中指测评-北京.丹青府

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对北京房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的北京丹青府专项测评报告。

2008年测评结果：A

级别释义：户型多样，中式园林景观，区域竞争激烈，配套有待进一步完善。

项目概况

项目名称：丹青府

地理位置：海淀区田村路畅茜园小区

所属方位：四、五环

开发商：北京市龙鼎华源房地产开发有限公司

物业类型：普通住宅

占地面积：2.37万平方米

建筑面积：5.6万平方米

市场价格：15000元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-6-2）

测评观点

据丹青府项目各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观投资环境平稳，企业有一定的开发经验和资金实力，项目价格偏低于区域平均水平，产品精细、风格独特，中式园林景观；但区域竞争激烈，配套有待进一步完善。

主要优势和机遇

据市场因素，宏观投资环境平稳，市场潜在需求强劲，但不排除因保障性住房带来的供求关系变化的影响；

据企业因素，企业有一定的开发经验和资金实力；

据项目因素，项目价格相对低于区域水平，户型形式多样，中式园林景观，围合式建筑便于营造宁静生活环境，周边天然环境优越；

据区域因素，地处京城“上风上水”西山生活区，区域未来发展空间大，需求旺盛，土地供应紧张，稀缺性凸现。

主要风险和挑战

据市场和企业因素，市场流动性过剩，不确定性因素多，预期政策有从紧变化；

据项目和区域因素，区域内项目产品较集中，存在一定的竞争，周边配套有待进一步完善。

测评得分表

指标版本：区域板块典型样本项目

指标基准日：2008年6月2日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，北京丹青府最终综合测评得分为8.43。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

中国房地产指数系统
中国指数研究院
2008年7月

说明：“测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目潜力的客观、公正地判断。“测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价项目没有任何利益关系，仅供中国房地产指数系统及购房者消费决策进行参考，消费者据此购房投资，风险自担。详细测算指标可以登陆中国城市购房者消费投资决策信息系统，也可直接与我们联系010-59306977。

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