朱中一:把握政策方向,将企业做大做强

2010-09-18 12:10:00 房天下产业网 来源:中指研究院

2010年9月18日-19日,2010中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第七届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京国贸大酒店(国贸三期)隆重召开,陈小洪、刘洪玉、张涛、朱中一、孔庆平、刘翔、肖劲等嘉宾与会,并发表主题演讲,300余位房地产品牌价值企业家代表、主流媒体齐聚一堂,共同探讨“2010年中国房地产品牌价值”。

【点击进入现场报道专题】

以下为中国房地产协会副会长朱中一先生演讲:

 

 

中国房地产协会副会长 朱中一先生

【朱中一】各位,各位同行,新闻界的各位朋友,上午好。受主办方的邀请,下面我就政策导向,把品牌企业做好,做强,做大,谈一点个人看法。我的发言仅代表个人观点,不代表协会。

从去年年底以来国家一些地方房价上涨过快的问题采取了一系列措施,是今年4月17号国务院发布了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的政策以后,由于对性购房采取的措施,使一些城市房价上涨过快的势头得到了初步的遏制。但总体要看到随着近期一些地方成交量环比的上升,楼市价格将受到考验。但我们也一样相信,随着调控政策的进一步落实和有关部门力度的加大,我国的房地产市场会朝着更加理性,更加规范的方向发展。政府对这次房地产市场的调控除了对抑制和性购房进行调控外,我个人认为在政策的导向上面还应把握这样几点:

,在坚决遏制投机、性购房时,强调了要增加土地和住房的有效供给,加大了住房保障的力度。今年580万套的安居保障工程的计划力度是相当大的,当然要完成计划还要各方面的努力。这种高强度的双向条例的制止,我想可以起码分为三点:

    1.我们国家发展房地产业,是发展住宅产业主要是为了满足广大百姓的基本住房需求。也就是说消费是位。
    2.我们国家的调控就是不是为了打压房地产,而是为了使房地产能够平稳健康发展。
    3.将实现总量的基本平衡,作为调控房价的重要措施。

二,我们国家通过这两年的调控,住房政策的基本思路已经基本清晰,就是中高收入的家庭靠商品房来解决,低收入的家庭靠提供保障性住房来解决,中等偏下收入的住房困难户通过公共租赁房来解决。这个最近又开了好多会。

三,力求将短期调控的措施与中长期的发展相结合。要求完善土地的招牌挂制度,完善商品房的预售制度,抓紧制定住房租赁办法,完善土地税的预征和清算比,加快研究房地产的税收制度,完善个人住房的信息制度和不同类型住房价格的制度等等。我觉得这些制度都是从中长期的制度建设考虑,所以这次调控措施和中长期制度的形成,我认为指导思想上是清晰的。


四,将市场的调控和房地产转型与企业的发展有机的结合起来。这个问题就是下面谈的,企业怎么样做好,做强,做大的问题。

1.中国的广大的房地产市场为企业提供了巨大的商机。企业要结合自身的特点选择好区域地位和业态的定位。我们国家由于城市化的快速发展,而且十二五期间,我现在记住了不少地方,都要加强城镇化的力度;另外对民生工程的重视。所以在十二五期间我们国家的房地产仍然是处于数量的增长型和质量的提升型并立的阶段。我们也请有关的、有关的单位预测,十二五期间不管是年建设量还是十二五期间总的盘来说,总的还说肯定比私有企业建设的量大,所以这些请大家可以放心,关键是企业做好区域的定位和业态的定位。区域的定位包括,不仅关注一线城市,还要关注大中小城市的协调发展,另外考虑怎么从城市转移的问题。数量问题,作为大的来说,商品房住房和保障性工程这两个问题都是数量比较大的,都要发展,还有一个比较关注的就是老年住房,因为我们国家已经进入了老年社会,现在不少家庭是421结构,怎么加强对老年人住房的建设的问题是特有的问题。另外在非住宅地产里头,像商业地产,另外过去没有细分,今后旅游地产可能也有比较广阔的前景,旅游地产在十二五期间据我所知已经有27个省区市作为支柱产业或者是地三产业的龙头产业,我们地产怎么样来适应旅游事业的发展?另外像去年我们国家公布了十三个大的经济区,今年又公布了重庆两家经济区,大的经济区的建设,过去讲工业地产,现在讲工业地产有点窄了,有的叫工业园区等等,总的来说十二五期间,房地产确实是数量增长型和质量新增型的,市场是大了,业态我们要细分,所以我们觉得咱们的企业关键是要做好自己的定位。

另外我们的一项工作,在前两年没有很好的开展,就是要组织有意向的企业开拓国外的房地产市场,因为领导到国外去,有时候有些国外的研究所让领导去看这些项目,基本是我们有些企业在那儿搞的项目,商务部觉得这个是比较好的项目,当然这方面我们考虑国内资产也不错,所以现在想去国外的不多,但是国外的市场是有的,政府也是给了我们一项任务,所以我觉得怎么样国内市场、国外市场不同业态的发展,作为企业来讲商机是大的。

