中指测评-北京.丽都东镇 BOSSA NOVA

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对北京房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的丽都东镇•BOSSA NOVA专项测评报告。
 

2008年测评结果：A
级别释义：低密度项目，社区配套完善，国际化水平日益提升，投资消费能力较强。

项目概况
项目名称：丽都东镇•BOSSA NOVA
地理位置：朝阳区首都机场高速路东南侧
所属方位：东北四、五环之间
投资商：永同昌集团
开发商：北京晨谷苑房地产开发有限公司
物业类型：住宅
占地面积：5.2万平方米
建筑面积：10.81万平方米
市场价格：15000元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-16）

测评观点
据丽都东镇•BOSSA NOVA项目各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市未来经济持续看好，企业资金实力较强，低密度项目，社区配套完善，区域国际化水平日益提升，投资消费能力强，可开发用地有限，未来供应预期不足；但调控引起市场变化，项目销售存在一定压力，未来竞争激烈。

主要优势和机遇
据市场因素，经济继续保持增长，人均收入上涨，住房需求依旧强劲；
据企业因素，企业资金实力较强，且有着较为稳定的土地储备；
据项目因素，低密度原生态社区，景观设计较高；户型设计南北通透，一梯两户，居住舒适度较高，且中小户型为主，具有一定的投资价值。
据区域因素，丽都商圈区域国际化水平日益提高，整体购房消费能力强；地铁3号线及11号线通车后，交通渐趋便捷。

主要风险和挑战
据市场和企业因素，政策环境影响市场走势，紧缩性的货币政策之下，需求受到一定程度抑制；
据项目和区域因素，周边竞争激烈，销售存在压力，上下班高峰期存在堵车现象，交通配套有待完善。
 

测评得分表
指标版本：区域板块典型样本项目
指标基准日：2008年5月16日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，丽都东镇•BOSSA NOVA最终综合测评得分为8.32。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：北京市西城区西直门外大街1号西环广场T3座8层
    邮政编码：100044
    联系电话：010-59306977
    传    真：010-59306960

中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年5月

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