2007年7月北京典型住宅月报（二）

2006年5月24日，国务院办公厅转发九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。《意见》中第六条明确提出：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”此后一年多，各地根据37号文件精神推出的限价房成为落实中央宏观调控的具体措施之一。

所谓限价房，简单的理解就是限房价、限地价的两限商品房，它是介于商品房和经济适用房之间的一种特殊历史背景下的产物。商品房价格偏高，中低收入者买不起；经济适用房准入门槛偏高，申请存在一定难度。许多城市实施限价房的初衷主要是解决既无资格购买经济适用房、又无能力购买商品房的城市“夹心层”住房的问题。既保障了政府土地收益水平的提高，又不抬高房价，同时保证开发商有合理的利润空间，限价房自然而然的成为城市住房供应的补充，它与廉租房、经济适用房、普通商品房共同构成了住房供应体系。在当今房价居高不下的背景下，该限价房的出台寓意深远。

1、限价房对市场的影响

延续政府宏观调控的思路，进一步对高涨的房地产市场进行降温。
限价房政策的提出，延续了中央政府宏观调控一贯的思路，相比其他宏观政策更为明确和强烈，旗帜鲜明地向房地产市场提出要求，深入将宏观政策落实到微观市场，更为直接地挤压地价水分，对高涨的房地产市场进行了行之有效的降温。

调节市场住房供应结构，缓解市场供需矛盾。
限价房增加了房地产市场上中小户型住宅的供应量。目前地方建设的限价房都是90平方米以下的中小户型，而伴随去年6月以来各地纷纷执行“90平方米以下中小套型普通商品住房供应比例为70％”的土地出让政策，今年各城市90平方米以下中小套型住宅供应将会大幅增加，使住房结构将呈多元化发展，有助于缓解我国的住房供求矛盾，特别是中低收入者的住房矛盾。

稳定和控制房价飙升，有效缓解市场过热。
限价房是政府强力扭转市场供给结构的措施，在制定最高限价的基础上，竞地价、竞房价的办法则有助于政府在保证土地收益的同时，控制房价进一步飙升。这是土地政策的又一创新之举，直接从源头控制房价，彻底杜绝地块陷入热炒的可能，切实有效地起到缓解市场过热的作用。

影响购房者心理预期和购房行为，进一步延缓房价上涨速度。
地方对限价房的定价是参照同地段、同品质的普通商品住房价格，按每平方米价格低10％-20％的标准确定的。这样的定价方式使地区住房均价受到一定程度拉低，使房价涨幅受到控制。同时地方政府通过发布限价房相关文件影响到房地产的交易双方，一方面购房者持币观望情绪增加，供需矛盾得到一定缓解，另一方面限价房周围同品质的楼盘会考虑到与限价房进行客户竞争的问题，从而降低房产出售期望值，两方面的影响在一定程度上延缓了房价上涨的速度，最终影响到一个城市房价的走势。

加快房地产发展产业化进程
限价房使政府直接控制市场70%以上比例的供应单位户型和价格，降低了开发商利润预期，提高了市场准入门槛。这就要求房地产企业除资金实力以外，还要有产品的创新能力和降低成本的能力，优化降低建筑成本，强化内部管理降低管理成本、人工成本，降低销售成本，加快资金回笼，有利于房地产开发产业化进程的加快。

2、限价房存在的问题

竞地价、竞房价的土地出让方式可以起到稳定房价的作用，因为地价、房价和利润在限价房的前提下是相互制约的，但如果其中某一方的利益不能实现都可能导致流拍。

由于限价房供应量有限，而市场的刚性需求太大，在一定时期内商品房仍然是市场供应的主流，短期内限价房对于房价不会有太大影响。因此仅靠少量的限价房来降低市场整体房价较为困难。

限价房与经济适用房相比，定价和户型更合理，体量和交通位置都有竞争力，但是难点和关键在于操作和执行。若不能对限价房购买人群严格把关，就会使之处于与经济适用房一样的尴尬境地。