2.我觉得围绕着企业做好,做强,做大,企业必须坚信诚信品牌和精细化的管理,把品牌的理念落实到管理的各个环节。我们搞品牌建设,摸索出了不少经验,但是怎么样把品牌的战略,品牌的理念在管理的各个环节中,我认为可能还有很多的工作要做。现在面临的情况是,我们的房地产企业数量很多。大多数的公司资源需求旺盛的情况下生存和发展的,虽然有些公司是区域性公司和性公司注重的精细化管理,但是咱们多数企业来说还是粗放的。这个咱们做的的是电视机行,在一二十年电视机厂有很多很多,但是经过这些年的优胜劣汰我们的企业越来越少了,而且剩下的电视机厂不仅做电视机还干其他的事情,剩下的电视机企业都已经是上市企业了,而且这些上市企业也与国外企业竞争,我们国内的房地产企业必须经过这样一个优胜劣汰的过程。在08年这个房地产调整中,本来国务院发展研究有一个调整的,但是09年后来企业受不了,咱们的市场很快回暖以后,大家日子又比较好过了,没有经历这个过程,当然这个过程是企业在发展过程中必然要碰到的。我们在对国务院有关部门汇报房地产产业有关政策的时候,有关部门给我们提出意见,就是房地产行业企业的集中度比较低,所以怎么样提高企业的集中度,这是我们行业面临的一个问题,希望在座的企业在这方面多思索思索。

第二,不管规范的土地信贷、税收这些政策制度,包括商品房的预售制度,要求我们必然要加强我们的管理。因为大家很明白,土地招牌挂将来的综合评标,就要求你定一个标的的时候就严格;商品房预售制要求你制定的房源价格公布出来,你想改变价格要向政府部门备案。另外我们的税收制度可能将来也有,土地的等等,另外我们房地产还有其他的税收制度要出来,这个问题迫使我们的企业规范管理,要进一步加强,否则咱们的企业就很难像过去那样。所以我们一定要看到这么一个大势,而且像国土资源部方面的部门,包括我们自己也在考虑这些问题。这些问题的存在,加强管理是将来咱们这个行业面临的一个很大的问题。所以要求我们的企业必须要加强成本资金管理,加强工程进度、质量等方面的管理。

第三点,我们觉得要把我们的企业做好,做强,做大一定坚持诚信品牌,社会责任理念,努力向社会提供质量可靠,价格合理,性能良好的产品。我觉得这一点是咱们做品牌企业必须要坚持的。怎么样坚持这个理念,向社提供质量可靠,价格合理,性能良好的产品是我们的一个重要课题。当前的房地产市场倍受各方面的关注,所以我们希望我们的企业在当前做好两篇文章,一个是以合理价格促销。第二个就是进行适当的土地储备。我是主张适当的土地储备,不是大规模的土地储备,因为大规模的储备不符合我们国家土地的政策,但是土地储备以后一定按照合同开发做。我认为这两篇文章对于我们企业来说是要认真做好。

第四个问题,企业要做好做强,做大必须服从大的房地产转型。房地产转型就是转变增长方式,大量开发实用、经济、省地、节能环保的项目,努力提高开发项目的性能。这个我想在座的发言权比我多一点。我觉得我们的企业一定要考虑怎么样整合咱们的产业要素,就是实行强强联合,实行强强联合作为我们协会本身,我们也想下一步是不是考虑成立一个,协会下面成立一个建筑产品的专业委员会,把建筑产品好的一些厂家联合起来,使我们一些大的企业能够经常和它们挂钩,像前段时间我们不少企业已经这样做了,就是上海有企业强强联合,这样可以减少中间环节的成本,减少招标、投标的成本,可以保证工程的质量。还有就是怎么样推进信息化的管理。因为我们已经到了信息时代,我们讲的信息化管理一个很重要的就是,因为对信息化的管理才能促进其实能够更规范化的管理,更精细化的管理,尤其是咱们在座的一些大企业,区域性的公司和性的公司内部横向怎么样子规范化的,怎么样加强对分公司,子公司信息化的管理。我认为这些环节也很重要。作为我们协会,我们在管理,刚才我讲一个在管理方面可能要加强压力,另一方面在企业的产业链上我们是不是要考虑成立一个建筑产品专业委员会研究,这样我们在业态上面我们做一些专题性的研究,如果有可能的话我们还想成立一个专业的委员会来研究这样的问题,来适应我们行业发展的需要,来适应社会发展的需要。

 总的说,下一步行业的发展是没有问题的,关键是怎么样朝着咱们政策性导向,更加健康理性的发展,怎么样加强,怎么样把我们的企业做好,做强,做大,这是大家都应该考虑的问题,我们希望各位能够在这方面当好榜样。
 

标签: 朱中一中指品牌价值研究

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