金九不复，银十未见 楼市抄底OR过冬

进入下半年，美国的次贷危机愈演愈烈，金融体系的危机让各国纷纷出台救市措施，并重新审定其发展模式。在这场大危机中，中国也不可避免的受到了一定的影响，尤其是对于本就处于调控之中的房地产行业而言，更是风雨飘摇，步履维艰。

经历了2007年快速疯狂上涨的杭城楼市，在2008年陷入了迷雾，成交量持续低迷，被寄于厚望的5月人居展也没能让楼市拨开迷雾见云天，开发商的开盘价遮遮掩掩，欲语还休，购房者逛逛溜溜，问的多，下单的少，互相试探，互通有无，让人雾里看花，水中望月。进入下半年，楼市成交愈发低迷，再加上8月奥运的召开，楼市成交更是惨淡，明折虽未见，但暗扣已出现，更有新开盘者调低了价格以求快速出货，更多的开发商则希望借机传统的“金九银十”努力冲关，而万科9月3日的7.5折起4盘同庆着实让杭城的诸多开发商措手不及，叫好声有之，打骂声有之，撕破了暗扣面纱的杭州楼市真的要步入下行通道了吗？

数据显示，9月杭州楼市主城区共成交住宅1317套，不足去年同期的一半，成交均价19488元/平方米（因1/3的成交量来自万象城悦府，因此均价被拉高）；国庆7天，主城区成交住宅164套，较去年增幅过半，为05年首次调控后国庆成交的一半，成交均价则达到15597元/平方米，较去年同期上涨10%左右，楼市“黄金周”并未出现，与此同时，率先降价的万科，优惠房源销售过半，资金回笼过亿，后续跟进的其他其余楼盘，几家欢喜几家忧，销售的状况各不相同，新面市的楼盘，因调低了价格，有些还是卖的不错的，但不论是明折还是调价，楼市价格下行已是共识，为了不再错过银十，也为了更好的度过年关，众多楼盘即将面市，据初步统计，10月面市的房源超过3000套，约20个楼盘有房源推出，户型以90方以下为主，也有大户型和排屋，供应充足，选择充分，对购房者而言未尝不是一件好事，但从目前的市场成交而言，消费者显然观望情绪较浓，一方面是宏观经济形式的趋紧，让大家手里的钱都不是很宽裕，另一反面，万科的打折也让购房者期待更多的楼盘参与其中，并且有更低的折扣价格。

从经济学的角度而言，供求最终决定价格，目前供给明显大于需求，尽管影响房地产价格的因素较多，但最终都归结到供求之上，就目前楼市的整个状况，结合国内外宏观经济因素，我个人有如下几点之浅薄看法：

1.楼市步入调整期已为既定事实。在经历了近10年的繁荣发展，尤其是07年的疯狂涨价之后，部分地区、部分板块的楼市已然存在泡沫，行业内良莠不齐，虽然整体的建筑品质在不断提升，但借机捞钱的非专业公司大有人在，面粉贵过面包，过分强调房产的保值投资价值，让整个的市场都显得非常的不理性，买卖双方的冲突也日益升级，再者，房地产业关联的上下游企业众多，对银行的依赖性也较强，一旦出现风险，势必危机国家经济运行，调控势在必行，调整理所当然。本轮的调整是对整个行业的一次梳理，让房地产企业更加专业，对市场的把控能力更强，应对风险的能力更强；可以让房地产企业在产品研发设计方面更加多元化、人性化、节约化；可以让整个市场更加的透明、规范。

2.价格仍将继续回落。杭城楼市的打折和调价已经充分的表明目前的房地产价格在逐步回落，虽然近期，各地政府都有一些救市的政策出台，小道消息也称杭州会在税赋上面有所动作，如此的措施，不论是为了稳定市场也好，还是迫于某种压力也罢，房价下跌已是定论，并仍将继续下行，一方面正如前文所述，市场的供应量远大于需求，且购买者的购买欲望并不强烈，另一方面，因整个宏观经济的影响，开发企业的资金链普遍较为紧张，需要快速回笼资金，楼市步入调整已是开发商的共识，09年的楼市同样不容乐观，现金流的安全稳定对开发企业在此时显得尤为重要，楼市打折销售已成必然，只是选择何种方式而已，但不管怎样，年关临近，各种应支付的款项都迫使开发商迅速套现，从9月万科降价之后的成效看，还是值得学习的。深秋的天气日渐寒冷，降价快跑，安全过冬。

3.理性开发，理性购房。土地的稀缺众所周至，建之于上的房屋千姿百态，经历了本轮的调整之后，房地产品质时代已然来临，这在近期的热销的楼盘诸如绿城、中海、华润等楼盘也可见一般，好的产品其抗跌性也是显而易见的，在今后的发展中，我们相信开发商将更多的在产品的研发和定位上有所改进，善待日渐稀缺的土地资源。对购房者而言，经历了房价只涨不跌谎言的破碎，看清了房屋投资保值功能的长期性，购房目的将更加明确，不管是用于自住还是投资都将更加理性，而供给双方的理性也将趋使整个行业的房展更为健康。

4.机遇与挑战并存。任何一个行业的发展都是有周期的，房地产也不例外，调整过后势必上行，而且从我们国家的宏观经济发展、城市化进程、人口增长等各个方面而言，也为房地产长期（5年-10年）的上行提供了有力的保障，而且目前我国的房地产市场也一直是以新房即一手住宅市场为主，逆市而动，机遇与挑战并存，对于明确了发展方向、战略规划清晰的企业而言，此时不失为储备优质土地资源的好时机，毕竟土地是稀缺的，好地是卖一块少一块的，但事前的准备工作，例如全面的风险预计、充裕的资金、时间节点的把控等更显得尤为重要。对购房者来说，房屋是长期的大投入商品，不管是投资者还是自住者都要在充分的衡量了口袋里的钱之后，选择区域选择楼盘，价格合适即可出手，看淡短期的涨跌，看好中长期的上扬，心态很重要。

街边的梧桐已开始飘散满地的落叶，深秋到了，冬天也即将来临，但寒冷的冬天过后即是温暖的春天，没有了金九银十的杭城楼市终将迎来春天，也许在明年年底，也许在三年以后，经历了冬天洗礼的房地产业将更好更健康的发展，机遇与挑战并存，人人有其屋，人人优其屋。

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