经济增长也偏快，也偏热，就是这个时候经济增长加速的话，一般会出现比较明显的通胀。就是货币供应量的增长超过20%，如果6-8个月以后如果这个时候正好赶上经济处在上升的通道，多数情况下会带来相对通胀。反过来，如果货币供应量持续快速增长短期内不一定会导致高物价。由于下半年经济增长趋降，因货币供应量快速扩张对物价差距的上涨压力减小。

需要引起重视的是物价终究是货币现象。由于全球性货币供应的空前宽松，随着经济预期的改善和流通速度的提升，过多的流动性必将释放出来。如果欧债危机影响逐步减弱，出口和进一步活跃，则明年下半年物价的上涨压力将再度突出。

综合考虑经济增长和物价这两个方面的变化趋势，我们认为2010年对于中国经济来说是一个好的年份，尽管国际金融危机的影响没有消失或者说国际金融危机仍然处在危机当中，在经济当中，发达经济仍然是相对低迷的，在这种情况下中国仍然取得经济增长接近10%，CPI涨幅3%左右这样的目标对于中国来说是来之不易的。对于明年，我们一方面要注意，因为房地产业的调整所带来的增长下降，进而对经济增长所产生的波动。另一方面，明年下半年当欧债危机逐渐消失，经济开始回升，中国经济也开始回升的时候我们有可能面临着比今年要更加严重的通胀。

以上是我对中国下一步经济走势的基本判断，仅供在座各位参考。谢谢。