北京房地产市场上半年回顾与下半年展望

6月26日，中国房地产指数系统、中国指数研究院在国贸展厅四季房展会召开发布会，发布了对全国及主要城市房地产市场的最新研究成果，并对北京下半年的房地产市场进行了展望。数据显示，由于今年以来成交量大幅增长，开发企业纷纷涨价或取消优惠，下半年北京房地产市场可能呈现“价升量跌”的格局。

1、十二个城市中房指数平稳，价格逐步企稳

今年以来，十二个重点城市住宅价格止跌上涨，整体保持平稳。3月和4月，12个重点城市中，住宅价格上涨的城市均为8个；5月，价格环比上涨的城市增加到10个，北上广深四大一线城市均环比上涨，其中广州、深圳涨幅超过2%，北京、重庆、南京涨幅接近1%，市场热度明显提升

2、1-5月主要城市成交量增长显著，但12个城市中有7个城市5月增速下降

今年1-5月，各城市交易量同比增长显著。苏州、深圳、杭州累计成交面积增长超过1倍。重庆、武汉、南京、北京、广州等城市增长接近一倍。从5月成交面积同比增长率来看，杭州超过两倍，天津、苏州超过1.5倍，广州、深圳接近1倍，北京、上海、武汉、重庆等城市同比增长亦超过50%；但从增长率走势来看，12个可比城市中，北京、上海、广州等7个城市的增长率较4月下降，其中武汉从上月的2倍左右下降到50%以下，增长率下滑明显。

3、主要城市可售量逐渐减少，出清周期不断缩短

截至5月末各城市可售量较08年底减少200-300万平方米，北京5月底住宅可售量为1584万平方米，较2008年底减少329万平方米，降幅达17%，上海、广州、深圳降幅分别为25%、29%、33%，杭州降幅更是高达43%，降幅十分显著。截至2009年5月底，北京出清周期减至12个月;与08年底相比,深圳、武汉、杭州出清周期缩短了9-10个月,缩短幅度最大;其它城市也分别缩短了3-6个月。

4、北京：今年以来市场成交同比增长显著，但近两个月环比小幅下降

1-5月，北京商品住宅（期房）累计成交面积为520万平方米，同比大幅增长74.1%。但5月以来，北京住宅成交环比小幅下降，同比涨幅趋缓。5月住宅期房成交达152.56万平方米，环比小幅下降6.44%；6月前三周，北京住宅（现房+期房）平均成交面积为30.48万平方米，较5月和4月平均水平分别下降1.3%和13.0%。

5、北京：市场成交仍以90平米以下的中小户型为主，5月中大户型占比小幅上升

今年1-5月，90平米以下住宅成交套数占比为42%，比去年上半年降低2.1个百分点。90-120平米和120-160平米占比分别为27.2%和19.3%。从户型结构看，今年1-5月一居室和两居室的成交套数分别占16.5%和42.7%，较去年上半年明显上升，表明市场需求仍以中小户型为主。

但从今年不同月度的情况来看，90平米以下住宅成交套数占比今年以来持续小幅下降，其中5月为39.4%，继3月后再次落入40%以下；此外，两居室及以下的成交套数占比在5月为55.1%，较上月下降2.8个百分点，延续今年1月以来的下降趋势。而5月200平米以上住宅成交套数占比达7%，120-160平米的中大户型占比也有明显上升，表明改善型需求近期正逐渐入市。

6、北京：中等价位楼盘成交占比有所明显较高

今年1-5月，单价10000元以下住宅成交套数占比为48.4%，与2008年上半年相比下降6.1个百分点，比2008年下半年更是大幅下降26.8个百分点（当期保障性住房影响大量集中成交）。值得注意的是，10000-16000元住宅成交套数占比与去年上半年相比分别提高7.1个百分点，16000元以上的下降1个百分点，表明中等价位住宅是市场主流，表明中等价位楼盘是近期市场快速回升的主流。

7、北京：住宅开发投资持续回落；新开工面积同比下降超过50%，累计施工面积、竣工面积5月首次出现下降

2009年1-5月，住宅投资额完成225.71亿元，同比下降24.0%，降幅比1-4月缩小0.3个百分点，但降幅仍超过20%；同期，商品住宅施竣工面积分别为4331.75万平方米和339.59万平方米，分别下降1.5%和3.0%，是今年以来首次出现下降；商品住宅新开工面积为339.55万平方米，同比大幅下降54.5%，降幅比1-4月扩大2.9个百分点。新开工面积同比持续负增长以及施竣工面积增速持续放缓说明开发企业对市场的投资信心依然不足。

8、北京：在价格明显回升或企业促销力度减小的前提下，三季度销量可能较二季度下降

随着4月以来价格的明显上升和企业促销力度的减弱，下半年销量可能很难保持今年上半年的上升趋势，成交量甚至有可能低于上半年（5月住宅期房销售面积环比下降6.44%，6月前三周平均成交面积更是较4月平均水平下降约13%）。

9、北京：近期仍将上涨，但未来存在再次调整可能

经过前期的销售回款及银行资金支持，目前开发商并没有大幅降价的压力。同时，一些位置优越的项目，如中信城、首城国际、建邦华府、中海城、太阳公园等项目，价格抗跌性较强，仍有一定的价格上涨空间。但整体来看，鉴于存货压力，预计未来价格涨幅会放缓，甚至会出现调整。因为从历史数据来看：经过半年的量跌价升，才出现大幅度的价格调整。